【正文】 置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)期。 結(jié)論：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，價(jià)格不會(huì)有明顯的起伏，市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降。特選取復(fù)地 　　（一）周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)項(xiàng)目基本參數(shù)表 　　項(xiàng)目名稱　建筑類(lèi)型　開(kāi)發(fā)商　樓盤(pán)位置　占地面積　總建面　容積率　主力戶型　主力戶型面積　多層/小高層均價(jià)　開(kāi)盤(pán)時(shí)間　工程進(jìn)度　銷(xiāo)售狀況 復(fù)地其中最小的金色世家占地面積也超過(guò)本案近1萬(wàn)平方米。 　　l　開(kāi)發(fā)實(shí)力：以上對(duì)手中集中了復(fù)地、新長(zhǎng)江、青澳置業(yè)和琴臺(tái)穎園的開(kāi)發(fā)商廣電房產(chǎn)，雖然沒(méi)有很大的名氣，但都曾開(kāi)發(fā)過(guò)高檔寫(xiě)字樓或其他項(xiàng)目，實(shí)力不可小覷。翠微新城位于漢陽(yáng)的名勝寶地，是距鐘家村最近的項(xiàng)目。占有旅游、商貿(mào)等方面的優(yōu)勢(shì)；金龍花園位于漢陽(yáng)大道和羅七路交匯處，這兩條路都是漢陽(yáng)的主干道，人流、車(chē)流都比較大，所以地理優(yōu)勢(shì)很明顯；其余幾個(gè)樓盤(pán)的地理位置相對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，略遜一籌。 　　l　戶型：本案主力戶型是二房二廳，面積在95㎡左右，少量的三房?jī)蓮d和四房半兩廳，面積也屬中。從這點(diǎn)可以看出，在本區(qū)域，需求市場(chǎng)仍然以80－100㎡的兩房和100－130㎡的三房為主。 　　l　從規(guī)劃形態(tài)上來(lái)看，都是小高層和多層兩種，且小高層都在11層以上，多層在7層左右。翠微新城，具有最高尚的品質(zhì)，由最具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、品牌規(guī)劃設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，再加上優(yōu)良地段，其價(jià)格自然不菲，達(dá)到了漢陽(yáng)區(qū)的高端水平。其次是金龍花園，價(jià)格超過(guò)了漢口住宅均價(jià)，目前，其一期所剩無(wú)幾，而且還未開(kāi)盤(pán)。與本案同處于漢陽(yáng)大道的陽(yáng)城景苑和琴臺(tái)穎園，設(shè)計(jì)規(guī)劃都比較接近，陽(yáng)城景苑開(kāi)盤(pán)均價(jià)為2700元/㎡，現(xiàn)在接近2800元/㎡，琴臺(tái)穎園現(xiàn)在咨詢登記，但據(jù)其內(nèi)部消息透漏，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預(yù)計(jì)在2700元/㎡左右。 　?。ǘ┲苓吀?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)配套表 　　項(xiàng)目名稱　景觀　項(xiàng)目配套　生活配套 　　復(fù)地每個(gè)項(xiàng)目都配有智能化的消防配套。本案與其相比，這是一個(gè)明顯的弱勢(shì)，無(wú)法做出大而全的景觀和休閑配套。翠微新城　梧桐樹(shù)下巨獻(xiàn)　在《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》、《楚天都市報(bào)》整版廣告；主干道大型戶外，網(wǎng)絡(luò)廣告 　　金龍花園　國(guó)際優(yōu)越級(jí)人性化住宅社區(qū)　成龍配套用心創(chuàng)造　戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣告 　　金色世家　鉆石品質(zhì)新生活　《楚天都市?！贰段錆h晨報(bào)》大量硬廣 　　花前樹(shù)下　新漢陽(yáng)園林之美　享受都市便利，接受綠色關(guān)懷　網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外、硬廣及軟文大量投放 　　陽(yáng)城景園　尊貴領(lǐng)地一種是：翠微新城、金龍花園、金色世家、陽(yáng)城景苑是以“國(guó)際化”、“人性化”、“高尚”等為主題的生活定位，另外一種是：綠色晴川、花前樹(shù)下以“綠色”、“園林”等為主題的景觀定位。 　　二 　項(xiàng)目SWOT分析 　　項(xiàng)目基本情況 　　朝陽(yáng)星苑項(xiàng)目位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道491號(hào)，漢陽(yáng)大道與漢橋路交匯處，系原武漢市大件運(yùn)輸公司廠址。項(xiàng)目規(guī)劃由南北朝向，　由2棟多層和1棟小高層構(gòu)成。 　　本項(xiàng)目由漢陽(yáng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅、商鋪、全部銷(xiāo)售，車(chē)庫(kù)只銷(xiāo)售使用權(quán)，地下人防工程租售使用權(quán)。 　　※項(xiàng)目基本參數(shù)表 　　指 　標(biāo)　數(shù) 　據(jù)　指 　標(biāo)　數(shù) 　據(jù) 　　規(guī)劃用地　14635㎡　建筑密度　35％ 　　凈　用　地　11406㎡　綠　化　率　30％ 　　建筑面積　24425㎡　容　積　率　 　　其中：　住宅面積　㎡　戶 　數(shù)　174 　　商網(wǎng)面積　㎡　車(chē) 　庫(kù)　㎡ 　?。ㄗⅲ阂韵旅娣e單位為平方米） 　　※項(xiàng)目戶型表 　　編號(hào)　房型　面積　戶數(shù)指標(biāo)　面積指數(shù) 　　戶數(shù)　占總戶數(shù)比例　戶型總面積　占總面積比例 　　1號(hào)樓　A　3*2*2　　18　%　　% 　　B　2*2*2　　18　%　　% 　　B1　2*2*2　　18　%　　% 　　C　*2*2　　18　%　　% 　　D　3*2*2　　18　%　　% 　　2號(hào)樓房型　2*2*2　　48　%　　% 　　3號(hào)樓房型　2*2*2　　36　%　　% 　　※戶型套數(shù)、面積配比 　　戶型配比　、　、　　共計(jì) 　　戶數(shù)（套）　120　36　18　174 　　占總套數(shù)比例　69％　21　10％　100% 　　占總面積比例　%　%　%　100% 　　l　100平方米以下的兩房?jī)蓮d戶型套數(shù)占了總戶數(shù)的69％，總銷(xiāo)售面積占32％左右，從面積比例來(lái)說(shuō)，我們的主力戶型是90平方米左右的二房。 　　項(xiàng)目SWOT分析 　　S（優(yōu)勢(shì)） 　　區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)： 　　●漢陽(yáng)大道是漢陽(yáng)區(qū)的主干道，道路寬敞，兩旁綠樹(shù)成蔭。 　　●交通便利，多路公汽可通各城區(qū)?！? 　　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 　　●項(xiàng)目緊鄰漢陽(yáng)大道，處于兩路交匯處。 　　●小高層已經(jīng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，1＃樓的規(guī)劃形態(tài)迎合了市場(chǎng)需求。 　　企業(yè)優(yōu)勢(shì)： 　　●曾開(kāi)發(fā)過(guò)朝陽(yáng)苑和七彩朝陽(yáng)等住宅項(xiàng)目，具有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 　　環(huán)境劣勢(shì) 　　●除臨街面外，其余三面均靠近破舊的住宅區(qū)。 　　項(xiàng)目劣勢(shì) 　　●用地規(guī)模只有14635平方米，與周邊金龍花園等項(xiàng)目相比較，規(guī)模較小。 　　●市政府對(duì)漢陽(yáng)發(fā)展的支持、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、環(huán)境的改善，將會(huì)吸引更多的漢口市民到漢陽(yáng)購(gòu)房。 　　T（挑戰(zhàn)） 　　●國(guó)家宏觀調(diào)控政策抑制了房地產(chǎn)投資過(guò)熱，市場(chǎng)的變化直接影響了消費(fèi)群體購(gòu)　　房。 　　●王家灣、鐘家村地區(qū)新建樓盤(pán)將會(huì)以配套和地段優(yōu)勢(shì)來(lái)瓜分部分市場(chǎng)。武漢的文脈在漢陽(yáng)。 　　地產(chǎn)文化要實(shí)現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實(shí)質(zhì)，把生活習(xí)慣、意識(shí)形態(tài)、民風(fēng)民俗等意識(shí)灌注到產(chǎn)品之中。房子賣(mài)的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。 我們提出本項(xiàng)目的定位為：傳承文脈、四季庭院，正是找出與其它樓盤(pán)的差異，形成唯一性和排他性的獨(dú)特個(gè)性魅力。 　　●　拋棄追逐歐風(fēng)美雨。本項(xiàng)目應(yīng)該是既有本土特色又有新時(shí)代的特征。 　　●　作為一個(gè)成功的精品項(xiàng)目，應(yīng)該盡量多地達(dá)到“10性”：即居住適用性、戶型多樣性、廚衛(wèi)整體性、空間可設(shè)性、科技智能性、節(jié)能安全性、交往人情性、環(huán)境均好性、風(fēng)格地方性、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)性。精品是要付出代價(jià)的，一方面，決策人必須嘔心瀝血，另一方面，必須要花到應(yīng)該花的錢(qián)才能得到。 　　結(jié)合項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，單位房?jī)r(jià)大致從萬(wàn)元到萬(wàn)元之間。 　　商鋪銷(xiāo)售價(jià)格的確定（市場(chǎng)比較法） 　　已知可比實(shí)例金龍花園的商鋪均價(jià)為78008600元/㎡，陽(yáng)城景園商鋪雖然未開(kāi)始出售，具消息在10000元/㎡左右，繽紛四季商鋪銷(xiāo)售均價(jià)是4400元/㎡，金色世家商鋪均價(jià)為7900元/㎡左右。 　　l　本項(xiàng)目各類(lèi)綜合要素若基本接近繽紛四季、金龍花園等項(xiàng)目品質(zhì)，其銷(xiāo)售均價(jià)為2900－3000元/㎡。 　在漢陽(yáng)，像鸚鵡花園等樓盤(pán)有相當(dāng)一部分都被漢口人買(mǎi)走。 　據(jù)調(diào)查，在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的人士，他們大都厭倦了偏僻地段的冷清生活，渴望繁華、熱鬧，希望在市中心置業(yè)。他們正在尋找資金保值和增值的方法，房地產(chǎn)投資無(wú)疑是個(gè)很好的選擇。漢陽(yáng)大道的主干道地位、武漢的新區(qū)。 　　四 　項(xiàng)目推廣包裝 　　LOGO設(shè)計(jì) 　　【A】　 　　項(xiàng)目推廣語(yǔ) 　　我們經(jīng)過(guò)周密的調(diào)研、思考、總結(jié)，將本案廣告語(yǔ)定位如下： 　　定位廣告語(yǔ)： 　　傳承文脈 　四季庭院 　　精致　/　精細(xì)　/　精品 　　【說(shuō)明】 　　表達(dá)——傳承文脈精到 　　追求——產(chǎn)品精益求精 　　目標(biāo)——社會(huì)公認(rèn)精品 　　主導(dǎo)廣告語(yǔ)： 　　四季庭院 　　輔助廣告語(yǔ)： 　　朝陽(yáng)映晨露 　星苑駕紅云 　　四季朝陽(yáng)里 　一生心愿了 　　VI系列 　　五 　項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 　　根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展及賣(mài)點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)，深入開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)推廣活動(dòng)，　執(zhí)行階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。 　　1）階段特征和目標(biāo) 　　2）營(yíng)銷(xiāo)策略組合 　　A、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 　　工程現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)，即房地產(chǎn)產(chǎn)品制造和銷(xiāo)售環(huán)境的高品質(zhì)、高品位和商業(yè)設(shè)計(jì)包裝，直接提高項(xiàng)目的感官邊際價(jià)值。注重臨時(shí)性功能和永久性功能的結(jié)合。營(yíng)銷(xiāo)推廣體系投入成本相對(duì)較高的一部分，適用于重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)。 多元化分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)——本地客戶和異地客戶；消費(fèi)量標(biāo)準(zhǔn)——大宗集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)或零售購(gòu)買(mǎi)；職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——管理者、投資者等。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)逐步實(shí)現(xiàn)、重要良性信息的展示，是提高市場(chǎng)信心的最直接的證言式支持。 　　E、實(shí)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策略 　　專業(yè)、嚴(yán)密的銷(xiāo)售管理程序、銷(xiāo)售模式、機(jī)構(gòu)組織、人員質(zhì)素、法律文件系統(tǒng)、客戶管理和擴(kuò)展、延伸銷(xiāo)售服務(wù)等。 　　F、互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略 　　采用多種方式增加與目標(biāo)客戶的直接接觸機(jī)會(huì)，期間直接或間接傳播銷(xiāo)售信息和品牌形象，是配合大眾傳播之外最有效的小眾傳播推廣方式。 　　G、聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)策略 　　有效利用社會(huì)資源的低成本集