【正文】 此，住宅的需求量在未來一個相當(dāng)?shù)臅r期內(nèi)繼續(xù)擴大。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化?！　?）經(jīng)濟適用住房在今后一個時期內(nèi)是住宅消費的熱點。根據(jù)聯(lián)合國公布的住宅消費收入價格比3—6年的參考標(biāo)準(zhǔn)計算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價格在20萬元以下比較適宜廣大居民的消費心理?！　?）房地產(chǎn)市場向多元方向發(fā)展。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實現(xiàn)規(guī)范化、社會化和市場化。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，也是風(fēng)險較大的行業(yè)。世界各國房地產(chǎn)的共同特點，就是企業(yè)的規(guī)模化、集團化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場。資金的分散、體制的問題已經(jīng)制約了進行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家2003年6月份頒布的“121文件”對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強強聯(lián)合，形成一批對市場有主導(dǎo)能力的實力企業(yè)，才能在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實力弱小、缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的條件，在市場供大于求的狀態(tài)下，消費者成為左右市場的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當(dāng)作經(jīng)營原則和長期生存和發(fā)展的命脈?！　?）淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。有社會背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。即便這樣，淄博市的消費群體也嫌住宅價格偏高。形成了淄博市房地產(chǎn)市場的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場狀況描述張店區(qū)在建樓盤分布圖多層住宅市場分析多層住宅項目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費群體的需求狀況。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以三房為主，四房為補充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補充，如：天立花園。之間，戶型面積適中，比較合理。（2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為1：1進行配比規(guī)劃，,這樣開發(fā)商對于這部分面積可以不計入建筑面積之內(nèi), 儲藏間的價格水平在300—500元/m178。左右。,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計,據(jù)說是在銷售統(tǒng)計分析了平層與錯層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位,而事實上翡翠園錯層銷售還不錯.(5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時下的賣點如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設(shè)施,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率,均在35%左右。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò),對講門禁系統(tǒng),并對小區(qū)進行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價格分析多層住宅的名義價格圖表多層住宅均價1500元以下示意圖多層住宅均價1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項目的建設(shè)規(guī)模,地理位置,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時間等因素,對以上29個抽樣多層住宅樓盤的名義均價作統(tǒng)計計算,178。,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個,正是目前這類低價位樓盤還在建,在售,和大量的經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)一定程度影響著整個住宅市場的提升,影響著整個樓市價格上漲幅度不大,我們認(rèn)為這也是淄博房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟實力,購買力相差不多的沿海周邊地市青島,威海, 各種關(guān)系,不正當(dāng)手段而取得的一些價低廉的土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預(yù)測張店區(qū)低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。高層住宅市場具體分析高層住宅市場簡況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構(gòu)造出大城市發(fā)展的輪廓線。插入商業(yè)地產(chǎn)分析部分在售商業(yè)項目簡介：位置：西六路與共青團路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積：5萬m178。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場內(nèi)單層出售； 促銷手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還；均價：6000元/ m178。（一，二，三層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。； 物業(yè)管理費：178。促銷手段:購買三套以上五年內(nèi)返還總額50%。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。； 物業(yè)管理費：178。促銷手段:12月1日前優(yōu)惠100元/ m178。義烏小商品城位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實業(yè)規(guī)模:8800個商鋪,占地面積700畝,商業(yè)區(qū)面積達30萬平方米,商業(yè)配套面積達18萬平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時間:2003年11月28日。內(nèi)部認(rèn)購時間:2003年12月28日認(rèn)購誠意金:10萬元。金泰營業(yè)房位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產(chǎn)；均價：4100元/ m178。.月。三大商業(yè)圈簡介美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣,以服裝,鞋類,電器,餐飲為主,以中高檔次為主。 本商圈商場經(jīng)營較有特色,缺少主題商場。 美食街人流量較大,商場東路人流量銳減。 處于城市空間交匯點,輻射半徑較大。隨著金帝購物廣場以及王府井廣場,銀座廣場相繼開始動作,共青團路商業(yè)圈的購物空間和購物環(huán)境得到了改善,但同時造成了商業(yè)供給面積的急增加。新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街,步行街人流量大。 ,同時豐富了商品種類,樹立了良好的口碑。4,專業(yè),專類商業(yè)市場受投資者青睞,銷售狀況不錯,日后此類商業(yè)市場在張店區(qū)將增多。6,產(chǎn)品設(shè)計存在一些問題,如王府井廣場二層由于垂直交通設(shè)計不合理,上下樓不方便影響出租經(jīng)營,同樣商業(yè)步行街也有類似情況。8,相對住宅樓盤項目來說,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營銷力較強,商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高。2. 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對本項目是一利好）?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團西路和人民西路，全長1800M，路寬14M。整個建筑采用歐式風(fēng)格項目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場路（含美食街）為城市的次干路。（三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定）（四） 項目租售情況 新世界步行街項目在開始銷售時情況良好，但在今年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場銷售情況不樂觀。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對以下三方面產(chǎn)生了影響：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現(xiàn)，在此過程中會出現(xiàn)新舊商圈的疊加過程，本項目即處于新舊商圈的疊加地段。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。位于共青團西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機、通訊市場組團。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。九、設(shè)施情況本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣場、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場均在1公里輻射半徑內(nèi)。（二） 項目劣勢 步行街為政策型市場，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對此類政策型市場存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對消費者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營模式混雜； 步行街南段仍未開通，阻礙人流的自然流動； 本步行街仍未形成專業(yè)電子市場氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營少，對客戶購買和經(jīng)營易形成心理抗性； 齊賽電子市場和其它通訊市場等競爭對手的直接競爭； 濟南電子專業(yè)市場對區(qū)域市場的分流； 人們購買電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費行為的延續(xù)性和本市場起步仍需一定時間的市場培育期；1 競爭對手相對成本低，若使用低價策略，則本項目欠缺價格優(yōu)勢；1 競爭對手已經(jīng)營一段時間，具有一定的品牌知名度；1 項目臨共青團路的街面沒有，整體形象不鮮明；1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標(biāo)性形象；1 市場容量狀況不明朗；1 原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；1 本商城小分割，實用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大；1 項目一部貨運電梯，不能滿足進出貨的需求；1 原推廣中斷一段時間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響；2 原商服物業(yè)市場的推廣和經(jīng)營情況對部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價格的反差和富麗商城的經(jīng)營情況不良等）淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議項目概念篇概念設(shè)計一、 對項目的基本認(rèn)識（一） 可以肯定項目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場是成熟的市場類型 ； 淄博需要一個能適應(yīng)時代要求的經(jīng)營品種齊全的上檔次的IT綜合性市場； 投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境；（二） 項目成功的要素組合項目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價格、價值體系設(shè)計）項目硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功的必要資源配置。因此，在項目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項目的硬件具有的優(yōu)勢：如規(guī)模優(yōu)勢/政策優(yōu)勢/區(qū)位優(yōu)勢/設(shè)施優(yōu)勢等，還要張揚項目軟資源優(yōu)勢，即： 表現(xiàn)：項目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價值價格的投資和經(jīng)營模式三、 產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產(chǎn)品。因此，包裝推廣的差異策略就是“如何體現(xiàn)超越？”“如何營造無競爭的環(huán)境？”（二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場。 四、 概念設(shè)計（一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素；（1） 銀行利息因素（2） 股市風(fēng)險因素（3） 其它投資類型 投資高成長性原則（長期增值和升值原因）；（1） 社會整體和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢；（2） 市場需求的增長；（3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好無紙化辦公的推廣；（4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移人群的變化；（5） 政策支持本步行街政策支持和行業(yè)政策；（6） 政府支持政府背景的充分利用；（7） 品牌和經(jīng)營方式（模式）；（8） 同比市場價值增長和稅、費優(yōu)勢；（9） 史無前例小投資、大回報的全新投資概念；（二）營造數(shù)碼科技主題商場核心優(yōu)勢概念 營造經(jīng)營成本與產(chǎn)品價格優(yōu)勢（1） 經(jīng)營成本優(yōu)勢：租金成本+各類稅、費+運營成本（2） 產(chǎn)品價格優(yōu)勢：將本商場升級為一級或二級市場品牌商場文化與現(xiàn)代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢（2） 硬件設(shè)施（見裝修標(biāo)準(zhǔn)）（3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入）品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢“一對一貼身理財管家”計劃售后服務(wù)計劃（三）網(wǎng)絡(luò)時代概念時尚、潮流和生活方式的改變“E”時代是一種生活時尚；“E”時代是對人類社會生活方式的徹底改變；（四）高附加值概念 實體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競爭策略 經(jīng)營產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計構(gòu)想 導(dǎo)入強有力的品牌，提升本商場價值和經(jīng)營管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強、深圳寶安電子廣場等；同時，建議申請成為中國