收益乘數(shù)法和多因素綜合評(píng)價(jià)法在商鋪批量評(píng)估中的應(yīng)用-在線瀏覽
2025-08-04 05:58本頁(yè)面
【正文】 通過(guò)設(shè)定影響商鋪價(jià)格的因素層、因子層及相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)沿街商鋪樓幢進(jìn)行綜合評(píng)判，求取各樓幢的綜合分值。路段綜合分值路段綜合分值，是本路段商鋪價(jià)值區(qū)別于其他相鄰路段商鋪價(jià)值的綜合體現(xiàn)。（二）多因素綜合評(píng)價(jià)技術(shù)流程多因素綜合評(píng)價(jià)主要包括以下內(nèi)容，見圖21。樓幢評(píng)價(jià)公式 （公式—1）其中：Fj本路段內(nèi)j樓幢綜合分值；Yi各分檔因子標(biāo)準(zhǔn)分值，i=1，2，3，…n；Y2樓層評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分值（百分比）。（四）采用多因素綜合評(píng)價(jià)法有效量化了差異因素采用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)，針對(duì)20多項(xiàng)影響因素，如：結(jié)構(gòu)形式、主樓分類、商鋪層數(shù)、層高、住改非、商鋪醒目度、建筑外觀、樓幢商鋪總間數(shù)及空置間數(shù)、樓幢商鋪總長(zhǎng)及深度、鄰路口情況、出入便利度、鄰公交地鐵情況、鄰居住區(qū)情況、大型商場(chǎng)影響、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等，進(jìn)行分檔并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的因素因子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，可有效地把價(jià)格差異量化為評(píng)價(jià)分值，從而使價(jià)格批量評(píng)估變得直觀和簡(jiǎn)便。它是利用估價(jià)對(duì)象某年的某種收益（本項(xiàng)目采用毛租金收益），乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。（三）收益乘數(shù)法基本評(píng)估模型房地產(chǎn)價(jià)值(V)=年租金(A)租金乘數(shù)(GRM)收益乘數(shù)法計(jì)算公式(l)當(dāng)本路段僅有單一的純一樓商鋪時(shí)，V1=A01Fj/100GRM (公式一3)其中：V1一本幢純一樓商鋪基準(zhǔn)單價(jià)；A01—本路段純一樓標(biāo)準(zhǔn)租金； （公式—4）(Aj為本路段j樓幢單位租金收益，n為本路段租金案例個(gè)數(shù))Fjj幢樓綜合評(píng)價(jià)分值。(3)當(dāng)本路段同時(shí)有純—樓商鋪和12層聯(lián)體商鋪時(shí)，V1=[A01α A02(lα)]Fj/100GRM （公式7）V2=[A02α A01(1α)]Fj/100GRM (公式8)α為計(jì)算不同類型商鋪標(biāo)準(zhǔn)租金的權(quán)重值，其他符號(hào)含義同前。收益乘
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