【房地產(chǎn)】上市公司的城市綜合體開發(fā)最佳盈利模式與戰(zhàn)略研究-文庫吧資料
2025-07-04 09:14本頁面
【正文】 海恒隆廣場是以奢侈品消費為主的購物中心與城市綜合體，是目前我國定位最高的購物中心，項目取得成功?！ ×畠rEST模型在日本和韓國很多富裕國家開發(fā)購物中心和大賣場時候遇到挫折，日本與韓國民眾普遍收入較高，因此，WALMART被迫退出了日本市場。例如深圳國際信托投資公司與Walmart合作的系列購物廣場就屬于應(yīng)用廉價和豐富EST模型取勝的大眾化購物中心，適合中低收入人群?！ ∪⒊鞘芯C合體項目定位模型研究通過對上海和深圳綜合體和購物中心項目統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)項目定位失誤是造成項目經(jīng)營遇到挫折和失敗的主要原因。專業(yè)商業(yè)管理公司估價與升值空間判斷 在收購大型商業(yè)物業(yè)時候，深圳新摩爾商業(yè)管理公司受到投資者委托，通過多個商業(yè)物業(yè)估價實踐，新摩爾認(rèn)為對物業(yè)潛在價值分析，需要進(jìn)行模擬經(jīng)營方案分析設(shè)計與招商摸底工作，聽取商家和消費者意見，綜合考慮各方面因素后，能夠準(zhǔn)確給出收購與否和收購價格的建議。初步估價潛藏風(fēng)險，通常容易忽略實際經(jīng)營風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)明晰，法律手續(xù)齊全，項目符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求。具體表現(xiàn)在商業(yè)空間能夠滿足主力店經(jīng)營要求，停車位比較充足。（3）地段人流較多 交通便利（2）收購已經(jīng)建成的城市綜合體項目由于大量非專業(yè)公司開發(fā)城市綜合體項目造成經(jīng)營不佳，上市公司有收購愿望，但是在實際收購過程中，估價方法不當(dāng)，例如，僅僅從房地產(chǎn)角度出發(fā)，忽略商業(yè)物業(yè)對經(jīng)營的要求，容易造成較大損失。因此，有效控制項目風(fēng)險需要注意在前期策劃與可持續(xù)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)加強(qiáng)工作。（4）（3）新城區(qū)開發(fā)客觀上需要一定的周期，重視當(dāng)?shù)叵M者習(xí)慣，科學(xué)判斷當(dāng)?shù)厣倘ρ葑兲攸c，因此在綜合體項目開發(fā)方面必須進(jìn)行較長的前期論證，避免過早開發(fā)導(dǎo)致的經(jīng)營蕭條。（2）舊城區(qū)開發(fā)重點控制拆遷風(fēng)險和產(chǎn)品風(fēng)險。根據(jù)我們對多個成功開業(yè)城市綜合體項目總結(jié)，也考慮到湖南長沙國中星城多個失敗項目教訓(xùn)，新摩爾商業(yè)管理公司總結(jié)出來城市綜合體新項目選擇模型。城市綜合體因為項目地點選擇不當(dāng)，策劃與設(shè)計明顯失誤或者銷售很好經(jīng)營管理失敗都是可能發(fā)生的風(fēng)險。招商銀行一直是我國風(fēng)險控制比較好的上市公司，因為沒有國家給你承擔(dān)銀行虧損，因此風(fēng)險管理比較嚴(yán)格，企業(yè)文化健康向上。在經(jīng)理人團(tuán)隊中要注意成員中具有開發(fā)和運營經(jīng)驗的人才的良好搭配，人才知識結(jié)構(gòu)不合理非常容易導(dǎo)致項目出現(xiàn)偏差。（3）在董事會和經(jīng)理人團(tuán)隊中建立學(xué)習(xí)機(jī)制，避免用人方面的短期行為，避免經(jīng)理人在未能充分調(diào)查研究基礎(chǔ)上對項目根據(jù)個人偏好進(jìn)行盲目定位和調(diào)整，要做到科學(xué)定位，而不是簡單看經(jīng)理人能夠給項目帶來多少商業(yè)資源，也不是僅僅看經(jīng)理人經(jīng)驗，鼓勵建立學(xué)習(xí)型團(tuán)隊，解決商業(yè)地產(chǎn)項目的具體難題。獎勵幅度一般在50150萬元之間。由于項目周期較長，激勵機(jī)制一般要按照三年確定?！ ¤b于城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，作者推薦新摩爾公司總結(jié)的治理機(jī)制方案：（1）完善董事會成員結(jié)構(gòu)，增加商業(yè)地產(chǎn)專家作為獨立董事，增強(qiáng)董事會對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特性的把握。（2）經(jīng)理人根據(jù)自己專長進(jìn)行商業(yè)項
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