【正文】 動(dòng)場所，從而極大提高亞龍灣國家旅游度假區(qū)的品味和文化底蘊(yùn)。 IV. 投資性定位：高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資。 11 I. 產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ) 10 年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。 回過頭來分析時(shí)下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到： 首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的唯一目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商多是有良好 的經(jīng)營業(yè)績、成熟的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)、良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。 對(duì)產(chǎn)權(quán)或酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。此外，我國目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。 B. 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租； A. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益； 20 通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓相比，優(yōu)勢要明顯的大于劣勢。通過對(duì)項(xiàng)目的分析了解我行認(rèn)為本項(xiàng)目的客房出租率是有保障的（后文另有贅述），并且我行相信通過有效的推廣活動(dòng)，我們可以把這種保障有效的傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目 的。從定位的基礎(chǔ)和大方向上來說，無需進(jìn)行定位調(diào)整。在污染日益嚴(yán)重的今天，這些已經(jīng)成為了越來越稀有的不可復(fù)制的資源； 三亞是全國著名的旅游度假勝地，是我國唯 22 一的熱帶濱海旅游城市。三亞以其美麗的景色和純凈的生態(tài)，得到越來越多人的青睞，成為眾多國內(nèi)游客首選的旅游度假目的地。三亞正在向著“亞洲一流、國際知名”的旅游度假勝地的方向邁進(jìn)。 2) 項(xiàng)目的劣勢 I. 海南現(xiàn)在的商品房價(jià)格非常低，平均的房價(jià)尚不足 2021 元，而本項(xiàng)目的銷售均價(jià)將達(dá)到15000 元。 II. “產(chǎn)權(quán)式酒店” 有人將其稱之為“黃金 23 小屋”，一方面說明了它的投資價(jià)值，另一方面也反映了投資者更愿意接受“小屋”。對(duì)于酒店經(jīng)營者來講，客房面積的上升并不能帶來客房價(jià)格的同比上升。這樣建造過多的大面積單位的對(duì)經(jīng)營者就比較吃虧。所以在大面積單位的銷售問題上，本項(xiàng)目會(huì)遇到比較大的抗性。 世界旅游組織的展望 24 報(bào)告稱：到 2020 年，中國將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地和客源國，接待境外游客可由現(xiàn)在一年 5000 萬人次增加到 億人次，旅游收入增長幅度將極為可觀。旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和到 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中所提的“十五”總體目標(biāo)為：到 2021 年，入境游人數(shù) 8500 萬人次，旅游外匯收入 220 億人民幣，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入 5000億人民幣，總收入 7500億人民幣，相當(dāng)于全國 GDP 的 %。而消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。 大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。 在前文“產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ)”中也提到了項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和市場條件，這里不再贅述。 從投資者的角度來講，可以選擇的物業(yè)并不多，市場競爭不激烈。 目前亞龍灣地區(qū)的酒店平均入住率在 80%以上，市場還遠(yuǎn)未飽和，對(duì)于投資者來講酒店競爭不激烈，正式投資的好時(shí)候。 II. 投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭 投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜， 全市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長了 %。消化盤活積壓商品房 %，收回和盤活閑置用地 13000 多畝，占可處置量的 89%。 IV. 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高 2021 年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳和促銷力度，擴(kuò)展客源市場，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功興辦了“全球化論壇”等大型國際會(huì)議和旅游活動(dòng)。 2) 海南旅游業(yè)加速發(fā)展 ，三亞市成為海南旅游業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)； 海南，既有熱帶海濱的海水、沙灘，又有可以四季漂流的河谷；既有優(yōu)質(zhì)溫泉，又有火山遺址；既有海底珊瑚、熱帶魚類，又有熱帶雨林和珍稀動(dòng)植物；既有漢族文化，又有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情。更令人驚奇叫絕的是，如此豐富的旅游資源匯集在一個(gè) 3 萬多平方公里的島嶼上，只要隨意搭配，便可組合出多種極具特色的旅游產(chǎn)品。 1989 年，到海南的游客僅有 88 萬人 次。 13 年間，旅游人數(shù)增長了 12倍。 13 年間，旅游收入增長了 37 倍多。 1998 年以后，旅游總收入占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的 15%以上。 旅游業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿χ?。位于祖國最南端的旅游名城三亞自然不能幸免，這里是海南省房地產(chǎn)泡沫重災(zāi)區(qū)之一。在卓有成 30 效的整治工作中，三亞拆除了影響市容景觀的各類“半拉子”建筑、構(gòu)筑物近 60 萬平 方米，處置“半拉子”工程 90 多宗，同時(shí)重點(diǎn)對(duì)城市 28條街道進(jìn)行整治，共收回閑置土地 萬畝，其中 8000 多畝用于城市文化設(shè)施、公園綠地和廣場的建設(shè)。城市面貌的改變有力地促進(jìn)旅游業(yè)的快速發(fā)展。目前，三亞城市森林覆蓋率已達(dá) 62%，建成區(qū)綠地率達(dá) 42%，人均擁有公共綠地 平方米。僅僅過了三年時(shí)間，三亞的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始以一種全新的形象脫穎而出， 再度成為全國房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。 在購買三亞商品房中75%的購買者來自島外，島外購買者中有四分之三來自北方 。今年三亞房地產(chǎn)市場仍將保持供求平衡，價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展。 近三年來，三亞房地產(chǎn)的需求量以每年百分之三十的速度增長， 按此計(jì)算，三亞房地產(chǎn)市場 2021 年商品房需求量應(yīng)為 52 萬平方米。 4) 三亞從觀光型旅游轉(zhuǎn)向度假型旅游，酒店的客源有保障； 隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費(fèi) 32 市場日益 膨大，旅游人群主要 來自全國各大中心城市的中產(chǎn)階層，他們已經(jīng)成為了三亞旅游的主要基礎(chǔ)消費(fèi)者。 游客結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，從 2021 年“十一”黃金周開始，數(shù)個(gè)黃金周散客均超過團(tuán)隊(duì)客， 來三亞度假成了高檔游客的共識(shí) 。 這里原有的旅游模式也已從單純的觀光旅游開始向度 假旅游過渡，這種旅游模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)走在了全國的前列，而這種旅游模式的轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q酒店的客源問題打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在污染日益嚴(yán)重的今天，這些已經(jīng)成為了越 來越稀有的不可復(fù)制的資源； “健康”、“環(huán)境”是現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的主題，海南的六大優(yōu)勢無不與之契合，三亞可以說是全國最適合居住的地方。 三亞的發(fā)展目標(biāo)是要建設(shè)“國際化熱帶濱海旅游城市”，三亞市政府傾心打造“三亞旅游”品牌，三亞旅游產(chǎn)業(yè)近年來保持著超過 20%的年 增長速度。在“非典”疫情中，海南省未出現(xiàn)一例病例，贏得了“安全島、健康島”的美譽(yù)，這成為了三亞乃至海南旅游新的“賣點(diǎn)”。 三亞有著得天獨(dú)厚的熱帶濱海自然風(fēng)光，更有著世界一流的生態(tài)環(huán)境， 去年又獲得了“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。與以往和其他城市不同的是，本次三亞房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)和賣點(diǎn)在于其優(yōu)美的熱帶海濱環(huán)境， 90%以上的購房者是內(nèi)地人士，他 們形象地將三亞稱為“第二居住地”。 今年下半年三亞將先后舉辦新絲路中國模特大賽、世界小姐中國選 35 拔賽、國際鐵人三項(xiàng)賽、香港 三亞國際帆船賽、第二十六屆世界潛水聯(lián)合會(huì)代表大會(huì)、天涯海角國際婚慶和倍受關(guān)注的第 53屆世界小姐總決賽。 7) 最大限度的維持了原始風(fēng)貌，為游客提賞心悅目的熱帶海濱景觀； 海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，對(duì)國際游客來說是頗具吸引力的。更重要的是， 海南未受到現(xiàn)今難以避免的城市盲目擴(kuò)展（在發(fā)達(dá)地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，出海口市外，其他地區(qū)，特別是三亞在很大程度上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍然保有廣大的未開發(fā)后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），為游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶海濱景觀，使游客 36 有一種親切感和自然感。 1992 年 10月 4 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在此建立我國唯一具有熱帶風(fēng)情的國家級(jí)旅游度假區(qū) 亞龍灣國家旅游度假區(qū)。亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風(fēng)光優(yōu)美、青山連綿起伏、海灣波平浪靜、湛藍(lán)的海水清澈如鏡，柔軟的沙灘潔白如銀。亞龍灣屬典型的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫 度，綿軟細(xì)膩的沙灘綿延伸展約 8 公里，海灘長度約是美 37 國夏威夷的 3 倍。海灣面積 66 平方公里，可同時(shí)容納 10萬人嬉水暢游，數(shù)千只游艇游弋追逐，可以說這里不僅是濱海浴場而且也是難得的潛水勝地。 B. 參觀游覽設(shè)施： 目前在亞龍灣建有中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點(diǎn)也成為海南省著名旅游景點(diǎn)，使眾多慕名而來的游客流連忘返。廣場中心的圖騰柱高 米，上面雕刻著太陽神和風(fēng)、雨、雷電等自然神，還有龍、鳳、麒麟、神魚等吉祥 38 物，象征著人類對(duì)吉祥太平與豐收富足的企盼，體現(xiàn)出中華民族五千年的文明，這是智慧與自然的結(jié)合。館內(nèi)設(shè)有現(xiàn)代先進(jìn)的放映設(shè)備，為游客不斷地放映海洋中各類魚類、貝類、珊瑚等奇特的自然景觀，展廳則向游客展示了世界四大洋形態(tài)各異、色彩斑斕的奇珍貝殼和珊瑚，盡顯“天然雕飾之美”。環(huán)境清幽，涓涓細(xì)流伴隨游客穿谷而行。 C. 亞龍灣及周邊休閑娛樂項(xiàng)目： 亞龍灣目前建有 36 洞高爾夫球場，占地面積 2021 多畝，其最具特色的 9 洞夜間燈光球 39 場，使游客在習(xí)習(xí)海風(fēng)的吹拂下，在柔美月光下?lián)]桿的浪漫；海上游樂項(xiàng)目歷來是海南重要的娛樂休閑運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)在開發(fā)的海上娛樂項(xiàng)目有：游艇、摩托艇、潛水、香蕉船、沙灘排球等等。 在三亞東大門，有 南田溫泉國際熱帶風(fēng)情旅游城， 它 與新加坡獨(dú)資開發(fā)的蜈支洲島隔海相望，東靠猴子島，南靠亞龍灣，西靠天涯海角 。 五指山 距 三亞 市區(qū) 45 公里 ， 距五指山主峰 13公里 的五指山漂流， 因其險(xiǎn)灘多變，峽谷幽深 ，被譽(yù)為 “ 華夏第一漂 ”。全市總?cè)丝? 萬（城區(qū)人口 13萬），其中黎族 萬人，苗族 萬人，回 40 族 萬人。少數(shù)民族仍保留其特有的文化和風(fēng)俗。 II. 三亞交通條件 A. 長 途 車： 三亞長途汽車站目前有開往海南本省各地、南昌、岳陽、惠安、廣州、南寧、高州、電白、茂名、湛江等地的客車 ； B. 海上交通： 客運(yùn)直達(dá)廣州、 北海、 越南、香港和新加坡 ； C. 空 運(yùn)：目前海南有兩個(gè)機(jī)場，三亞鳳凰國際機(jī)場、?？诿捞m國際機(jī)場。公交巴士有 4 41 路車，票價(jià)為一元 ； b) 景區(qū)游覽車 ： 景區(qū)內(nèi) 配有 無污染電瓶車 ； c) 出租車 ： 招手即停 ， 市內(nèi)費(fèi)只用 520 元人民幣 ； 從去年下半年，三亞動(dòng)員社會(huì)各界力量進(jìn)行了聲勢浩大的城市環(huán)境綜合整治，取得了顯著效果。投資 4 億多元，改造解放路、光明路、勝利路、西河?xùn)|路和西河西路、三亞大橋至新風(fēng)大橋段，改擴(kuò)建南邊海景觀路，新建三亞灣路碼頭段。以上總長 38公里的道路橋梁的改擴(kuò)建后，三亞城市道路、橋梁的框架基本完善，城市靚麗景觀進(jìn)一步凸現(xiàn)。酒店經(jīng)營各具特色，其中凱萊比較適合接待商務(wù)客戶，假日是唯一的海灘酒店，天域是人氣最旺的酒店，天鴻是客房數(shù)量最少最安靜的酒店，金棕櫚市面海背湖比較受常來游客歡迎。 9) 項(xiàng)目優(yōu)勢 I. 酒店的規(guī)劃布局以及功能分區(qū)可以最大限度滿足業(yè)主追求“自然