【正文】 葉隨著社會(huì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理、統(tǒng)計(jì)等科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。上世紀(jì) 50 年代以來，隨著新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實(shí)、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，首先，它吸收了科學(xué)技術(shù)的最新成果，如把電子計(jì)算機(jī)、遙控遙測技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中:其次，運(yùn)用了最新經(jīng)濟(jì)科學(xué)理論，如計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)，數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)，市場預(yù)測學(xué)和系統(tǒng)論，以及經(jīng)濟(jì)效益理論與方法，用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的前沿領(lǐng)域，一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等不同方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行了一定的開拓性研究。(2) 認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中對(duì)不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法，通過這種分析方法可測算風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。 認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析和認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤?？杀ｏL(fēng)險(xiǎn) (insurablerisk)，它是由于自然災(zāi)害引起的損失導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，它可以轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。它們是可行性研究中要重要考慮的因素。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國外己經(jīng)比較成熟。在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步比較晚，20 世紀(jì) 80 年代末開始推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)入快速發(fā)展的階段。1983 年國家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 。1993 年 4 月國家計(jì)委發(fā)出《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，在投資領(lǐng)域要明確投資主體，建立嚴(yán)格的投資決策風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，誰投資決策誰承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論研究方面，主要有以下幾種具有代表性的觀點(diǎn)主張:(1)陳傳釗在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)需要運(yùn)用很多的信息數(shù)據(jù)，而其中很多數(shù)據(jù)的可變性和不確定性較強(qiáng)，為了提高可行性分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，并且提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。雖然在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究取得了長足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在起步的初級(jí)階段。本文將按照市場分析、成本和收入估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)這一條主線對(duì)福達(dá)城邦住宅小區(qū)項(xiàng)目的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)價(jià)，以決定該項(xiàng)目是否可行。 在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，根據(jù)該項(xiàng)目的投資計(jì)劃以及資金安排表，運(yùn)用現(xiàn)金流量表、量本利模型、敏感性分析以及概率分析等數(shù)學(xué)方法和模型，對(duì)福達(dá)城邦住宅小區(qū)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和不確定性進(jìn)行了詳細(xì)的評(píng)價(jià)。 指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。或者雖然可以分離，但是分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物 [3]。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第 2 條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。 可行性研究概述 可行性研究的概念可行性研究是項(xiàng)目前期工作中最重要的內(nèi)容，它是在項(xiàng)目投資決策前對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法和工作階段。通常指的是在投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對(duì)各種可能擬定的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證；對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分 可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期的調(diào)查研究。按其工作內(nèi)容大體上可劃分為如下幾個(gè)階段: 其主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會(huì)，為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向提出建議；在一個(gè)確定的地區(qū)，以資源條件和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，選擇投資項(xiàng)目，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研究分析。一般根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)來估算項(xiàng)目收入，并按大致估算的百分比來估算稅費(fèi)。這一階段投入的費(fèi)用約占項(xiàng)目總投資的 %—1%，所需時(shí)間 1—2 個(gè)月左右。對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點(diǎn)的選擇以外，其投資機(jī)會(huì)研究都是針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行的。為了避免不必要的時(shí)間、金錢和人力方面的浪費(fèi)，有些投資者對(duì)一些需要耗費(fèi)較多資源的項(xiàng)目，在進(jìn)行正式可行性研究之前，先進(jìn)行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究階段與可行性研究階段之間的一種過渡性研究,它與可行性研究的區(qū)別主要在于獲取資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果精度不同，分析深度不同。初步可行性研究階段對(duì)投資與成本估算的精度稍高于機(jī)會(huì)研究成果,誤差范圍大致在 20%左右,所需費(fèi)用占投資總額的 %%,時(shí)間在 2 個(gè)月左右。這一階段將占有大量的原始資料，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研的目的和作用 可行性研究的目的，是對(duì)提出的投資建議，工程項(xiàng)目建設(shè)方案或研究課題建議的所有方面，進(jìn)行盡可能詳細(xì)地調(diào)查研究和作出鑒定，并對(duì)下一階段是否終止或繼續(xù)進(jìn)行研究提出必要的論證。 、簽訂協(xié)議的依據(jù)。 、設(shè)備定貨、施工準(zhǔn)備等前期工作的依據(jù)。 ，也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)施工許可證的依據(jù)。東鄰福安街，西至民豐街，南起安樂路、北達(dá)吉林大路，占地 萬平方米。2．地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)無任何水渠、溝壑等對(duì)開發(fā)有影響的因素，土地利用率較高。在小區(qū)的西北角有一處地下人防設(shè)施，現(xiàn)經(jīng)過協(xié)商可拆除。其他建筑及輔助設(shè)施均可拆除。5．地質(zhì)情況：地處長春伊通河?xùn)|部，上部為含少量有機(jī)質(zhì)的粘性土，下部為中、粗、砂、礫沙層。長春地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速值為 ，設(shè)計(jì)特征周期為。其中住宅面積 235345 平方米，商鋪面積 28856 平方米，地下室 18655 平方米。改革開放以來國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，老百姓的收入不斷增加，居民的消費(fèi)信心指數(shù)提高，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。老百姓開始用自己的錢買房，住房消費(fèi)觀念從此發(fā)生了徹底的轉(zhuǎn)變?？梢灶A(yù)測，未來的一段時(shí)期內(nèi)，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。根據(jù)國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為快速的時(shí)期就是恩格爾系數(shù)處于 40%一 50%的時(shí)候。二是據(jù)有關(guān)資料表明:2022 年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積大致為 20 平方米，同十六大提出的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)(人均 35 一 40 平方米)以及國外發(fā)達(dá)國家人均60 平方米左右建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)顯然還有相當(dāng)一段距離。三是國家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策以及城市化發(fā)展所引起的人口增長，使得我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了巨大的潛需求。同時(shí)由于就業(yè)機(jī)會(huì)的增多，收入增加，有利于居民購房消費(fèi)能力的提高。但在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出一些問題，如:房地產(chǎn)市場運(yùn)行不規(guī)范，相應(yīng)的法律法規(guī)不健全。二級(jí)市場疲軟，中介服務(wù)方興未艾、良蕎不齊、服務(wù)水平與國際大環(huán)境的要求相距甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)金融體系不完善，融資渠道窄。2022 年2022 年，長春市房地產(chǎn)投資完成額與房地產(chǎn)竣工量大幅增加。使投資增大的原因是材料價(jià)格上漲、拆遷成本增加、小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高；加強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境建設(shè)，加大了招商引資力度，使大量外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌入長春，增加了房地產(chǎn)投資規(guī)模。商品房施工面積 576 萬平方米，占年度總施工面積的 %，同比增長 %。商品房屋竣工面積在 310380 萬平米區(qū)間波動(dòng)，在 02 年出現(xiàn) 312 萬平米的低谷，004 年平穩(wěn)增長，至 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 萬平方米（其中商品房竣工面積 萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積 萬平方米，拆遷安置房竣工面積 萬平方米） 。2．2022 年區(qū)域供應(yīng)分析2022 年全市商品房增量房累計(jì)銷售 270 萬平方米，同比增加 %；其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售 242 萬平方米，同比增加 %。二道區(qū)全年商品房銷售面積 萬平方米，商品住宅銷售面積 萬平方米，分別占長春市全市銷售情況的 %和 12%。14%客戶選擇投資。從這點(diǎn)上反映出目前長春市市民的住宅消費(fèi)水平仍處于初級(jí)階段，購房的主要目的是滿足基本的居住條件和改善現(xiàn)有的居住水平。同其他房地產(chǎn)市場較為成熟的地區(qū)相比，住宅市場只是具備了一般的居住功能而沒有投資功能，投資房產(chǎn)的消費(fèi)理念還沒有形成。2．建筑分析多層產(chǎn)品由于得房率高，比小高層、高層產(chǎn)品更實(shí)用，還是受到較多市民的青睞，有超過半數(shù)的客戶選擇了多層。選擇小高層、高層產(chǎn)品的比例也有一定的數(shù)量，顯然，長春部分市民還是對(duì)小高層、高層產(chǎn)品持一定的認(rèn)可度，小高層、高層產(chǎn)品由于在高度上的優(yōu)勢(shì)，一般具有較強(qiáng)的景觀優(yōu)勢(shì)，往往偏重設(shè)計(jì)一些舒適型的住宅產(chǎn)品。54%33%12%1%0%10%20%30%40%50%60%多 層 小 高 層 高 層 別 墅圖 建筑類型調(diào)查3．房間功能分析目前長春市民的需求還是以經(jīng)濟(jì)型的戶型為主。結(jié)合長春現(xiàn)有的家庭結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有市民的家庭結(jié)構(gòu)都較為簡單，一般為兩代同住或兩口之家，決定了小面積住宅受到市場的追捧。選擇三室一廳的比例在 29%，可以看出市民的購房需求正在逐漸提高，住宅的舒適度正日益被市民重視。這些客戶一般現(xiàn)有的居住水平已達(dá)到一定的要求，主要還是以改善居住條件為目標(biāo)，追求較為舒適的房型，能接受新的生活模式來提高整體生活品質(zhì)。結(jié)合現(xiàn)有長春住宅的物業(yè)管理來看，多數(shù)還停留在比較傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)上，如 24 小時(shí)保安、公共部位的保潔上，而一些新型管理模式還沒有形成。住宅質(zhì)量要從幾方面進(jìn)行全方考慮。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是功能性最好的住宅。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。而本項(xiàng)目作為中檔樓盤的定位來說，自然不能成為重要因素。在這些因素的作用下，長春市商品房供求比例基本穩(wěn)定，除2022 年漲幅較大外，房價(jià)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。2022 年長春市商品房平均銷售價(jià)格為 3050 元/平方米，同比長漲 %，其中商品住宅平均銷售價(jià)格為 2899 元/平方米，同比長漲 %。1．2022 年商品房交易價(jià)格狀況圖 長春市商品房價(jià)格走勢(shì)圖2．2022 年商品房交易價(jià)格狀況圖 長春市商品房交易價(jià)格走勢(shì)圖長春商品房交易量增幅較大。雖然 2022 年房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，但是，長春房地產(chǎn)市場受這些政策的影響較小，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。長春市商品住房交易平均價(jià)格呈小幅上升之勢(shì)，商品住房的價(jià)格指數(shù)同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。1．武夷嘉園地理位置位于吉林大路與伊通河交匯處，紅塔卷煙廠西側(cè),由中國武夷小區(qū)綠化率達(dá)到 35%,容積率為 ,園區(qū)配套有農(nóng)貿(mào)市場、健身房、會(huì)所、幼兒園。價(jià)格多層在 31203326 元/㎡之間，小高層在 28883500 元/㎡之間，優(yōu)惠政策變按揭無優(yōu)惠，一次性付款 ，已于 2022 年 6 月開盤， （竣工時(shí)間約為2022 年 10 月）從其當(dāng)前的位置來看，其靠近伊通河地理位置優(yōu)越，是主要的銷售熱點(diǎn)；從銷售情況來看，主要以多層為主，輔以小高層出售，單價(jià)主要集中在 28884700元/㎡；從其面積段來看，主要集中在 77153㎡，且與本案的位置非常接近，是07 年本案的競爭對(duì)手之一。2．萬達(dá)小區(qū)綠化率：55%（整個(gè)社區(qū)容積率 ） ，園區(qū)配套有健身房、會(huì)所、幼兒園，小區(qū)占地面積：65 萬平方米（一期開發(fā) 30 萬平方米，二期開發(fā) 35 萬平方米，目前在售二期紅寶石組團(tuán)） ，建筑面積：100 萬平方米，面積區(qū)間小高當(dāng)前面積151320㎡（得房率 86%，全部為框架結(jié)構(gòu)） ，價(jià)格區(qū)間：小高：30654500