【正文】 身心上的放松和解放，這也為我們以后開發(fā)復(fù)合地產(chǎn)指明了方向。只要產(chǎn)權(quán)分割清楚，人們還是愿意接受共有產(chǎn)權(quán)這種形式的，這對我們在推出分時度假別墅時，采用分割產(chǎn)權(quán)，擴大購買人群，降低購買門檻是一個選擇的方向，但是同時我們注意到，在分割產(chǎn)權(quán)的購買形式中，人數(shù)越多，選擇這種購買形式的比例越低，說明大家在產(chǎn)權(quán)分割上更多的是在自己的親朋好友之間進行的。 圖表216物業(yè)產(chǎn)權(quán)分析N＝392 3．2使用特征分析 3．2．1度假物業(yè)的使用時間——每月一次以上 在針對度假物業(yè)使用時間的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有83％的受訪人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受訪者達到 28％。我們在經(jīng)營此類物業(yè)時，如何根據(jù)使用時間合理搭配物業(yè)管理資源，如何在業(yè)主閑置期間管理好房屋和社區(qū)，都是需要商榷的要點。這些說明，度假物業(yè)的使用者中，更多的人遵循傳統(tǒng)的價值觀，對友情和親情的重視程度比較高，同時喜歡用小范圍內(nèi)的聚會來和大家分享閑暇時光。 圖表218 度假物業(yè)使用人數(shù)分析N＝393 3．3消費特征分析 3．3．1購房目的——提高個人生活品質(zhì)是主流 在針對度假物業(yè)購房動機調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，個人用途是絕對的主流，公司用途只占被訪者選取答案的11％；在個人用途中，“作為個人資產(chǎn)，提高生活品質(zhì)”占最多，達到57％，其次是周末度假使用，達到33％，用于個人投資占了27％。另一方面也說明，人們在周末度假不僅為了身心的放松，而且是一種生活品質(zhì)提升的標志。 購房考慮因素——樓盤宏觀表現(xiàn)最重要 圖表220 度假物業(yè)購房目的分析(多選題)N＝396 在針對度假物業(yè)購房考慮因素調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房考慮因素最重要的是地理位置和交通便利，加權(quán)得分都是89分；(100分＝非常重要 80分＝比較重要 60分＝一般重要 40分＝不太重要)；最不重要的是教育配套，加權(quán)得分是65分，其余得分見下表。我們的這4個因子是： 因子1一樓盤的宏觀表現(xiàn)，它包括地理位置、價格、交通； 因子2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境； 因子3一高層次需求，它包括運動設(shè)施、休閑娛樂； 因子4一附加價值，它包括教育配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化、品牌、智能化、升值空間。就是說，在對遠郊度假物業(yè)的購買考慮因素中，樓盤的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價值。 圖表221 度假物業(yè)購房考慮因素N＝397考慮因素 得分 考慮因素 得分地理位置 89 物業(yè) 87價格 84 社區(qū)文化 70交通 89 品牌 74戶型 84 智能化 75社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76生活配套 84 運動設(shè)施 76景觀 85 教育配套 65娛樂設(shè)施 77 圖表222 旋轉(zhuǎn)因子荷載矩陣 3．4產(chǎn)品特征分析 3．4．1物業(yè)面積需求 150400平米物業(yè)較受歡迎 在針對度假物業(yè)面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150400平米的物業(yè)較受歡迎，達到70％，其中，有38％的被訪者選擇150200平米的物業(yè)，31％的被訪者選擇200400平米的物業(yè)。本次調(diào)查的樣本其物業(yè)資產(chǎn)以400萬以下為多，他們和金字塔頂端的階層消費觀念還是有一定區(qū)別。 圖表224 物業(yè)面積需求分析N＝396 庭院面積需求——150300平米庭院最受歡迎 針對度假物業(yè)庭院面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150300平米的庭院最受歡迎，達到36％，其次是50150平米的庭院面積，達到29％，同時也有20％的被訪者選擇300500的庭院面積。建議在產(chǎn)品設(shè)計上，庭院面積大小和物業(yè)建筑面積配比可以控制在1：1或者更高。這和度假人群集中在10人以下的使用要求是吻合的。 圖表226 客房數(shù)量需求分析N＝197 3．4．2物業(yè)建筑風(fēng)格需求——中式風(fēng)格優(yōu)于歐美風(fēng)格 在針對度假物業(yè)建筑風(fēng)格需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式古典風(fēng)格大有市場，有20％的被訪者選擇江南閣樓，18％的被訪者選擇四合院風(fēng)格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美或歐式風(fēng)格的建筑并不能滿足消費者多樣化的需求，中式風(fēng)格大行其道，這和市場上對中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易郡的推廣等不無關(guān)系，介于選擇中式風(fēng)格和選擇歐美風(fēng)格的比例差異不是很大，同時中式別墅還處于成長發(fā)展的階段，不確定因素較大，在保守情況下，我們建議選擇美式或者英式別墅風(fēng)格為主。園林風(fēng)格和物業(yè)建筑風(fēng)格不匹配的原因是，選擇美式物業(yè)和英式物業(yè)的被訪者多選擇歐陸風(fēng)格，導(dǎo)致歐陸風(fēng)格所占的比例上升。在我們選擇了美式或者英式建筑風(fēng)格的前提下，建議同樣選用歐陸園林風(fēng)格。建議種植和周邊地貌相搭配起伏的綠色植被和大面積樹林，多一些自然的，少一些人工的，做到和大自然的融合。 圖表229 景觀需求得分N＝397 項目 得分起伏山景 69 大面積水景 79 傳流的溪流 79 大面積林陰 84 綠色植被 88 現(xiàn)代雕塑 56 3．4．5價格承受力——單價控制在400012000元，總價50400萬元 在分析中發(fā)現(xiàn)，總價400萬元是該類人群消費力的上限，總價在50400萬元之間承受力人群比例為86％，總價在400萬元以上承受力人群比例為9％。同時，單價1．2萬元是該類人群消費力上限，單價在400012000元之間承受力人群比例為82％，這個比例和總價在50400萬元之間的比例相當，根據(jù)這個數(shù)據(jù)我們可以推算出面積的承受能力為125330平米之間，此數(shù)據(jù)和物業(yè)面積需求調(diào)研的結(jié)果是吻合的(物業(yè)需求面積以150300平米為主) 圖表230 承受單價分析N＝375 圖表231 承受總價分析N＝390 3．5多因素交叉分析 3．5．1購房傾向和物業(yè)風(fēng)格的關(guān)系 在對購房傾向和物業(yè)風(fēng)格的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗后(注：由于此檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差異性(95％的置信水平下)。這些不同的物業(yè)風(fēng)格傾向可以作為我們