房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升研究-在線瀏覽
2025-08-09 15:28本頁面
【正文】 土地成本）低，誰就具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2003年國(guó)土資源部的“121號(hào)文件”宣告了這一階段的基本終結(jié)。用過去的說法是“一分錢一分貨”。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，2003年以來，部分在“均好性”上做的比較好的開發(fā)商紛紛喊出“性價(jià)比更優(yōu)”（廣告語）和“性價(jià)比最優(yōu)”（口頭語），而且大都取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。第三階段：模式競(jìng)爭(zhēng)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式包括產(chǎn)品模式和管理模式。如萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、奧林匹克花園、萬科城市花園等。所謂管理模式就是適應(yīng)新的投資模式和企業(yè)產(chǎn)品模式的、適應(yīng)企業(yè)自身實(shí)際的全面管理體系。當(dāng)前，處于“第一梯隊(duì)”的開發(fā)商都基本確立了自己的產(chǎn)品模式，并在積極探索管理模式。第四階段：品牌競(jìng)爭(zhēng)階段當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到一定階段，隨著大量的中小企業(yè)被淘汰出局，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的集中度會(huì)越來越高。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)（由六大開發(fā)商壟斷）就是佐證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策無疑會(huì)加快市場(chǎng)的“洗牌”進(jìn)程。1996年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量比調(diào)控前減少了40％，參見下表。從調(diào)控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業(yè)的比例可能不低于三分之一。隨著部分中小企業(yè)被淘汰出局，加上消費(fèi)者越來越傾向購(gòu)買品牌開發(fā)商的物業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業(yè)的市場(chǎng)份額將逐步提高。隨著市場(chǎng)集中度的提高，品牌企業(yè)將更多的追求企業(yè)的整體效益和可持續(xù)發(fā)展，追求企業(yè)的市場(chǎng)份額和行業(yè)地位，而不是像從事單項(xiàng)目開發(fā)的小企業(yè)一樣過多地追求某個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。但是，房地產(chǎn)業(yè)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行仍使得行業(yè)利潤(rùn)率高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，必須提高競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力包括品牌形象力、制度有效力、戰(zhàn)略執(zhí)行力、研發(fā)創(chuàng)新力、資源整合力等。企業(yè)品牌力主要包括認(rèn)知度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。產(chǎn)品品牌力是指產(chǎn)品模式的競(jìng)爭(zhēng)力，包括產(chǎn)品模式的市場(chǎng)預(yù)測(cè)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)在價(jià)格上，就是產(chǎn)品品牌的附加值。制度有效力房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個(gè)層面：最高層面是指企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制、薪酬制度、基本會(huì)計(jì)制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度、規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)、人力資源、采購(gòu)、工程管理、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章，可以形成文件的有100－150項(xiàng)；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）內(nèi)部使用的、沒有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。如民營(yíng)企業(yè)比傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)力，二元結(jié)構(gòu)、三元結(jié)構(gòu)的股份制民營(yíng)企業(yè)比
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