【正文】 3212532月末金融機(jī)構(gòu)貸款余額3745621金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入77842110259509金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出79678510495961七、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(%)注：本表外貿(mào)進(jìn)出口數(shù)據(jù)跨月反映三、淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析（一）、淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析在國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的前提下，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)受其影響征兆初顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落。,%。,%,。下半年以來(lái)新項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工，對(duì)施工面積拉動(dòng)較大。,%。,?？⒐っ娣e增速下降較多。%,%,%。受全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和購(gòu)房戶持幣觀望等因素影響，商品房屋空置量較大。淮南市20052008年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平米類別施工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）2005年2006年2007年2008年（111月）2005年2006年2007年2008年（111月）住宅7504372732068商業(yè)用房1130202615缺省淮南市20052008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平米類別銷售面積2005年2006年2007年2008年（111月）住宅56102商業(yè)用房62008年112月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)平方米 指 標(biāo)112月累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)（%）一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資321579國(guó)有單位37841住 宅243307二、本年購(gòu)置土地面積87三、完成開(kāi)發(fā)土地面積8（1）施工面積437（2）新開(kāi)工面積180（3）竣工面積68（4）房屋銷售建筑面積108住 宅102（5）空置面積34住 宅26五、商品房屋竣工價(jià)值71604六、商品房屋銷售額309498住 宅277496（二）、淮南住宅市場(chǎng)分析1. 淮南住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)基本狀況樓盤(pán)主要集中在田家庵區(qū)，目前市場(chǎng)供應(yīng)量充足產(chǎn)品現(xiàn)市場(chǎng)推出樓盤(pán)的物業(yè)類型為多層和高層，以高層為主，由于多層匱乏，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)力推廣，消費(fèi)者處于被動(dòng)接受階段，尤其是在市區(qū)核心地段，高層產(chǎn)品銷售看好。核心競(jìng)爭(zhēng)力目前市場(chǎng)樓盤(pán)主要以地段與外部資源為主要賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新和樓盤(pán)展示格外受到消費(fèi)者認(rèn)可。隨著政策累積效應(yīng)的逐步釋放，市場(chǎng)有望在2009年下半年見(jiàn)底回暖。（三）、淮南寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)淮南辦公物業(yè)處于萌芽發(fā)展階段，辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展滯后，由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，辦公物業(yè)潛在需求有限：為節(jié)省成本，現(xiàn)有客戶多租用住宅或自建簡(jiǎn)易辦公設(shè)施。企業(yè)性質(zhì)行業(yè)類別解決方案大型國(guó)有企業(yè)銀行、保險(xiǎn)、郵政、電信、電力等自建辦公樓政府單位市政府下屬各機(jī)關(guān)自建辦公樓外地企業(yè)辦事處外來(lái)銷售、代理機(jī)構(gòu) 租用店面或住宅高知服務(wù)性中小企業(yè)律師、會(huì)計(jì)、廣告等租用店面或住宅低成本運(yùn)作中小企業(yè)貿(mào)易企業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)租用店面或住宅工廠附近自建辦公用房小結(jié)：淮南企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的概念還停留在基本辦公的階段，“商務(wù)”的理念基本還沒(méi)有形成，對(duì)“生態(tài)”辦公概念更甚遠(yuǎn)。項(xiàng)目所處位置并不屬于淮南市田家庵核心商圈，但作為項(xiàng)目的辦公部分，憑借非單一物業(yè)形式，與項(xiàng)目的住宅、商業(yè)部分形成整合優(yōu)勢(shì)。因淮南寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展滯后，憑借項(xiàng)目更新的規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新質(zhì)素（），對(duì)于作為生態(tài)LOFT辦公產(chǎn)品的本案而言，應(yīng)會(huì)吸引區(qū)域內(nèi)圍繞大型餐飲、休閑、家裝裝飾等企業(yè)入駐。 。形成這樣的兩大商圈，主要是由于城市的發(fā)展所致，老商圈由于功能的局限，已阻礙了全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無(wú)法擔(dān)當(dāng)全市的消費(fèi)職能，只能退居第二，擔(dān)當(dāng)城市副商業(yè)中心的地位。建成后，區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá)，環(huán)境改善，在政府的大力發(fā)展下，新型商業(yè)在此區(qū)域得到迅速發(fā)展，目前的龍湖中路兩側(cè)商業(yè)布點(diǎn)密集，大型商業(yè)齊聚，此商圈承載著整個(gè)淮南的主力消費(fèi)。（2）、主要商街情況道路業(yè)種構(gòu)成租金水平商鋪情況區(qū)域人流情況龍湖路龍湖中路是淮南最繁華的商業(yè)街區(qū)之一，以國(guó)慶路至朝陽(yáng)路段最為繁華。因有肯德基、麥當(dāng)勞、華聯(lián)百貨等大型商超積聚， 相對(duì)較多的服裝業(yè)聚集，人流量大。依校園經(jīng)濟(jì)，人流量較為可觀國(guó)慶中路賣(mài)場(chǎng)、專業(yè)店較多，商業(yè)分布在龍湖路兩側(cè)3－4元/天/㎡商鋪面積：以70㎡左右為主，近龍湖路的商鋪價(jià)格較高中型超市較多，近龍湖路段有一定人流。目前市場(chǎng)在售的商業(yè)體量較大，主要包括專業(yè)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)、商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)門(mén)面幾種；社區(qū)商業(yè)供給同樣逐漸的升級(jí)，從體量、規(guī)劃、配套各方面來(lái)吸引投資者和商家的眼球，以搶占市場(chǎng)，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。由于商貿(mào)文化城目前承載著淮南主要的商業(yè)，經(jīng)營(yíng)的范圍比較的廣泛無(wú)所不包，從餐飲、住宿到知名品牌的服裝、鞋帽、咖啡店等多種行業(yè)，已經(jīng)在淮南消費(fèi)者的心目中形成較高美譽(yù)度，再加上地段的效應(yīng)。n 從市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?lái)看，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有較大的潛力隨著城市不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、政治等重心的轉(zhuǎn)移，本區(qū)域依托市政投入，發(fā)展具有契機(jī)。小結(jié)：本案所處的廣場(chǎng)路地段，依托市新體育中心優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)已形成餐飲、休閑娛樂(lè)等街區(qū)。因此，在考慮商業(yè)業(yè)態(tài)互動(dòng)性的基礎(chǔ)之上，結(jié)合項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況來(lái)看，本案商業(yè)以餐飲、休閑娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)是可行的，而作為全能型商鋪也是可能的。優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)—毗鄰龍湖商貿(mào)城，商業(yè)圈成熟，區(qū)域生活配已相當(dāng)完備，給該案后期商業(yè)運(yùn)作起到了一定的帶動(dòng)作用；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)—主力戶型集中在50—70㎡，（且含有小戶型公寓和loft藍(lán)調(diào)公寓式寫(xiě)字樓）極大的壓縮了總價(jià)優(yōu)勢(shì)，從而擴(kuò)大了很大一部分潛在投資型客戶；教育優(yōu)勢(shì)—龍湖中學(xué)、淮師小等，區(qū)域教育資源豐富，為一部分急于小孩上學(xué)的青年置業(yè)客戶提供良好的教育平臺(tái)；機(jī)會(huì)區(qū)域商圈的快速崛起，對(duì)該案的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，且該案周邊規(guī)模商業(yè)的帶動(dòng)（旭日尚街等）規(guī)模商業(yè)相繼投入運(yùn)營(yíng)，給區(qū)域商圈注入新的活力；總價(jià)上具有一定優(yōu)勢(shì)，以此來(lái)擴(kuò)大后期目標(biāo)客群，且后期隨著底層商業(yè)的招商具備完善，該區(qū)域依舊是淮南市區(qū)商圈不可忽視的鉑金區(qū)域；劣勢(shì)產(chǎn)權(quán)年限劣勢(shì)—非住宅用地，40年產(chǎn)權(quán)是制約該案快速去化的核心因素，且塔樓設(shè)計(jì)，缺乏南北通透性，僅對(duì)投資性客戶具備一定的吸引力；挑戰(zhàn)在全球金融危機(jī)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)已率先受到波及，持幣觀望已成為當(dāng)今樓市最直接表現(xiàn)形式。小結(jié)： 新天地中央廣場(chǎng)，有關(guān)項(xiàng)目的商業(yè)部分采取先招商后銷售模式。金地龍湖路1號(hào)項(xiàng)目位于淮南市龍湖中路商業(yè)與城區(qū)中心地段。金地龍湖路1號(hào)，有關(guān)項(xiàng)目的商業(yè)部分同樣采取先招商后銷售模式，目前商業(yè)部分銷售近乎完畢。周邊社區(qū)較多，潛在客源多。機(jī)會(huì)淮南經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)的需求也在不斷增加，投資客戶也會(huì)相應(yīng)增加，為去化帶來(lái)一定保證。劣勢(shì)淮南整體商業(yè)用房控制率高，投資商鋪客戶匱乏。目前區(qū)域商業(yè)租金偏低且經(jīng)營(yíng)狀況較好。偏離核心商圈，人流被吸引，區(qū)域內(nèi)無(wú)法留住高消費(fèi)人群。通過(guò)塑造樓盤(pán)的高檔性質(zhì)來(lái)推動(dòng)商鋪檔次的提升。未來(lái)同本案類似的社區(qū)商業(yè)投放量也較大，市場(chǎng)壓力加大。本案12層商業(yè)部分現(xiàn)有面積區(qū)間以及預(yù)估銷售總價(jià)范圍狀況，下表簡(jiǎn)析。從以上表格中可以看出，有關(guān)本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售，如果沒(méi)有招商先行的支撐，在單層商業(yè)沒(méi)有進(jìn)行分割情況下，面臨面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高事實(shí)狀況。而對(duì)于投資型客戶群體中，我們發(fā)掘能承受如此總價(jià)的客戶實(shí)為鳳毛麟角。而在此過(guò)程中，這些仍想抽身而出，將資金由于商業(yè)投資，謀求穩(wěn)健回報(bào)。對(duì)于這部分核心客戶額發(fā)掘，為本商業(yè)部分成功銷售關(guān)鍵。信誼物管252套/84138㎡精致戶型周邊社區(qū)已成規(guī)模/成熟居住氛圍核心語(yǔ)匯：稀缺、創(chuàng)新、珍藏、尊榮值得收藏一生的尊榮華宅辦公部分內(nèi)部質(zhì)素外部質(zhì)素廣場(chǎng)路核心地段/坐擁市新體育中心淮南寫(xiě)字樓市場(chǎng)未形成規(guī)模集聚效應(yīng)建筑綜合體,㎡㎡萬(wàn)商業(yè)，LOFT產(chǎn)品/160%使用率創(chuàng)新生態(tài)中庭設(shè)計(jì)網(wǎng)柱結(jié)構(gòu),空間可靈動(dòng)組合獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)置信誼品牌頤園系產(chǎn)品升級(jí)之作核心語(yǔ)匯:稀缺、生態(tài)、LOFT產(chǎn)品、高使用率、創(chuàng)新全生態(tài)LOFT辦公二、項(xiàng)目辦公部分定位三、項(xiàng)目商業(yè)部分定位考慮本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售，對(duì)于項(xiàng)目整體銷售進(jìn)程推進(jìn)至關(guān)重要。（一）、商業(yè)定位原則商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個(gè)例原則。經(jīng)營(yíng)定位評(píng)估對(duì)照表:類別定位區(qū)域特征稀缺差異性互補(bǔ)互動(dòng)性贏利性平衡性市場(chǎng)接納力中高檔家居○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○餐飲○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○超市百貨○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○家 電○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○（根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研綜合打分評(píng)估表）定位評(píng)估：全能型商鋪的定位是最符合定位一般原則的產(chǎn)品定位，并且能有效地增加區(qū)域都市化形象。C3業(yè)態(tài)對(duì)比表：業(yè) 態(tài)定 位選址要求商品結(jié)構(gòu)規(guī)模結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式目 標(biāo)客 戶專業(yè)商場(chǎng)及高檔美食城交通要道、商業(yè)中心區(qū)、開(kāi)闊空地體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％面積2，000~3，000㎡，其他需根據(jù)經(jīng)營(yíng)類別作出具體要求，要求空間開(kāi)闊采取定價(jià)銷售和開(kāi)架銷售，統(tǒng)一采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)式銷售、品牌具有自已的特色就近消費(fèi)和專業(yè)細(xì)分顧客群GMS（綜合超市）居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通要道以購(gòu)買(mǎi)次數(shù)多和重復(fù)消費(fèi)的商品為主面積7，000~15，000以上，柱與柱之間需在8米以上，縱深60米，凈樓高5米以上采取自選銷售方式10分鐘左右到達(dá)的居民從上表可以清晰的看出，專業(yè)市場(chǎng)的特征要求與本商場(chǎng)的外部因素相關(guān)度高于流行的超市定位。功能規(guī)劃在商場(chǎng)不能引進(jìn)成熟的賣(mài)場(chǎng)品牌的條件下，即商場(chǎng)自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的情況下，本案有必要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行初步的功能規(guī)劃，具體規(guī)劃如下C4功能規(guī)劃分區(qū)表：家居產(chǎn)品類別分區(qū)說(shuō)明規(guī)劃區(qū)域面 積(㎡)面積比率旗艦店展示區(qū)品牌展示、形象展示1/F 約300018%餐飲旗艦展示區(qū)時(shí)尚、精品型、中高檔2/F 約300018%生態(tài)辦公區(qū)高中級(jí)企業(yè)3/F全部400025%生態(tài)辦公區(qū)高中級(jí)企業(yè)4/F全部400025%上表可以看出，商鋪面是以高度贏利經(jīng)營(yíng)的適應(yīng)性為主要定位以餐飲、家居、超市等各種功能均可滿足的投資保值產(chǎn)品。 在規(guī)劃上同時(shí)要考慮一層的地下室預(yù)留300平方米的廚房。 一層二層考慮預(yù)留煙道，同時(shí)還要考慮避免住宅的污染。各商家投入資本，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費(fèi)者對(duì)此商場(chǎng)的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報(bào)外，還要作多方面的考慮。n 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營(yíng)銷推廣策略，才有機(jī)會(huì)將所有鋪面全部租出，并成功開(kāi)業(yè)，提升商場(chǎng)的整體價(jià)值。（五）、商業(yè)招商業(yè)態(tài)建議考慮淮南廣場(chǎng)路餐飲業(yè)態(tài)廣泛分布，規(guī)?；⒏邫n次的大型餐飲店缺失，因此，考慮彌補(bǔ)區(qū)域高檔次餐飲業(yè)態(tài)不足，以及與現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)形成互動(dòng)，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品狀況，我司建議將項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)著重圈定于特色餐飲 amp。特色餐飲類：針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分招商，建議以中高檔、高檔特色餐飲業(yè)態(tài)為主,可選擇澳門(mén)豆撈、海巢、避風(fēng)塘等大型連鎖餐飲。 考慮樓層問(wèn)題,上述大型餐飲店,一般需要沿街一層有門(mén)面入口，同時(shí)要求二層解決廚房問(wèn)題，因次,。但大部分中高檔加盟店面積要求在1000或2000平方米以上，如“一兆韋德”、金仕堡健身中心等知名健身會(huì)所。（六）、商業(yè)銷售方式建議信誼置地廣場(chǎng)包括住宅部分、商業(yè)部分。我司認(rèn)為，在沒(méi)有招商的前提下進(jìn)行銷售，預(yù)估銷售壓力較大。銷售模式細(xì)分關(guān)于臨街商鋪銷售方式，建議采用鋪王拍賣(mài)銷售方式。拍賣(mài)價(jià)格起價(jià)15000元/平米，確立拍賣(mài)成交期望價(jià)，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價(jià)格炒高。為保證商業(yè)整體良性銷售態(tài)勢(shì)，銷控必須做好。因項(xiàng)目本身體量較大，若分割銷售，對(duì)位置較差部分造成影響。銷售促進(jìn)簽定合同即返一年租金針對(duì)投資客戶，客戶簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，交納首期款后，即將一年的租金回報(bào)返給客戶，直接從首付款中抵除，從而降低客戶置業(yè)門(mén)檻，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。次級(jí)客戶：淮南下屬縣區(qū)客戶、外來(lái)人口、改善性住房客戶。 要求交通方便，去市中心、孩子上學(xué)有公交車（最好直達(dá)）；216。 價(jià)格合理，戶型適合三口之家居住甚至更大。 規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的超前性，有一定生活品位；（二）、辦公目標(biāo)客戶定位職業(yè)特征：他們是一群朝氣蓬勃奮發(fā)向上者，他們知識(shí)淵博，屬于上流精英、事業(yè)有成。 要求交通方便，環(huán)境舒適，商業(yè)氛圍濃厚，人流量較大216。 價(jià)格合理，并且是此地段的長(zhǎng)居者（也有城市邊緣遷辦者），對(duì)此環(huán)境熟知投資客戶消費(fèi)心里特征：216。 升值空間高，投資價(jià)值大（三）、商業(yè)目標(biāo)客戶定位1 、自營(yíng)型客戶：約占20%30%比例 投資型客戶：約占70%80%比例客戶類型匯總分析 216。 有一定資金實(shí)力的專業(yè)投資人士216。 城東工業(yè)基地等周邊高新技術(shù)企業(yè)高收入群體216。 較為熟悉廣場(chǎng)路周邊環(huán)境216。 之前可能投資信誼開(kāi)發(fā)物業(yè)，從中獲得較大投資收益216。 對(duì)本項(xiàng)目整體規(guī)劃非常認(rèn)同第