【正文】 些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。（六）．貴陽(yáng)市2000年16月批準(zhǔn)商品房預(yù)售情況1—3月：棟數(shù)：31 建筑面積：其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅申報(bào)預(yù)售價(jià)310015000 元/M2住 宅申報(bào)預(yù)售價(jià)15003000元/M2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目16宗3110萬(wàn)元個(gè)人房產(chǎn)抵押122宗個(gè) 人 按 揭741宗4—6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，元/平方米）批準(zhǔn)商品房預(yù)售其 中 批 準(zhǔn) 預(yù) 售棟 數(shù)建筑面積非住宅申 報(bào)預(yù)售價(jià)住 宅申 報(bào)預(yù)售價(jià)383000160001300—31004月—6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，萬(wàn)元）名 稱單 位 購(gòu) 房個(gè) 人 購(gòu) 房住宅營(yíng)業(yè)辦公住宅非住宅戶 數(shù)9611922193面 積交易額4月—6月抵押登記信息（單位：平方米、萬(wàn)元）類別戶數(shù)建筑面積金額在建工程項(xiàng)目35個(gè)人房產(chǎn)抵押237單位房產(chǎn)抵押46個(gè) 人 按 揭1394三、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：（一）從市場(chǎng)板塊角度分析貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。2）環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價(jià)2480元/ M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽(yáng)市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。特別貴陽(yáng)的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限,但要把握好時(shí)機(jī)。（三）從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1） 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。3） 項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來(lái)很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營(yíng)銷的效果。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過(guò)程。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。（六）從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。但過(guò)多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來(lái)的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬(wàn)喚大公開,發(fā)售價(jià)2880元/m2起1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2) 平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3) 贈(zèng)送電話,有線電視, 對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以2880元/M2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來(lái)可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析時(shí)代名仕樓1) 享不盡的都市風(fēng)情2) 高貴典雅,婷婷玉立1) 精美樣板房敬請(qǐng)參觀2) 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所3) 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5) 電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語(yǔ)雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)1) 南明河畔,貴陽(yáng)外灘2) 鉆石廣場(chǎng),甲秀天下3) 龍騰盛世,惟我獨(dú)尊1) 選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力2) 大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑3) 七成三十年按揭4) 成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣傳出去.中天廣場(chǎng)1) 歐陸風(fēng)情,典雅氣派2) 登峰造極3) 締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1) 最有價(jià)值的文化配套2) 最具完美的生活配套3) 最大規(guī)模的休閑配套4) 最高檔次的物業(yè)配套5) 購(gòu)買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對(duì)優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。2) 貴州省唯一的國(guó)家級(jí)城市住宅示范小區(qū)。4) 建筑面積78萬(wàn)M2。2) 商\住\辦一體的綜合樓。4) 塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.樓盤名稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1) 綠色特色2) 回歸大自然3) 躍式,復(fù)式,錯(cuò)式4) 950元/M2作為如此的低價(jià)盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠(chéng)相約榕筑花園小區(qū)。3) 1138元/M2起價(jià)。5) 因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤)。7) 教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即1) 4月10日前優(yōu)惠價(jià)2780元/M2起。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價(jià)促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會(huì)期望之后的價(jià)格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)1) 世人關(guān)注的居家之所。3) 六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院。廣告宣傳過(guò)于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而失望.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析金輝大廈1) 抹不去的都市情節(jié)2) 成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度1) 客廳落地大玻,全景觀式房間。3) 錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層。5) 電子遙控門鎖.都市情節(jié)沒有什么去體現(xiàn)。2) 聚東山仙人之靈氣。4) 強(qiáng)調(diào)人與空間的親和。2) 樓頂花園,游泳池。4) 空中樓閣式停車場(chǎng)。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無(wú)限。4) 為力爭(zhēng)超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(duì)(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì)。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺。相對(duì)本樓盤劣勢(shì)分析： 數(shù)字化生活與目標(biāo)客戶群不是很匹配； 沒有重點(diǎn)體現(xiàn)變維躍式戶型帶來(lái)的一種與眾不同的生活； 戶型偏大，使其的總價(jià)偏高 華宇世紀(jì)花園案例：該項(xiàng)目位于清溪路段以南的位置，距馬路僅10—20米，離花溪公園也不過(guò)400米左右。該項(xiàng)目于2000年4月份開工，5月份正式推出市場(chǎng)，第一期推出西邊的幾幢樓宇，由于其地理優(yōu)越，再加上目前郊區(qū)樓盤逐步走俏的趨勢(shì)，因此其推盤至今，銷售業(yè)績(jī)比較好。久居城市倍受噪音喧囂危害，呼喚真山真水，回歸自然，成為人們追求的夢(mèng)想。2 塑造“世外桃園”，這里有鳥兒的輕鳴，這里沒有擁擠狹窄的街道，只有寬敞，幽靜“私家馬路”，這里沒有漫天的塵埃；只有泥土和鮮花的芳香。3 塑造項(xiàng)目一年四季如春的自然環(huán)境。5 推廣的生活方式：市區(qū)工作、郊區(qū)生活。每一幢樓，每一間住房都能充分享受陽(yáng)光、雨露和風(fēng)。b) 采用歐式經(jīng)典設(shè)計(jì)與浮雕、噴泉、空中花園，“主題式花園屋苑”，追求人與自然的和諧交流。3．項(xiàng)目評(píng)述 項(xiàng)目的規(guī)劃為后落的兵營(yíng)式設(shè)計(jì)，推廣的主題不夠準(zhǔn)確，而且支持點(diǎn)不足，由于其地理位置的優(yōu)越等因素使其業(yè)績(jī)不錯(cuò)，一旦同區(qū)域有規(guī)劃設(shè)計(jì)比其優(yōu)勢(shì)的樓盤，將對(duì)其后期銷售造成極大的威脅。青山環(huán)抱，位置得天獨(dú)厚，是此區(qū)域樓盤中較具規(guī)模的樓盤，由于其規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)適合市場(chǎng)，因此銷售業(yè)績(jī)比較理想。2) 價(jià)格策略以1800元/M2的低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，由于其整體規(guī)劃上比較前衛(wèi)，又以低價(jià)入市，因此市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。b. 以后下幾大優(yōu)勢(shì)推向市場(chǎng)——位置：得天獨(dú)厚，龍脈寶地——設(shè)計(jì)：歐陸風(fēng)格，以人為本——交通：緊連鬧市，交通便捷——配套：配套齊全，生活方便——環(huán)境：青山環(huán)抱，高層視野——服務(wù)：服務(wù)到位，居者舒心c. 銀通山莊在報(bào)紙廣告推廣中，以規(guī) 劃 設(shè)計(jì)為表達(dá)方式，較具優(yōu)勢(shì)，但主題不夠明確，不能形成概念，因此其品牌難以塑造，其價(jià)格的升值空間也不大。小區(qū)北靠茶店中天花園，西靠貴州省植物園，東靠大營(yíng)坡，南靠貴陽(yáng)林汽宿舍。第一期， 沙河花園占地47畝，住宅820套，九五年底竣工，九七年底售完。九七年八月竣工，九八年底售完。第四期， 占地63畝，住宅588套，計(jì)劃2000年7月開工。有公汽1670等車直達(dá)小區(qū)，交通便利，生活方便，子女上學(xué)在小區(qū)內(nèi)一應(yīng)得到解決。成為