土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要法律問(wèn)題實(shí)務(wù)操作-在線瀏覽
2025-07-27 23:56本頁(yè)面
【正文】 能及時(shí)合法地批準(zhǔn)下來(lái)。申報(bào)方將根 據(jù)意見(jiàn)和建議對(duì)實(shí)施方案予以調(diào)整，直到獲得審核通過(guò)。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選 定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，并與之簽署土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同。本 階段，政府方面會(huì)遇到的法律問(wèn)題是：如何確定合法的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，如何保障政府選擇的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠按照政府的要求籌集足夠的資金；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商會(huì)遇 到的法律問(wèn)題是：如何在一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同的談判、簽訂中最大限度地尋求法律支持，確保自身的合法權(quán)益。（四）組織實(shí)施征地拆遷和市政工程建設(shè)按照政府批準(zhǔn)的實(shí)施方案，完成征地拆遷和市政工程建設(shè)。市政工程建設(shè)主要是將水、電、氣、通信、道路等市政設(shè)施引入待征用地內(nèi)。（五）工程驗(yàn)收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的工程驗(yàn)收包括：審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體提交的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本報(bào)告、審核待征土地地上物清除狀況及拆遷結(jié)案手續(xù)、復(fù)檢市政工程等。本階段，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的是供地進(jìn)度和成本、利潤(rùn)的收回，因此會(huì)有關(guān)于供地方式的合法性、供地文件的合規(guī)性等法律問(wèn)題。根據(jù)《憲法》第10條第三款、《土地管理法》第2條第四款的規(guī)定，公共利益需要是進(jìn)行土地征收的前提。例如，2013年6月，南昌市九龍湖新區(qū)投資400億元的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目就涉及行政征收還 是協(xié)商收購(gòu)的問(wèn)題，最終南昌市政府選擇協(xié)商收購(gòu)，因萬(wàn)達(dá)城不屬公共利益。海南省臨高縣政府為建設(shè)物流中心項(xiàng)目需要征收原為臨高縣美榔上村村民小組集體所有的林地30畝，盛 源公司競(jìng)買取得了上述30畝土地使用權(quán)。我國(guó)沒(méi)有“物流 中心項(xiàng)目”是“公共利益需要”的明文規(guī)定，臨高縣政府實(shí)行土地征收行為于法無(wú)據(jù)。但是，也不能完全否認(rèn)臨高縣政府的征地行為。主 要是因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；……前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó) 家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。該條文將只有為滿足公共利益需要才能征收的土地征收權(quán)擴(kuò)展到了整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地。因?yàn)楸徽鞯厝藶榱朔墓怖娴男枰仨氉龀鼋邮芷偷恼鞯匮a(bǔ)償款的讓步，以公共利益之名卻行商業(yè)開(kāi)發(fā)牟利之實(shí)，對(duì)被征地人不公。實(shí)務(wù)中可以參考2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ) 償條例》第8條的規(guī)定，盡管這里對(duì)公共利益判斷標(biāo)準(zhǔn)的界定適用于國(guó)有土地上房屋征收的情形，但值得各級(jí)政府在集體土地征收中予以借鑒。實(shí)務(wù)中，在公共利益的具體概念很難界定的情形下，可以將公共利益的界定問(wèn)題轉(zhuǎn)化成用什么樣的制度來(lái)確認(rèn)某項(xiàng)征收是否 符合公共利益的需要。由法院對(duì)征收決定的合法性進(jìn)行司法審查，這符合國(guó)際慣例。農(nóng)用地是我國(guó)糧食安全的保障，《土地管理法》第31條、第33條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。對(duì)非法占用耕地建設(shè)的行為，根據(jù)《刑法》第342條的規(guī)定，依法追究刑事責(zé)任。即，先對(duì)一處進(jìn)行拆舊，復(fù)墾成耕地，然后將增加的耕地與地方國(guó)土部門掛鉤，扣除（減掉）在另一處因安置舊地拆遷農(nóng)戶而占用的耕地，最終 增加的耕地就是地方國(guó)土部門可開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地指標(biāo)。為了保證耕地總量不減少，在舊地拆遷復(fù)墾耕地?cái)?shù)量至少完成一半（假如報(bào)批復(fù)墾100畝，就是完成50畝），并且經(jīng)市國(guó) 土局初步驗(yàn)收后，才能在新的耕地上（如上述丙地）開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，并且占地量不能超標(biāo)。從2010年9月10日上午江西省撫州市宜黃縣鳳岡鎮(zhèn)因征地拆遷補(bǔ)償引發(fā)的自焚事件，可見(jiàn)一斑。根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》、《物權(quán)法》以及《土地承包糾紛的解釋》的規(guī)定，到底分不分補(bǔ)償款、拿出多 大比例用于分配、哪些人享有分配的資格以及到底按照什么標(biāo)準(zhǔn)分配都由集體成員決定。對(duì)于補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛可訴性規(guī)定不明確，一種觀點(diǎn)認(rèn)為適用最高人民法院2005年《關(guān)于審理涉及農(nóng) 村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第1條第三款：“集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。目前司法實(shí)踐中這兩種情況都存在。本調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)自南昌市兩縣（南昌縣、新建縣）五村失地農(nóng)民的抽樣問(wèn)答，是通過(guò)一對(duì)一，一問(wèn)一答填寫完成的。在 南昌地區(qū)，征地補(bǔ)償?shù)姆绞街饕载泿叛a(bǔ)償和社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)償為主，%%。政府公示補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)民實(shí)際所得的補(bǔ)償金額之間存在差距，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和集體經(jīng) %。問(wèn)題的癥結(jié)主要在以下三方面：征地程序根 據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第25條、《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》以及《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》的規(guī)定，征地程序包含“兩公告、一登記、一聽(tīng)證”，先由用地單 位向縣級(jí)以上土地管理部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，縣級(jí)以上土地管理部門在受理申請(qǐng)后30日內(nèi)，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征地方案和供地方案等，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的政府土 地行政管理部門批準(zhǔn)，獲得批準(zhǔn)后進(jìn)行“兩公告、一登記”：征用土地方案公告、征地補(bǔ)償?shù)怯浐驼鞯匮a(bǔ)償安置方案公告。征地程序中最大的問(wèn)題有：第一，公告流于形式。在公
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