【正文】 漸下降趨勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)從年初的狂熱逐漸歸于理性。全國(guó)房地產(chǎn)整體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)際金融危機(jī)影響，遭遇挫折。圖33 全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖34 全國(guó)商品房銷售面積及同比走向數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖35可以看出，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比2012年顯著提高，且全年保證在較高水平。圖35 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遭遇重大挫折。為此中國(guó)政府推出四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，地方隨之配套了十幾萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激方案。房?jī)r(jià)的快速上漲產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問(wèn)題。2012年到2013年初，政府繼續(xù)出臺(tái)一系列抑制房?jī)r(jià)的相關(guān)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一段穩(wěn)定期，居民對(duì)房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度。近幾個(gè)月，陸續(xù)有幾個(gè)地方城市樓市實(shí)行限購(gòu)松綁。未來(lái)，有可能有更多的地方城市放松限購(gòu)政策。從圖36可以看出，青島房地產(chǎn)開發(fā)投資從2008以來(lái)一直持續(xù)增長(zhǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)看，青島房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在20082010年間逐漸提高，在20112013年間又逐漸下降，說(shuō)明青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀望情緒抬頭，房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。土地供應(yīng)面積情況見圖37。從圖38可以看出，青島市商品房銷售面積在20082010年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在20102012年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，在2013年青島市商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)止跌反升。圖3820082013年青島市商品房銷售面積變化數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局圖3920082013年青島市商品房銷售額變化數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局從圖310可以看出，青島市近一年房?jī)r(jià)略有起伏，先升后降，但總體上保持在一個(gè)較高價(jià)位。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，青島房?jī)r(jià)漲幅在1個(gè)百分點(diǎn)上下徘徊，較為平穩(wěn)。圖310 青島市2013年5月2014年4月房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島搜房網(wǎng)圖311 2013年前11月青島新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市搜房網(wǎng) 市北區(qū)房地產(chǎn)定位根據(jù)青島市地區(qū)規(guī)劃，市北區(qū)商業(yè)方面定位為綜合性商務(wù)中心，住宅方面定位為中高檔住宅區(qū)。中高檔小區(qū)走精品路線，常附帶精裝修，價(jià)格較高。2013年4月均價(jià)已高達(dá)15308元/平方米。市北區(qū)坐擁中央商務(wù)區(qū)和“新都心”兩大核心區(qū)域，極大地促進(jìn)了附近房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。青島中央商務(wù)區(qū)是青島的綜合性商務(wù)中心，西臨山東路，東到福州路，南至延吉路，北起遼源路，是青島市開發(fā)建設(shè)面積最大的一塊商務(wù)用地，是青島市的金融中心、商務(wù)中心和經(jīng)濟(jì)中心。目前，9個(gè)規(guī)劃新項(xiàng)目、4個(gè)舊村改造項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)展開建設(shè)，和達(dá)中心城、保利葉公館等住宅項(xiàng)目，萬(wàn)科中心、海爾智能產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)、工業(yè)項(xiàng)目均在其中。圖313 青島市中央商務(wù)區(qū)與“新都心”分布圖 大規(guī)模棚戶區(qū)改造市北區(qū)市政府近幾年來(lái)一直在進(jìn)行棚戶區(qū)改造。除此之外，還有海泊河遺留片區(qū)14號(hào)、海泊河遺留片區(qū)33號(hào)，也均在這幾年進(jìn)行改造。2014年市北區(qū)將繼續(xù)大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，改善原址居民住房條件。改善低收入居民住房條件，籌建2770套保障性住房，完成1000戶居民回遷。S（Strength優(yōu)勢(shì)），是青島市的重點(diǎn)工程，受到青島市政府的高度重視和大力支持。，地處青島成熟的老城區(qū)范圍內(nèi)，周邊均為成熟小區(qū)，新建樓盤并不多見，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等設(shè)施應(yīng)有盡有，并有海泊河公園和南山公園等休閑場(chǎng)所，環(huán)境優(yōu)越，適宜居民生活居住。，滿足中低收入人群的購(gòu)房需求。W（Weakness弱勢(shì)），人流量大，有一定的社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)；，建筑密度大，綠化率低，人口密度大，居住略有不適；，車流量大，噪音大，對(duì)居住有一定的影響。，新市北區(qū)房地產(chǎn)定位為中高檔居住區(qū)。，極大地提高了本區(qū)域的吸引力。T（Threat威脅）。，居民持幣待購(gòu)。本項(xiàng)目為海泊河遺留片區(qū)改造項(xiàng)目。原房屋多建于上世紀(jì)2040年代，沒有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，人均居住面積小，戶型設(shè)計(jì)不合理。此次市政府拆遷、改建此地塊，獲得了原址居民的熱情歡迎和大力協(xié)助。本項(xiàng)目共規(guī)劃1095戶，其中508戶回遷戶，全部回遷原址安置。因?yàn)楸卷?xiàng)目容積率較大，建筑密度較高，綠化率較低，對(duì)居住的舒適度將產(chǎn)生一定的不利影響,所以本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為城市中低收入人群，目標(biāo)是滿足城市中低收入人群的剛性住房需求。但從總量上看，三居室的大戶型占比較低，主力戶型為五十平左右的一居室和八九十平左右的兩居室。為更好地了解當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?本可行性研究對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放地點(diǎn)有兩處，一處為附近居民小區(qū)，一處為附近的富爾瑪家居城。26%的人更愿意選擇一居室，62%的人傾向于選擇兩居室，剩余的12%的人偏向于三居室。見圖314。見圖315。所以大部分居民買房的目的都是自住。圖316 買房用途分析餅狀圖79%的人不要求裝修，7%的人要求簡(jiǎn)單裝修， 14%的人要求精裝修。見圖317。受訪者對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格和位置關(guān)注度較高。最后，受訪者大多對(duì)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不高，大多喜愛按自己的喜好進(jìn)行獨(dú)立裝修。表31 萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類型普通住宅,寫字樓,商鋪建筑類型高層，板樓綠化率%容積率住宅：建筑面積裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限住宅70年商業(yè)40年樓盤售價(jià)19500元/平方米樓盤位置山東路與撫順路交匯處，青島理工大學(xué)東側(cè)：萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目是青島萬(wàn)科強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的旗艦項(xiàng)目，分為寫字樓、商鋪、住宅三大板塊。萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目位置較好，交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃厚。另外，萬(wàn)科品牌在青島的口碑也很好，對(duì)追求住房品質(zhì)的人有不小的吸引力。且住宅部分靠近山東路，車流量較大，易堵車，噪音較大。4. 萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里效果見圖318。表32 德諾廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類型普通住宅,寫字樓,商鋪建筑類型高層綠化率%容積率建筑面積裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限40年樓盤售價(jià)17000元/平方米樓盤位置敦化路328號(hào)：諾德廣場(chǎng)緊鄰中心廣場(chǎng)，地理位置絕佳，有較好的發(fā)展前景。地下車位較多，有906個(gè)，超前考慮項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展需求。：價(jià)格較高，性價(jià)比較低。容積率較高。圖319德諾廣場(chǎng)效果圖華仁歐典商苑項(xiàng)目基本信息見表33。項(xiàng)目附近配套完善，附近有區(qū)政府、市圖書館、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、家樂福、佳世客、阜外醫(yī)院等，生活便利。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全部緊鄰商務(wù)區(qū)主干道敦化路，沿街長(zhǎng)度比例較大，商業(yè)價(jià)值較高。：價(jià)格高，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般。4. 華仁歐典商苑效果圖見圖320。海爾時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息見表34。容積率低，綠化率高，居住舒適。：距離主干道較近，有噪音污染 。表35 德馨筑家項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類型住宅建筑類型高層綠化率%容積率住宅：規(guī)劃戶數(shù)696戶車位數(shù)556個(gè)（地上地下）建筑面積裝修情況毛坯，部分精裝產(chǎn)權(quán)年限70年樓盤售價(jià)11000元/平方米樓盤位置臺(tái)柳路與開平路交匯處西北：德馨筑家整個(gè)項(xiàng)目共分為東西A、B區(qū)兩個(gè)部分。B區(qū)將主要建設(shè)5座2328層的高層住宅及配套的網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)房，同時(shí)B區(qū)用地的南側(cè)還建有1座5層的綜合樓。價(jià)格較低。周邊道路車流量大，易堵車，噪音大，對(duì)生活品質(zhì)有影響。4. 德馨筑家效果圖見圖322。圖323海泊嘉園與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相對(duì)位置圖從圖313得知，青島市市區(qū)房?jī)r(jià)從南到北大體呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。德諾廣場(chǎng)、華仁歐典商苑靠近青島市中央商務(wù)區(qū)，萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里靠近山東路，房?jī)r(jià)均較高。其中萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目、德諾廣場(chǎng)和華仁歐典商苑項(xiàng)目均走高端精品路線，價(jià)格昂貴，品質(zhì)優(yōu)良。海爾時(shí)代廣場(chǎng)和德馨筑家項(xiàng)目位置稍差，房屋品質(zhì)不高，價(jià)格較低。4建設(shè)方案海泊嘉園項(xiàng)目整體規(guī)劃要求見表41。3號(hào)樓和4號(hào)樓通過(guò)底層的商鋪相連。但是戶型以中小戶型為主，主力戶型為五十平方米左右的一居室和八九十平方米左右的兩居室。商鋪全部規(guī)劃為底層沿街布置，主要分為鞍山一路沿街商鋪、西吳路沿街商鋪和北側(cè)沿街商鋪。方案總平面圖見圖41，方案鳥瞰圖見圖42。表42 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃情況樓座層數(shù)戶數(shù)單套面積（平方米）本單元所占比例備注1西單元3420445~65（一居室）33%廉租房134套（一居室）75~95（兩居室）67%東單元3420445~65（一居室）33%廉租房14套（一居室）75~95（兩居室）67%2西單元3420445~65（一居室）33%75~95（兩居室）67%東單元3420445~65（一居室）33%75~95（兩居室）67%3西單元189945~65（一居室）100%東單元2610475~95（兩居室）100%4西單元1938105~125（三居室）100%東單元1938105~125（三居室）100%普通住宅按照1車位/戶的標(biāo)準(zhǔn)配備停車位，根據(jù)青島市廉租房申請(qǐng)規(guī)定，廉租房住戶不允許擁有汽車，所以廉租房148戶不配備停車位。計(jì)算公式為：（1095148）*1+1333/100=960（個(gè)）小區(qū)北側(cè)（面對(duì)杭鞍快速路）設(shè)有一個(gè)小區(qū)人行出入口，東側(cè)設(shè)有一個(gè)一層車庫(kù)出入口，東南角（面對(duì)西吳路）設(shè)有一個(gè)地下車庫(kù)出入口，小區(qū)西側(cè)（面對(duì)鞍山一路）設(shè)有一個(gè)小區(qū)人行出入口，一個(gè)一層車庫(kù)出入口，一個(gè)地下車庫(kù)出入口。，車流量較大，噪音大，沿杭鞍快速路設(shè)置10米寬的綠化帶，避免小區(qū)和杭鞍快速路距離太近影響居民休息。一層車庫(kù)和地下車庫(kù)出入口分開布置，減少了擁堵的可能。小區(qū)中央為花壇綠化區(qū)，配合雕塑、公用健身器材，供小區(qū)居民休閑娛樂。5工程進(jìn)度安排與銷售計(jì)劃海泊嘉園項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為34個(gè)月，從2014年4月份持續(xù)到2017年1月份。，見圖51。表51銷售計(jì)劃表序號(hào)類型計(jì)算期2014201520162017第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1廉租房30%30%20%20%2回遷房100%3普通商品房6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%4商鋪6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%5停車位6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20% 根據(jù)青島市房屋管理局、市北區(qū)政府和開發(fā)商簽訂的三方協(xié)議，開發(fā)商在取得施工許可證后可獲得廉租房?jī)r(jià)款的30%，基礎(chǔ)驗(yàn)收后獲得廉租房?jī)r(jià)款的30%，主體封頂后再獲得20%，竣工驗(yàn)收后獲得最后的20%。在竣工驗(yàn)收的兩個(gè)月前，回遷戶向開放商補(bǔ)交除拆遷補(bǔ)償外的購(gòu)房?jī)r(jià)款。普通商品房、商鋪和停車位在2014年第三季度（實(shí)際上是地下工程驗(yàn)收合格后）開始預(yù)售，從地下工程驗(yàn)收合格到主體封頂，預(yù)估銷售30%，從主體封頂?shù)?016年最后一個(gè)季度預(yù)估銷售50%，2017年第一季度現(xiàn)房預(yù)估銷售20%。表52工程進(jìn)度及銷售計(jì)劃對(duì)比表6投資估算及資金籌措，總投資估算表見表61。海泊嘉園項(xiàng)目地塊是以出讓和劃撥方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款、土地征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅與印刷稅之和。因?yàn)榇说貕K土地出讓部分為凈地出讓，所以土地征收補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)包含在出讓地塊的出讓費(fèi)中，故在此不計(jì)算。本項(xiàng)目共有7400平方米的廉租房部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。契稅按出讓土地成交價(jià)的3%收取，*3%=。合計(jì)土地費(fèi)用總額=++=。其中三通一平費(fèi)按照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格估算。建安工程費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。表66 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表分類面積（平方米）金額居委會(huì)、社區(qū)警衛(wèi)室80物業(yè)管理用房583換熱站變電站公廁合計(jì)海泊嘉園項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)置開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目建設(shè)期借款7797萬(wàn)，%，利息費(fèi)用為516萬(wàn)元。貸款計(jì)算表見附表2，還本付息表見附表3。銷售費(fèi)用可按銷售收入的4%計(jì)算[1]。銷售收入計(jì)算見第七章銷售收入及相關(guān)稅金估算。表67 開發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額 元1前期報(bào)建費(fèi)含地形圖、定界、日照、評(píng)審、黃證、綠證、指標(biāo)審核，按8元/平方米*總建筑面積估算。廉租房免交城鎮(zhèn)土地使用稅。廉租房免交此費(fèi)用。[9]62734205散裝水泥專項(xiàng)基金按2元/平方米*總建筑面積，魯財(cái)綜[2003]24號(hào)文件，廉租房免交此費(fèi)用。[9]2177967建筑勞務(wù)工資保證金工程造價(jià)的2%[9]48257088防雷工程審圖魯價(jià)費(fèi)發(fā)【2003】244號(hào)*建筑面積[9]23259合計(jì)13730236海泊嘉園項(xiàng)目其他費(fèi)用為10145761元，詳見表68。[9]1