經(jīng)營性房地產(chǎn)投資-在線瀏覽
2024-08-07 21:55本頁面
【正文】 區(qū)域因素（個別因素）包括管理、營銷能力、價格以及商業(yè)信譽(yù)等。在此范圍內(nèi)，距離商店越近，吸引力越大，隨著距離的擴(kuò)大，吸引力下降。 經(jīng)驗(yàn)性規(guī)律：利用消費(fèi)者到商店的時間來估計商店的交易范圍。商店的70%60%的交易額來自交通時間在10分鐘以內(nèi)的顧客。地區(qū)人口分布情況等。據(jù)估計，1950年以來在美國，大約2/3的辦公用房的開發(fā)屬于投機(jī)，也就是說在實(shí)現(xiàn)并不知道誰來購買的情況下，他們就被建造起來。投資需求預(yù)測要做好兩方面事情：（一） 競爭情況調(diào)查 競爭調(diào)查要依據(jù)不同情況，確定調(diào)查區(qū)域的大小。規(guī)模較小的寫字樓，其競爭對象就是在同一節(jié)點(diǎn)上的其他辦公樓；大型寫字樓或者有特別用途的寫字樓則需要調(diào)查整個城市區(qū)域的競爭情況。包括區(qū)委、總建筑面積、樓房內(nèi)凈可出租面積、已出租面積、單位售價、最但祖岐、提供的物業(yè)服務(wù)、停車場面積與收費(fèi)、輔助設(shè)施情況等（二） 未來趨勢預(yù)測寫字樓的增長主要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。閱讀材料：寫字樓市場租賃呈現(xiàn)三大特征交易集中四個區(qū)域無論從交易數(shù)量還是從交易面積來看，ＣＢＤ、中關(guān)村、燕莎和王府井都是北京寫字樓租賃市場最為集中的區(qū)域，這四個區(qū)域的交易量占到了市場總份額的６０％以上。從交易面積來看，王府井成交面積最為突出，成交面積接近總量的２０％。 從目前情況來看，中關(guān)村地區(qū)由于區(qū)域形象難以與ＣＢＤ等相比，交通等配套問題困擾，已經(jīng)導(dǎo)致了部分高科技企業(yè)遷出，加之其他高科技園區(qū)對客戶的分流，這一區(qū)域競爭力提升緩慢。 國內(nèi)外客戶選擇不同盡管ＣＢＤ、中關(guān)村、燕莎和王府井同為重要租賃區(qū)，但其內(nèi)部的客戶構(gòu)成差別較大。選址在中關(guān)村的客戶中接近７０％為國內(nèi)客戶；ＣＢＤ的租賃客戶中，國際知名企業(yè)占到了４６％。從未來的發(fā)展趨勢看，大型會計、律師事務(wù)所、咨詢顧問公司、廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場所時，越來越看重區(qū)域的國際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力。 面積需求差異大１０００－２０００平方米的租賃案例最多，占總交易案例的３０．７％。從行業(yè)來看，科技、貿(mào)易公司的需求以小面積為主，而金融保險業(yè)、通訊電子業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)等具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，他們的租賃面積多在１０００平方米以上。這與幾個商圈所吸引的客戶群直接相關(guān)。與此同時，也仍然不斷會有新的公司開始創(chuàng)業(yè)，所以一段時間內(nèi)，租賃客戶需求面積仍將有較大不同。它與市場對服務(wù)與商務(wù)活動的需求有關(guān)系。此外，向每個員工提供更大工作空間的趨勢也是寫字樓的需求增加。為了使不斷增加的經(jīng)營支出侵蝕利潤，通常租約規(guī)定業(yè)主承擔(dān)經(jīng)營費(fèi)用的一個最高限額，超過部分由租戶承擔(dān)。租戶保留續(xù)租現(xiàn)有空間的權(quán)利。好處：節(jié)約了租戶的開支，省去了租戶尋找新辦公地的麻煩；同時也節(jié)約了業(yè)主尋找新的租戶的費(fèi)用。二、 影響寫字樓投資收益的因素 位置和交通條件。例如，北京以國貿(mào)、嘉里中心為代表的CBD區(qū)域周圍存在大量涉外飯店與使館區(qū)，隨歷史發(fā)展，已成為外資企業(yè)的首選之地，如今世界500強(qiáng)的企業(yè)有半數(shù)駐扎于此。因此，那里的寫字樓規(guī)?？捎^，基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)均十分齊備，質(zhì)高價高，與國際接軌，力圖使入駐大量的外資企業(yè)產(chǎn)
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