商業(yè)大鋪位銷售定價(jià)策略-在線瀏覽
2025-08-05 04:06本頁(yè)面
【正文】 6年，起點(diǎn)租金為290元/㎡，由于租金難以支撐投資者的月供款，開(kāi)發(fā)商承諾補(bǔ)貼業(yè)主保證回報(bào)達(dá)到8%，6年補(bǔ)貼次性給到客戶；n鋪位S01投資價(jià)值分析鋪位號(hào)：建筑面積：174㎡ 層高：7米 產(chǎn)權(quán)年限：70年 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲調(diào)整后總價(jià)：930萬(wàn) 單價(jià)：9300000/174=53400元/㎡投資客付款方式：一次性付款租賃條件：起租290元/平米 年5%遞增 第二年開(kāi)始遞增 一簽6年。 *12*174=635796元；第三年：290*（1+5%）178。第四年: 290*(1+5%)179。第五年: 290 * (1+5%)170。 a=4第六年: 290*(1+5%)170。 a=5六年年平均回報(bào)率:( 605520+635796++++)/6=開(kāi)發(fā)商承諾年8%的回報(bào)率,%的差額給投資客,即:(9300000*8%)=*6= 元 .投資客另外需繳納3%的商鋪契稅即930*3%=,和給商戶3個(gè)月含裝修的免租期。茶餐廳的高租金進(jìn)駐也是依托了整個(gè)項(xiàng)目有主力店國(guó)美和整個(gè)商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃。281）、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目是由深圳市千萬(wàn)家實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的地鐵下蓋物業(yè)，位于深南路與中航路交匯處華強(qiáng)路地鐵口。潮流前線地鐵商場(chǎng)將傾力打造成為吸引深圳市年輕消費(fèi)族群的時(shí)尚購(gòu)物目的地之一，引進(jìn)麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、。2）、銷售價(jià)格該項(xiàng)目采取直接銷售的模式，主力鋪位建筑面積10—20㎡，實(shí)用率為50%，整體均價(jià)38000元/㎡，開(kāi)盤售完。整個(gè)商場(chǎng)也只有這一個(gè)自營(yíng)客，惠州目前還沒(méi)有這樣的成功案例。開(kāi)發(fā)商：深圳市國(guó)野股份有限公司主力商家：通天地二手手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買位置面積：二樓 3000㎡多， 開(kāi)發(fā)商獨(dú)自談判，成交價(jià)格不詳。案例評(píng)點(diǎn)：這是深圳目前了解到的自營(yíng)購(gòu)買面積最大的商家，主要是緊靠現(xiàn)在做的最旺的二手手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)。小結(jié)：從以上3個(gè)實(shí)際成交案例我們可以得出大鋪位實(shí)現(xiàn)成功銷售一般要求：有主力品牌商家或有高承租能力業(yè)態(tài)商家進(jìn)駐，位置優(yōu)越，投資回報(bào)可實(shí)際達(dá)到8%；用來(lái)自營(yíng)的連鎖商家購(gòu)買?？傉嫉孛娣e18738平方米，1期4層，建筑面積18537平方米，全部為商業(yè)面積。緊鄰項(xiàng)目西面的是規(guī)劃中的沃爾瑪和嘉德百貨用地，共計(jì)商業(yè)面積為4萬(wàn)平方米，其中3層是沃爾瑪，4層是嘉德百貨。2）、銷售咨詢情況項(xiàng)目只銷售一樓臨街鋪位，采用帶租約的銷售模式，目前招商率已接近90%。3）、大鋪位投資價(jià)值分析進(jìn)駐商家建筑面積實(shí)用率租金收益租賃期限銷售單價(jià)總價(jià)免稅珠寶190㎡97%暫未公布15年7萬(wàn)1330萬(wàn)屈臣氏550㎡97%稅后扣點(diǎn)7%10年6萬(wàn)3300萬(wàn)麥當(dāng)勞500㎡56%扣點(diǎn)6%15年5萬(wàn)2500萬(wàn)星巴克160㎡97%頭3年189元/㎡，3年后每2年遞增5%15年7萬(wàn)1120萬(wàn)特例分析：星巴克租金是否支撐售價(jià)第1—3年：189元/㎡；第4—5年：㎡第6—7年：㎡；第8—9年：㎡第10—11年：㎡；第12—13年：㎡第14—15年：㎡15年內(nèi)（元/平米/月）平均租金為：=〔1893+（+++++）2〕247。70000元/㎡ =%總投資額=總房?jī)r(jià)+契稅（未考慮按揭高額利息、手續(xù)費(fèi)、租賃稅等） =1120萬(wàn)+ =回本年限=247。%=27年注：按照商業(yè)投資的一般規(guī)律，商鋪投資回本年限在10—13年，例如：（1247。因?yàn)樵擁?xiàng)目采取帶租約的銷售模式，投資收益明朗化，缺乏預(yù)期升值空間，特別是品牌商家進(jìn)駐條件苛刻（租金低、期限長(zhǎng)），并且總價(jià)高，因此市場(chǎng)接受度特別低。深圳置地逸軒商業(yè)裙樓物業(yè)所處路段租金水平（元/平方米開(kāi)發(fā)商將物業(yè)做了抵押,拖到06年投資公司開(kāi)始重新進(jìn)行營(yíng)銷定位,化整為零,分隔成小塊只銷售街鋪,㎡.由深圳目前最好的商業(yè)代理公司代理,但未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo).操盤實(shí)效評(píng)價(jià):即使投資機(jī)構(gòu)整體購(gòu)買,也是要最后化整為零,制造營(yíng)銷主題,分割銷售,賺取價(jià)格差額,但由于招商\銷售和經(jīng)營(yíng)的諸多問(wèn)題,引起客戶不滿,大量
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