【房地產(chǎn)】上市公司的城市綜合體開發(fā)最佳盈利模式與戰(zhàn)略研究-在線瀏覽
2024-08-08 09:14本頁面
【正文】 從北國的牡丹江到徐州，從南通到長沙，我國眾多城市都有自己的新區(qū)開發(fā)計(jì)劃，伴隨我國城市化進(jìn)程加快，新區(qū)開發(fā)需要城市設(shè)計(jì)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃同步進(jìn)行，避免城市開發(fā)中造成重大浪費(fèi)。團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)是所有項(xiàng)目中都要加以注意的，只有一流的團(tuán)隊(duì)才能成功完成項(xiàng)目開發(fā)。因?yàn)轫?xiàng)目策劃匆忙，設(shè)計(jì)與經(jīng)營管理脫節(jié)，規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有充分考慮人流和貨流的合理動(dòng)線，設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重缺陷導(dǎo)致項(xiàng)目慘敗或挫折。2.新摩爾商業(yè)管理公司通過協(xié)助數(shù)個(gè)公司收購商業(yè)物業(yè)，總結(jié)了城市綜合體項(xiàng)目收購流程如下：城市綜合體目標(biāo)選擇（1）屬于成熟商圈，或者周邊富裕居民較多，人口密集，具有形成商圈潛力的區(qū)域。整個(gè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)比較合理，為商業(yè)經(jīng)營沒有太大影響。（4）初步估價(jià)與判斷通過房地產(chǎn)估價(jià)法對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，主要根據(jù)周邊同類物業(yè)價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行判斷。沒有良好的商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)物業(yè)升值就沒有依托。由于商業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜性，在收購時(shí)候，必須給商業(yè)綜合體留出較大升值空間，同時(shí)要留出充足的經(jīng)營管理費(fèi)用，通過專業(yè)判斷一般能夠降低2000－8000萬元左右收購成本?！ ∮袃煞N模型適合城市綜合體定位， 一種是針對(duì)中等城市為主，物業(yè)以四星級(jí)酒店和大眾化購物中心為主，采用廉價(jià)EST模型較多： 圖1 廉價(jià)EST模型（美國Willard and Neil ）根據(jù)廉價(jià)EST模型只要購物中心商品足夠豐富，價(jià)格低廉，服務(wù)較好就能夠成功，很多社區(qū)購物中心和中等城市綜合體都適合采用此模型進(jìn)行定位。正大廣場最初定位是名牌為主的購物中心與恒隆廣場較近，但是資源整合能力和地理位置明顯不如恒隆廣場，最終采用面向家庭娛樂中心定位取得成功?！ D 上海正大廣場 在我國的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)富裕城市，面向白領(lǐng)和金領(lǐng)顧客，城市綜合體定位需要新的EST模型，楊寶民先生在2007年提出了基于性價(jià)比為主的城市綜合體定位EST模型（簡稱楊寶民定位模型）： 圖 面向白領(lǐng)與金領(lǐng)顧客的城市綜合體定位模型（楊寶民2007）白領(lǐng)與金領(lǐng)顧客喜歡用一倍的價(jià)格購買比普通商品多二倍價(jià)值的中高檔商品，更好滿足中高收入顧客的體驗(yàn)式消費(fèi)需求。由于各地經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別較大，上海恒隆廣場在推廣過程中不能簡單照搬，需要結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)實(shí)際情況運(yùn)用楊寶民定位模型，以無錫等富裕地級(jí)市為例，我們提出無錫華潤萬象城項(xiàng)目不能與無錫恒隆廣場項(xiàng)目比豪華，需要強(qiáng)調(diào)文化氛圍和體驗(yàn)，突出為白領(lǐng)和金領(lǐng)顧客為主進(jìn)行業(yè)態(tài)創(chuàng)新和定位。四、城市綜合體的融資組合模式研究城市綜合體所需要資金規(guī)模巨大，融資總成本控制到最低，項(xiàng)目競爭力才會(huì)更強(qiáng)。由上市公司發(fā)行項(xiàng)目信托融資，建議重點(diǎn)在項(xiàng)目所在地發(fā)行20萬元一個(gè)單位的信托，便于得到當(dāng)?shù)厝耸康闹С峙c監(jiān)督，形成做好項(xiàng)目的合力。抵押貸款 利用上市公司現(xiàn)有資產(chǎn)抵押，在銀行判斷具有良好資金回收的前景下，特別是可銷售物業(yè)確實(shí)有保證的前提下，銀行會(huì)提供項(xiàng)目所需要的50%左右費(fèi)用。分拆上市在上市過程中需要把握好時(shí)機(jī)，避免損害原流通股股東利益。商業(yè)房地產(chǎn)信托基金通過組建強(qiáng)大城市綜合體
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