【正文】 務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核（7）、開(kāi)發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買(mǎi)者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營(yíng)業(yè)總面積 或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款（8）、購(gòu)買(mǎi)者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁（9）、酒店精裝修、開(kāi)發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入（10）、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫(xiě)進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商一般為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買(mǎi)者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)商。 返租式產(chǎn)權(quán)酒店 其基本的開(kāi)發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的的，購(gòu)買(mǎi)者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為6—8%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買(mǎi)者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例（一般為6—8%）在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店）度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)買(mǎi)者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。 此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開(kāi)發(fā)主體多為旅游度假類的開(kāi)發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢(qián)上的收益。 目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長(zhǎng)15．8％；1980年，；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門(mén)悅?cè)A酒店；“10％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、金色假日酒店等。如海航集團(tuán)的康樂(lè)園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開(kāi)發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開(kāi)工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購(gòu)?fù)顿Y意向。五、 經(jīng)典酒店項(xiàng)目案例分析案例一 ： ?？谒鞣铺厍把鼐频辏óa(chǎn)權(quán)式）項(xiàng)目概況：海口索菲特前沿酒店由前沿控股集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)首個(gè)全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。該酒店位于海南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。并且展示出了前沿集團(tuán)無(wú)比雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及對(duì)投資業(yè)主的誠(chéng)意投資前景比較樂(lè)觀。酒店位于?？谑协偵絽^(qū)新大洲大道三公里（海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點(diǎn)，距離僅200米。酒店擁有歐式風(fēng)格別墅38棟，各類客房500間（套），可滿足商務(wù)散客、旅游團(tuán)隊(duì)、會(huì)議、休閑等不同客人的需求，房間內(nèi)部裝修考究，格調(diào)新穎，均配有現(xiàn)代化的設(shè)備和安全設(shè)施。其銷售策略采取的是：分時(shí)休閑 + 產(chǎn)權(quán)酒店；銷售訴求點(diǎn)是：休閑 + 贏利 + 資產(chǎn)增值?！兜诙糠郑喉?xiàng)目定位》一、?？谑懈艣r第17頁(yè)二、項(xiàng)目概況第18頁(yè)三、項(xiàng)目SWOT分析第20頁(yè)四、項(xiàng)目定位第22頁(yè)五、客群定位第30頁(yè)一、?？谑懈艣r行政區(qū)劃：海南省省會(huì)，是海南省政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通中心，由于它位于海南島最大的河流——南渡江口西側(cè)，地當(dāng)南渡江的出海之口，故取名為?？?。人口四十余萬(wàn)。市區(qū)范圍內(nèi)設(shè)振東區(qū)、新華區(qū)和秀英區(qū)等3個(gè)區(qū)。海域面積830平方千米。交通運(yùn)輸：公路交通運(yùn)輸有海榆東線、海榆中線、海榆西線公路和環(huán)島東線高速公路。?？诟酆托阌⒏勖咳沼锌洼喓叫袕V州、湛江、北海等港口，有定期班輪直達(dá)香港。國(guó)際航線有直飛新加坡、曼谷等。流經(jīng)境內(nèi)的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水。主要港灣為海口港，港內(nèi)有秀英港和海口新港。海口新港現(xiàn)有泊位12個(gè)，航線11條，為全島目前最大的貿(mào)易港口。?？谌姝h(huán)海，陽(yáng)光燦爛、海水清澈、沙灘平緩，℃，長(zhǎng)夏無(wú)冬。聯(lián)合國(guó)環(huán)境署調(diào)查，全球城市空氣質(zhì)量?？谂琶谖濉５锰飒?dú)厚的條件造就了中國(guó)最理想的第二家園安置地。比較著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李碩勛烈士紀(jì)念亭、秀英炮臺(tái)、海口崖州古城、海口人民公園、?？趦和珗@、萬(wàn)綠園、假日海灘、寰島游樂(lè)城共十一個(gè)景點(diǎn)，還有金牛嶺烈士陵園、濱海公園、海口體育館等景點(diǎn)，雖格局不太大，?？诘耐撂禺a(chǎn)品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子醬、香蕉、菠蘿及菠蘿蜜等熱帶水果?！　《?、項(xiàng)目概況金色陽(yáng)光溫泉度假酒店公寓位于?？谑形骱０?，距海邊不足100米，屬海景一線地。 根據(jù)規(guī)劃，?？谑姓缭?004年就已決定將西海岸建成海南省第二個(gè)亞龍灣。但在二到三年后，一定能和亞龍灣相媲美。該區(qū)域的生活配套設(shè)施給金色陽(yáng)光溫泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活環(huán)境。綠地率達(dá)50%以上，園林、景觀的設(shè)計(jì)是以巴厘島熱帶度假圣地為構(gòu)思藍(lán)本，將海景、水系、庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機(jī)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造了一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意般的異國(guó)風(fēng)情。計(jì)劃2006年底開(kāi)工建設(shè)，2008年投入使用。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和海洋公園相隔，實(shí)為鬧中取靜之地。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)——本案位于海南海口西海崖內(nèi)，屬于海口富人區(qū)，第二個(gè)亞龍灣，高爾夫球場(chǎng)（27洞）、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店坐擁其中。 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)——本案為五星級(jí)酒店公寓，每套公寓均為180176。擁有四大水系。二是在建筑的北側(cè)還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水浴場(chǎng)。四是五個(gè)溫泉泡池。戶型優(yōu)勢(shì)：從60平方米左右的一室一廳戶型（約占總套數(shù)的84%），到160平方米的三室兩廳，可滿足不同消費(fèi)層次人員的需求。該房屋既具有居家生活的全部功能又兼有酒店式服務(wù)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的功能。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：L型建設(shè)，面向大海面建，大堂的設(shè)計(jì)超凡脫俗、高雅新穎。由于大堂的設(shè)計(jì)標(biāo)高抬高，且前后通透、錯(cuò)落有致，可形成泳池、園景、海景相連的開(kāi)闊視野，具有極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。 252。 季節(jié)性較強(qiáng)—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份； 機(jī)會(huì)——O252。 市政府正在大力發(fā)展本區(qū)域，打造第二個(gè)亞龍灣。 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)——目前海南擁有溫泉酒店，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。如何尋找溫泉與度假旅游酒店關(guān)聯(lián)度；項(xiàng)目表現(xiàn)怎樣與品牌行銷相結(jié)合，成為本案行銷的重點(diǎn)。四、項(xiàng)目定位你會(huì)為溫泉買(mǎi)單嗎？——溫泉地產(chǎn)消費(fèi)調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)界一直就有著“溫泉板塊”的說(shuō)法，近年溫泉地產(chǎn)熱度興起，許多開(kāi)發(fā)商都借助開(kāi)發(fā)溫泉，來(lái)提升樓盤(pán)知名度。本次調(diào)查采用定點(diǎn)攔截訪問(wèn)的方式，共收到311份有效問(wèn)卷。在職業(yè)分布上，主要集中在大學(xué)生、普通公司職員、技術(shù)工人、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等人群。 目標(biāo)客戶群 年齡分布：３０—３９歲為購(gòu)房中堅(jiān)力量其余年齡段的被調(diào)查者比例相差不大，在４％到１１％之間。252?？梢?jiàn)，帶有溫泉的樓盤(pán)是消費(fèi)者選擇住房的重要因素之一。圖1 如果您在選購(gòu)住宅時(shí)，您會(huì)不會(huì)考慮選擇購(gòu)買(mǎi)有溫泉的樓盤(pán)？252。況且，自古以來(lái)就有利用溫泉的傳統(tǒng)，一半以上的消費(fèi)者非常喜歡溫泉是屬于很正常的事，而不喜歡溫泉的只有極少數(shù)，%。252。購(gòu)買(mǎi)有溫泉的樓盤(pán)代表了在生活上的滿足，代表了對(duì)生活的追求進(jìn)入了一個(gè)高的層次——享受生活。 溫泉樓盤(pán)的發(fā)展：我看好調(diào)查中，有57%的被訪者表示看好溫泉樓盤(pán)的發(fā)展，筆者認(rèn)為許多的人信心應(yīng)該是基于以上的理由?！岸斓胶Ｄ吓轀厝?對(duì)我國(guó)北方地區(qū)及日本、韓國(guó)、北歐、東歐等國(guó)的高爾夫球愛(ài)好者都有極大的吸引力。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局提供的資料，%，%。只有存在鮮明良好特質(zhì)的項(xiàng)目，才能創(chuàng)造出差異性，獨(dú)特性，并在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，獲得市場(chǎng)認(rèn)同，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ──項(xiàng)目發(fā)展的設(shè)想 第三類住宅與旅游業(yè)聯(lián)動(dòng) 以旅游業(yè)發(fā)展為前提作為純粹休閑、娛樂(lè)用途的度假式住宅，第三類住宅不僅對(duì)其周邊自然環(huán)境、景觀具有嚴(yán)格要求，同時(shí)對(duì)周邊的娛樂(lè)、休閑設(shè)施亦要求較高，一般要求娛樂(lè)、休閑設(shè)施要齊全完善。因此可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)第三類住宅的前提是該區(qū)域具有發(fā)達(dá)的旅游業(yè)，第三類住宅的興起必須以旅游業(yè)的發(fā)展為前提。 具有非常優(yōu)越的地理、海景觀的自然優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目正好符合現(xiàn)代一部分人的生活需求。 五、客群定位? 從世界以及其它城市的發(fā)展歷程分析，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相輔相成的。具體分析：A、投資型買(mǎi)家（約占45%）（1） 主要人群結(jié)構(gòu)：這類客戶以境外客戶及當(dāng)?shù)卦用駷橹?；?） 主要目的：他們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的是為了充分利用自己的閑置資金獲得一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入；（3） 主要特點(diǎn)：216。 投資利潤(rùn)可觀，具有較大吸引力；216。 項(xiàng)目所處的位置能否獲得理想投資回報(bào)；216。 付款方式，即首期款及按揭的年限；B、自用型買(mǎi)家（約占34%）（1） 主要人群構(gòu)成：這一類客戶以私營(yíng)企業(yè)主等為主；（2） 主要目的：他們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的是改善自己的自己生活方式、提高生活品位的需要；（3） 主要特點(diǎn)216。 較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)意識(shí)；216。 項(xiàng)目本身的一切軟、硬條件，如所處地段、交通狀況等；216。 擁有一定的資金，但可用于購(gòu)買(mǎi)豪宅的閑散資金有限；216。 購(gòu)買(mǎi)與運(yùn)作都以實(shí)際為出發(fā)點(diǎn)；