【正文】 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力作保障，城市發(fā)展就會(huì)是一句空話。 安陽城市規(guī)劃及建設(shè)【城市總體布局結(jié)構(gòu)】安陽形成了以鐵西為工業(yè)區(qū)、南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東為行政區(qū)、北為休閑居住區(qū)的大框架 (1)沿文峰中路及北大街形成以購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)街，并作為安陽市的中心購(gòu)物區(qū)。(3)北部因有洹水公園和洹河休閑區(qū)更成為高檔居住區(qū)。因此在項(xiàng)目開發(fā)定位時(shí)一方面要看到此地塊交通便利環(huán)境優(yōu)美的特點(diǎn)，又要看到其處于城市中心商務(wù)區(qū)和居住區(qū)的先天硬件優(yōu)勢(shì)。被“城市商務(wù)中心” 、 “購(gòu)物中心” 、 “居住中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時(shí)在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的?！痉康禺a(chǎn)與城市建設(shè)】4 / 302022 年我市施工的房屋面積高達(dá) 萬平方米，竣工的房屋面積僅 萬平方米，有大量的在建房屋面積將結(jié)轉(zhuǎn)到 2022 年施工。2022 年，安陽房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的增大將帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加。 安陽市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析 安陽 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2022 年安陽房地產(chǎn)開發(fā)投資有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：指標(biāo)名稱 全年累計(jì) 比去年同期累積增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資額（萬元） 億 31%施工面積（萬平方） 萬平方米%其中本年新開工（萬平方） 萬平方米大致相等竣工面積（萬平方） 萬平方米大致相等商品房屋銷售額（萬元） 億 5%商品房銷售建筑面積（萬平方） 萬平方米%2022 年安陽房產(chǎn)交易市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，主要因?yàn)槭袌?chǎng)有旺盛的需求，特別是城市板塊拉大、舊城改造等項(xiàng)目的啟動(dòng)，使得大量拆遷戶涌入市場(chǎng)，市場(chǎng)需求被有效放大。至 2022 年，更多的樓盤紛紛推出市場(chǎng)，市場(chǎng)的銷售價(jià)格也有著大幅的提高，2022 年的房?jī)r(jià)比2022 年的房?jī)r(jià)整體提升在 1500 元左右，有的高檔項(xiàng)目甚至更高，目前安陽的高檔樓盤已經(jīng)突破 3000 元\平方,以 2022 年房?jī)r(jià)整體提升了將近 1000 元.◆住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向合理安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成比上年同期有較大增長(zhǎng)?！粜麻_項(xiàng)目規(guī)模快速擴(kuò)張目前安陽市房地產(chǎn)開發(fā)正處于新一輪啟動(dòng)期，新開工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)全部房屋施工面積穩(wěn)健擴(kuò)大。 市場(chǎng)存在問題◆房?jī)r(jià)持續(xù)高位, 漲幅趨緩市建委開發(fā)辦統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 年年底，安陽市區(qū)住宅平均價(jià)格為1719 元/平方米，比 2022 年年底的 1673 元/平方米上漲 %，較 2022 年前三季度的 1765 元/平方米略降 %，增幅較 2022 年同期下降 %。經(jīng)濟(jì)適用房住宅平均價(jià)格為 1118 元/平方米，與 2022 年年底的 1075 元/平方米同比增長(zhǎng) 4%。面對(duì)房?jī)r(jià)與居民家庭年收入 ：1 的懸殊比值，安陽房?jī)r(jià)高已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，據(jù)測(cè)算，前 9 月全市商品住宅平均售價(jià) 2150 元/㎡，比上年上浮 292元/㎡，其中：市內(nèi)東區(qū)商品住宅平均售價(jià) 2700 元/㎡，比上年上浮 300 元/㎡。二是投機(jī)炒作行為變相提拉了房?jī)r(jià)。◆市區(qū)南、西部地產(chǎn)板塊有待激活在目前市區(qū)房?jī)r(jià)高位、地價(jià)走高而有效房源不足的情況下，導(dǎo)致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，安陽市已開工建設(shè)相州小區(qū)、錦繡花園等相當(dāng)量的的經(jīng)濟(jì)適用房，未來 1 年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會(huì)對(duì)供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)南部及西部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購(gòu)房和雖有購(gòu)房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇. 需求趨勢(shì)安陽房地產(chǎn)需求趨勢(shì)近來呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：□ 經(jīng)濟(jì)適用房的是解決住房困難的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大?！?近郊房因其低廉的價(jià)格和良好的發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎。 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)狀況 區(qū)域概況安陽以洹河及洹水公園優(yōu)美的環(huán)境而獨(dú)具特色，能集繁華商業(yè)與優(yōu)美環(huán)境有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)項(xiàng)目也成為安陽市場(chǎng)的一類產(chǎn)品，而位于電池廠地塊的項(xiàng)目則是此類項(xiàng)目中的極品。購(gòu)物只需向南 1 向西均是綠綠草坪和公園,可謂是得天獨(dú)厚!7 / 30該區(qū)域隨著城市的發(fā)展，配套完善，已成為北關(guān)區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)中心，人文環(huán)境優(yōu)越。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價(jià)值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。位于項(xiàng)目地塊東鄰的輝龍城市花園，是前幾年的成功樓盤，除了有一個(gè)良好的樓盤銷售業(yè)績(jī)，還把一個(gè)純 Townhouse 社區(qū)介紹給了安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點(diǎn)區(qū)域靠攏,吸引了眾多人們的視野。安陽橋以北近鄰安陽一師區(qū)，自然景觀相對(duì)較好、人文環(huán)境差，屬于市民所說的貧民區(qū)。價(jià)格區(qū)間：20223000 元/㎡代表樓盤：輝龍城市花園、濱河國(guó)際、文博園□ 中心區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：該區(qū)域所屬北關(guān)區(qū)中心位置，主要集中在人民大道以北沿紅旗路至安漳大道所含區(qū)域，該區(qū)集中了政府部門（區(qū)委、公安局等）和醫(yī)院（安陽市中醫(yī)院）以及金融商業(yè)機(jī)構(gòu)，是北關(guān)區(qū)的經(jīng)濟(jì)行政中心，同時(shí)南側(cè)和西側(cè)分別是公園和綠地。目前電池廠地塊就所屬該區(qū)域。價(jià)格區(qū)間：25002900/㎡代表樓盤：香謝麗舍 安陽市區(qū)重點(diǎn)樓盤分析（略）因該片區(qū)位置獨(dú)特，相對(duì)與市區(qū)樓盤對(duì)比不強(qiáng)，所以對(duì)于安陽市區(qū)樓盤在此不做詳述。主要范圍指洹河一帶的區(qū)域，開發(fā)樓盤的主要特征如下：□ 安陽河是其最主要的賣點(diǎn)，既能享受到稀缺的沿河資源，又能充分享受遠(yuǎn)離城市喧囂、繁華的靜謐生活?！?該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部配套設(shè)施完善□ 此片區(qū)依靠洹河及洹河公園，同時(shí)分布了中醫(yī)院、三醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)，整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)形象已被充分接受。第三章 安陽消費(fèi)者調(diào)查分析 消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述10 / 30 消費(fèi)者調(diào)查的目的由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目標(biāo)消費(fèi)群鎖定是項(xiàng)目操作的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，只有對(duì)潛在的目標(biāo)消費(fèi)群體有比較清晰認(rèn)識(shí)的前提下，才能把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位。本次調(diào)查對(duì)象為：市場(chǎng)上同類項(xiàng)目業(yè)主、有購(gòu)買商品房意向人員及相關(guān)高收入機(jī)關(guān)人員。主要以拜訪、談話形式對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，主要拜訪人員為同類項(xiàng)目業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、有購(gòu)買意向的人員。從產(chǎn)品方面看，一線房產(chǎn)如安陽東區(qū)和洹河區(qū)域，因位置和環(huán)境關(guān)系，售價(jià)較高。分析其原因，一是一線房總價(jià)過高，本地消費(fèi)者承受力有限；二是面積過大，本地消費(fèi)者不接受。 購(gòu)房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向：立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場(chǎng)追捧面積：多層戶型需求最多面積在 100130㎡。建筑形式：小高層、高層、多層，聯(lián)排別墅裝修：毛坯房創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下，東區(qū)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，而城市中心區(qū)域（如本電池廠地塊及文化宮地塊）的樓盤更加具有競(jìng)爭(zhēng)力第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu) 勢(shì)（S）：? 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及最適合生活之地；? 區(qū)域成熟度：項(xiàng)目周邊已聚集數(shù)個(gè)中高檔住區(qū)；? 項(xiàng)目交通便捷性：緊鄰紅旗路及公園和購(gòu)物中心；? 項(xiàng)目地塊狀況：周邊商業(yè)氣氛及生活配套完善，便于提升價(jià)值；? 周邊環(huán)境：緊鄰洹水公園、安陽河、沃爾瑪?shù)?；?勢(shì)（W）：? 地塊狀況：有部分廠房，有拆遷難度；? 噪音：緊鄰主干道，噪音較大；? 土地成本較高。? 人居品味的提高：越來越多的人開始注重生活的品味。威 脅（T）：? 同質(zhì)化現(xiàn)狀：產(chǎn)品規(guī)模、風(fēng)格同質(zhì)化；? 競(jìng)爭(zhēng)激烈：二級(jí)市場(chǎng)特別是三級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：面臨東區(qū)（京林） 、鐵西（楓林水郡）市南區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；本區(qū)域?yàn)I河國(guó)際、香謝麗舍等競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目物業(yè)定位項(xiàng)目地塊地塊面積容積率建筑面積（萬㎡）物業(yè)形態(tài)價(jià)位檔次靠紅旗路的地6．68畝商住中檔偏上13 / 30塊靠?jī)?nèi)的地