【正文】 酒店的獨特優(yōu)勢以及未來升值的訴求，通過與客戶直接的信息溝通加強與目標客戶的交流并促成交易同時以適當?shù)莫剟罟膭羁蛻魩悠渌蛻糍徺I以實現(xiàn)滾動客戶開發(fā)模式。了解顧客獲取信息的渠道，并讓客戶選擇今后方便溝通的方式與希望了解的信息。三、營銷推廣費用預算及劃分推廣總費用：(4700元/m2 12400m2+6700/m2 20000m2 ) 2％ = 3,845,600萬元（注：推廣費用按2％計提）推廣費用分配方案項 目占總支出比例分項費用預算售樓處翻新（包括售樓處重新布置、家具及電器等）4%銷售道具（辦公用品、模型、效果圖、模型、展架等）2%報紙、雜志20%戶外媒體22%樓書、DM3%SP及公關(guān)活動22%房展會10%三維動畫1%電視、電臺8%網(wǎng)站建設及維護、網(wǎng)絡廣告1%禮品費用2%不可預見費5%費用匯總%營銷費用各階段劃分類別預熱期升溫期強銷期延銷期清盤期比例30%20%35%10%5%（注：此方案為初步預算方案）（核實）四、營銷渠道選擇策略（一）、報紙：　營銷渠道主要推廣媒介，建立知名度之最有效有段，但由于本案的物業(yè)形態(tài)及客戶高端態(tài)勢，報紙的促銷作用比較弱，將主要承擔品牌建設功能。（二）、戶外媒體：　　視覺沖擊力強，影響面廣，截流能力強，可在短時間內(nèi)迅速建立知名度。考慮本案的目標客群，建議在揚州大橋、長江二橋、寧通公路、揚州火車站附近沿線尋找合適的戶外大牌，增強本案的信息到達率，強化視覺的沖擊力。注：發(fā)布時間：一年左右。廣告牌根據(jù)不同的階段進行樓體形象、品牌形象的遞進宣傳。探討地段的價值，將項目的整體規(guī)劃方案進行展示，讓客戶對項目的產(chǎn)品配套及定位都有充分的了解，增強客戶對產(chǎn)品的認同，激發(fā)其購買欲望。同時進一步強化產(chǎn)品在功能上的領先地位，從而更好的彰顯項目的國際品質(zhì)。每年9月8日－10月8日在揚州舉行的“二分明月文化節(jié)”，是你賞月的最佳去處。揚州是歷史文化名城，也是一座新興的工業(yè)城市。揚州市政府每年都在此時舉辦“煙花三月旅游節(jié)”，為期一個月。希望可以通過本次活動聯(lián)絡臺商，廣交朋友，宣傳揚州，磋商合作。 臺商除了乘船游覽國家級風景區(qū)瘦西湖、大明寺等名勝，還將出席揚州市投資環(huán)境推介會，會議期間將系統(tǒng)地了解揚州的區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)情況和人文環(huán)境等內(nèi)容，商談雙方的主要合作領域。揚州最大的城市公園與開放式廣場的利用直效行銷來鶴臺大酒國際名流俱樂部(客戶俱樂部、客戶積累)頂級名流城市會所群amp。制造市場緊張，形成良好的內(nèi)部認購場面，建立銷售勢能。軟硬廣告全面推進促銷廣告戶外廣告造勢：護欄布標、車體布標、T型旗全面推出4內(nèi)部認購結(jié)束，開始公開發(fā)售促銷活動：七星大廈推介展示會——公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時報紙媒體售點廣告戶外廣告宣傳資料自辦媒體七星商務快報維持期（11. 30日以后）以銷售政策及適當媒體支持，維持銷售。 n 銷售工具沙盤、效果圖、整體規(guī)劃圖、指示棒、卷尺、計算器、本項資料夾等。n 統(tǒng)一辦公用品文具如標準信封、專用筆、標準信箋、筆記本、檔案袋、專用桌椅，日常用品如煙灰缸、茶杯、報紙架、舉報箱、建議箱等。階段工作重點訴求重點：這一階段主要是對項目進行重新包裝，扭轉(zhuǎn)客戶對項目的前期負面認識，以項目的定位、售樓處的銷售工具等一系列包裝推廣。推廣目的：在強調(diào)產(chǎn)品規(guī)模的同時，樹立產(chǎn)品形象。組合策略1）媒體廣告計劃：報 紙網(wǎng) 站電 視（廣播）項目軟文撰學報媒設計媒體組合另定來鶴臺建設（云鶴大酒店）網(wǎng)站規(guī)劃、設計CF創(chuàng)意、專題片創(chuàng)意文案撰寫CF創(chuàng)意初步確定專題片創(chuàng)意文案初步確定CF拍攝、制作專題片拍攝、制作廣播帶制作目標進一步充實，豐滿樓盤形象深入宣傳樓盤方方面面的優(yōu)勢開辟樓盤宣傳推廣新媒體，進一步宣傳其大盤、名盤形象；多渠道、全方位擴大來鶴臺項目知名度，推廣其形象全方位展現(xiàn)樓盤形象，擴大知名度強力展現(xiàn)云鶴大酒店新形象全方位展現(xiàn)云鶴大酒店優(yōu)勢與特點主題及內(nèi)容“云鶴大酒店”——揚城首席國際化復合型地產(chǎn)的樓盤形象，分別細述云鶴大酒店在規(guī)劃、設計、配套、設施、管理等方方面面的突出賣點整合云鶴大酒店的豐富資源進一步完善云鶴大酒店樓盤形象宣傳樓盤形象發(fā)布樓盤信息與廣告突出“云鶴大酒店”揚城首席國際化復合型地產(chǎn)的樓盤形象宣傳樓盤形象發(fā)布樓盤信息宣傳物料印 刷 品禮 品戶 外 廣 告項目戶型手冊定案、制作跟進樓書定案、制作跟進售樓資料定案、制作跟進宣傳單張定案、制作跟進以“云鶴大酒店”——揚城首席國際化復合型地產(chǎn)為核心的生活類雜志（會刊）禮品袋設計、制作跟進禮品設計、制作跟進戶外廣告牌設計、制作、選址、發(fā)布候車亭廣告設計、發(fā)布戶外吊旗設計、推進巴士車身廣告設計、發(fā)布目標廣告宣傳落到實處為正式開盤作好全面充分準備禮輕情意重，拉近與目標顧客群的距離全方位強力推廣云鶴大酒店形象，進一步擴大其知名度主題及內(nèi)容形象、定位、特點、賣點售樓資料整理樓盤品牌知名度推廣樓盤新形象推廣突出“云鶴大酒店”——揚城首席國際化復合型地產(chǎn)的樓盤形象賣場包裝售 樓 部 包 裝現(xiàn) 場 包 裝戶 外 指 示 系 統(tǒng)項目對售樓部進行全面包裝模型背板噴畫設計洽談區(qū)包裝設計室內(nèi)吊旗設計、制作媒體演示區(qū)設計方案定案、制作跟進樣板房裝飾方案設計樣板房參觀指示路線方案設計施工現(xiàn)場包裝方案設計周邊入口通往售樓中心方向指示牌設計、制作通往現(xiàn)場方向指示牌設計、制作目標強化賣場氣氛為正式開盤作好準備改造現(xiàn)場環(huán)境，塑造賣場氣氛方便目標客戶群，拉近目標客戶主題及內(nèi)容展示配套設施，五星級酒店生活展示樓盤品質(zhì)與品味演示區(qū)：三維動畫配置系統(tǒng)展示VIP生活售樓中心方向指示現(xiàn)場方向指示公關(guān)活動新 聞 發(fā) 布 會專 家 研 討 會媒 體 公 關(guān)項目奠基典禮邀請地產(chǎn)界相應專家學者座談與相關(guān)媒體合作做活動目標擴大社會影響力口碑傳頌，樹立品牌，促進銷售吸引更多目標顧客，造勢，形成市場議論及關(guān)注熱點，為開盤熱身進一步推廣來鶴臺品牌形象進一步強化社會知名度、影響力主題及內(nèi)容舉行“云鶴大酒店”的開工儀式，邀請政府相關(guān)領導、媒體共同參與座談?chuàng)P州產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展和未來前景爆發(fā)期——全方位、立體式密集轟炸爆發(fā)期即開盤期或者認購期，通過蓄水期的造勢與等待，在此階段所有房源全面公開，令期待已久的購房欲望在此時全面引爆，制造現(xiàn)場火暴的搶購場面。以“來鶴臺建設與國際酒店聯(lián)盟單位，聯(lián)手打造揚城首席CBD商圈”為核心的主力訴求，同時致力于公眾認同的產(chǎn)品“核心價值”進行訴求，通過客戶的轉(zhuǎn)介紹，口碑宣傳，實現(xiàn)快速銷售的目的。B、媒體安排：密集發(fā)布廣告，保持一月四次左右，可同時運用電視廣告造大聲勢。在報紙投放的內(nèi)容以產(chǎn)品訴求為主，同時兼顧樓盤的形象訴求，突出康橋翠灣的價格、房型、周邊自然環(huán)境及未來升值的訴求，完成主要房型的銷售。媒體廣告計劃報 紙網(wǎng) 站電 視（廣播）項目軟廣告硬廣告開盤信息發(fā)布促銷信息內(nèi)容補充、設計完善開盤熱銷新聞報導目標重拳出擊，重大影響，重大回報全方位強勢出擊，促進熱銷大范圍內(nèi)廣泛宣傳樓盤形象，開盤信息主題及內(nèi)容“云鶴大酒店”——揚城首席國際化復合型地產(chǎn)的樓盤形象強烈開盤信息主推強勢賣點即時促銷信息發(fā)布樓盤信息與廣告開盤期熱銷新聞發(fā)布宣傳樓盤形象展現(xiàn)方方面面的特別優(yōu)勢樓盤形象為主開盤信息發(fā)布宣傳物料印 刷 品禮 品戶 外 廣 告項目配合開盤活動的系列廣告設計、制作戶型圖手冊到位樓書到位售樓資料到位宣傳單頁到位生活雜志到位禮品袋到位禮品套裝到位系列戶外廣告全部更新到位目標充分整合廣告資源 ，支持強勢推廣、銷售全方位強勢出擊，促進熱銷全方位大范圍立體宣傳，強勢推廣樓盤形象，發(fā)布開盤信息主題及內(nèi)容樓盤形象為主開盤信息發(fā)布賣場包裝售 樓 部 包 裝現(xiàn) 場 包 裝戶 外 指 示 系 統(tǒng)項目售樓部包裝完成樣板房裝飾方案完成樣板房參觀指示路線完成施工現(xiàn)場包裝方案完成目標售樓部形象迎接大規(guī)模強勢銷售改造現(xiàn)場環(huán)境，塑造賣場氣氛主題及內(nèi)容公關(guān)活動聯(lián) 誼 會展 銷 會媒 體 公 關(guān)項目云鶴大酒店系列沙龍云鶴大酒店系列會員活動（前往相關(guān)聯(lián)盟單位參觀）內(nèi)部認購登記完備首度公開發(fā)售強勢推出主推產(chǎn)品，可考慮進行項目單位拍賣形式強推與媒體合作，開辟產(chǎn)品熱銷系列新聞報導、論壇目標擴大社會影響力為云鶴大酒店造勢以大型展銷會達成目標銷售品牌推廣社會影響主題及內(nèi)容持勢期——有節(jié)奏的常規(guī)性媒體發(fā)布組合在銷售控制方面，根據(jù)銷售現(xiàn)場情況，在適當?shù)臅r候保留或者放開部分房源，適度營造“市場緊迫感”，保持不間斷的熱銷勢頭，造成一路暢銷的現(xiàn)狀，促進客戶快速做出決定。A、訴求重點：產(chǎn)品規(guī)劃、鞏固品牌形象。C、推廣目的：通過前期的大量宣傳策劃，銷售轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，報紙稿的頻率降低，主要起到提醒作用，采用更加有針對性的推廣策略，有效開發(fā)客戶消化剩余房源。報 紙網(wǎng) 站電 視（廣播）項目軟廣告硬廣告熱銷新聞發(fā)布內(nèi)容補充與更新樓盤新形象推廣建立網(wǎng)上論壇組合適度投放熱銷新聞回顧目標持續(xù)保溫，擴大銷售成果建立樓盤新形象建立樓盤新形象持續(xù)保溫，擴大銷售成果建立樓盤新形象持續(xù)保溫，擴大銷售成果主題及內(nèi)容開盤期熱銷盛況總結(jié)新的促銷優(yōu)惠樓盤新形象熱銷新聞關(guān)于投資回報的重點闡述樓盤新形象樓盤形象為主熱銷情形總結(jié)樓盤新形象宣傳物料印 刷 品禮 品戶 外 廣 告項目云鶴大酒店大型畫冊設計、制作業(yè)主服務管理手冊設計、制作產(chǎn)品使用說明書設計制作指示系統(tǒng)設計完善多樣禮品選擇組合戶外廣告主題更新目標配合樓盤建設進度，加強準業(yè)主歸屬感主題及內(nèi)容真實，全面展現(xiàn)社區(qū)美好環(huán)境充分營造出現(xiàn)樓小區(qū)事實賣 場 包 裝售 樓 部 包 裝現(xiàn) 場 包 裝戶 外 指 示 系 統(tǒng)項目前期已完成指示系統(tǒng)完善前期已完成目標充分營造出現(xiàn)熱銷氛圍主題及內(nèi)容公關(guān)活動聯(lián) 誼 會展 銷 會媒 體 公 關(guān)項目云鶴大酒店系列業(yè)主活動云鶴大酒店系列社會公益活動現(xiàn)場解析會現(xiàn)場文藝晚會相關(guān)媒體合作目標形成良好的市場口碑效應營造樓盤事實品牌推廣持續(xù)擴大社會影響力主題及內(nèi)容掃尾期——兼顧品牌的高調(diào)推廣以產(chǎn)品提升項目品牌，以項目樹立企業(yè)品牌；以產(chǎn)品的市場稀缺定位，刺激連綿不斷的購買需求；以“揚城第一高樓”、“揚城第一個復合型地產(chǎn)項目”為主題為業(yè)主營造未來生活的居住氛圍；同時為下一階段的蓄水與推廣做好充分的準備。借此次奠基，既可以與政府相關(guān)部分的領導進行溝通，又可以在濃厚的歡慶氣氛中，向業(yè)主介紹項目的理念、工程情況、以及相關(guān)的賣點，如國際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚州市政府開發(fā)西區(qū)的政策和決心。最佳西方amp。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解BSET WESTERN機構(gòu)的集團性質(zhì)，充分展現(xiàn)BSET WESTERN國際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務。造成一定的口碑效應，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對進住來鶴臺的憧憬和激發(fā)業(yè)主對未來事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時利用“臺灣購房團”的到來，進一步強化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚州及周邊投資者的關(guān)注，為市場造成“火爆”搶購的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。對于本案商業(yè)部分的推廣，我們認為難點主要在于三層商場的營銷。鑒于本案和“來鶴臺廣場一期”的一體性，二者不可分開，我們先從一期面臨的問題入手。從6個月的招商結(jié)果來看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀，美食街也有富春大酒店的支撐。經(jīng)過初步的接觸與調(diào)研，我們認為一期招商局面無法打開的主要原因有以下幾點：n 因產(chǎn)品售價較高造成業(yè)主對后期的租金預期較高一期商鋪的售價最高的達到了15000元/m2，即使按15年的投資回報期來算，租金也超過80元/m2n 周邊人氣的聚集還有待時間的積累本案對面，雖因廣潤發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。n 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無法形成統(tǒng)一的組織招商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有明顯限制，造成商家對未來區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒有完全體現(xiàn)。對于本案而言，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無法吸引駐旗艦型商家的進入。n 開發(fā)模式的弊端任何優(yōu)秀的開發(fā)模式都會有不足之處。但對此項目的開發(fā)，地產(chǎn)的概念太強，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營性。開發(fā)模式的