【正文】 發(fā)展勢頭。2000年住宅市場銷售量約630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積?？v觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5至10年內(nèi)，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。全市商品房成交660萬平方米，％％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。去年居民購買3000元/，其中每平方米3000元～，3500元～。其中購買單套面積在100平方米～。3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強(qiáng)。此外，2001年天津住宅市場顯著特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。(三) 住宅市場未來發(fā)展走勢1． 政策支持力度不斷加大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。3． 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。4． 改善型需求不斷增長。隨著收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不斷提升。216。216。216。216。二． 區(qū)域市場分析(一) 區(qū)域市場概述順馳太陽城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。河北區(qū)的房地產(chǎn)項目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項目的客戶群主要以周邊區(qū)域為主。從河北區(qū)的項目來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項目對市場的拉動。從所調(diào)查的項目中選取15個主要項目樣本，這些項目主要集中在東站后廣場、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾個區(qū)域，項目概況如下：項目名稱建筑形式銷售均價（元/M2）建筑面積（萬M2）新月花苑多層、部分高層2600萬興花園多層、小高層2500紅頂花園多層和別墅起價2550戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混2300柏麗花園多層磚混330062008先鋒社區(qū)板式高層4000——嘉?；▓@點式高層3200總60美日陽光點式高層未定6萬春花園多層、高層3600豐盈新苑多層磚混3200匯和家園多層磚混340011大通時尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005(三) 重點項目介紹216。該項目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。216。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。這說明此區(qū)域有一定的購買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對較高的項目對市場有很強(qiáng)的吸引力。 戀日風(fēng)景該項目位于衛(wèi)國道以18萬平米的大型社區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計、3萬平米的主題花園、1萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點，形象清新秀麗。(四) 市場綜述綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個特點：1． 新項目迭出，項目素質(zhì)正在不斷提高。3． 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。三． 區(qū)域市場消費者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。天津市經(jīng)過多年的開發(fā)歷程，河西、南開等原先熱點區(qū)域經(jīng)過幾年來高強(qiáng)度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開發(fā)項目也寥寥無幾，而且上述兩區(qū)項目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場、北京的交通樞紐，是政府實施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點區(qū)域，市場潛力巨大。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。1． 目前消費者對商品房的購買力相對偏低，從1999年至2001年5月河?xùn)|商品房各價位成交量動態(tài)分布圖來看， 2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)品市場認(rèn)可率最高，2000元/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場需求較少。2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。舊區(qū)居民購房原因示意圖3． 除價格因素外，消費者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。舊區(qū)居民對住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。2． 新遷進(jìn)居民的居住面積為80120平方米者居多，超過舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。4． 新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費者，購房更趨理性化。1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間?？蛻糍彿孔钪饕脑蚴疽鈭D3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。對麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖(四) 具體消費意向分析通過我們對市場調(diào)查，以及對消費者購買住宅消費行為的分析，我們不難對消費者的住房消費意向得出如下結(jié)論。2． 每平方米2000元——3000元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不同而有所差別，25萬——30萬元的住宅最受市場歡迎。4． 由于目前消費者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點，除價格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費者最為看重的。10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。12． 消費者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費者進(jìn)行購房選擇時倍受關(guān)注，而對一些實用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。2． 太陽城起步區(qū)將于2003年6月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號線的興建，項目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。5． 順馳太陽城項目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。二． 項目劣勢1． 與周邊項目相對比，土地成本較高，付款壓力大。3． 地塊位于太陽城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的主干道路——衛(wèi)國道距離