【正文】 設(shè)計院接到項目咨詢委托后，即與項目申報單位聯(lián)系，了解情況，收集資料，與相關(guān)部門銜接，落實項目要求的相關(guān)規(guī)劃，于2006年10月赴項目建設(shè)區(qū)調(diào)研、現(xiàn)場踏勘。 二、市場預(yù)測 本項目為產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店，其經(jīng)營收益主要受旅游市場的影響，約占經(jīng)營收益的60%左右，其次為休閑、康體、第二居住、會議、商務(wù)等。其中：，%；，%；，%；，%。其中：，%；，%；，%；，%。國內(nèi)及境外遠程客源市場開拓緩慢，影響旅游業(yè)整體發(fā)展。吃、住、行、游、購、娛尚未形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；募后w系，影響旅游總收入的提高，總體上旅游業(yè)對當?shù)亟?jīng)濟帶動度不高。更為主要的是，目前騰沖引入一批民營中、小型企業(yè)投資經(jīng)營溫泉以及其他景點開發(fā)、賓館建設(shè)經(jīng)營等。因此，導致旅游開發(fā)經(jīng)營缺乏專業(yè)化的戰(zhàn)略眼光，檔次不高，品位低，缺乏市場競爭力。作為五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，騰沖旅游業(yè)不斷發(fā)展壯大。%。目前全縣共有賓館飯店204家，其中五星級、四星級賓館各一座，總床位近9000余個，加之縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的招待所等。騰沖現(xiàn)有五星級度假酒店一家，四星級旅游度假酒店兩家。隨著中國中產(chǎn)階層的日益增多，緊隨世界發(fā)達國家的第二居住模式正在中國開始流行，成為一種高品質(zhì)生活的時尚。目前最先為投資者所認可的便是產(chǎn)權(quán)式酒店，官房酒店有部分物業(yè)便是以產(chǎn)權(quán)式酒店形式進行經(jīng)營的，其推出的部分物業(yè)很快便為市場所接納。目前以自駕游、自助游形式來騰沖旅游的游客正日益增多，目前占來騰游客總量的20%左右，正以約15%的速度逐步增多。在此期間，各種客房的價格也大大高于平時價格一倍以上，但依然供不應(yīng)求。而騰沖目前計劃興建的高端度假酒店，僅有三家五星級酒店，其中，溫泉度假酒店為兩家，而本項目擁有的溫泉資源最為豐富。2010年左右，保騰高速將通車，并與滇西邊境旅游環(huán)線接通，這將大大提高自駕游的通達性和適游度，減少自駕游的成本，提高自駕游的吸引力，迎來一個滇西自駕游的高速增長期，預(yù)計每年將以20%以上的速度增長。而騰沖四季如春，環(huán)境優(yōu)美，生活費用低，必將成為中國主要第二居住地之一，尤其對氣候環(huán)境較差的京、津地區(qū)和夏季氣候炎熱的港澳、上海、廣州、深圳等東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的吸引力非常大。到2009年，騰沖建成的五星級酒店數(shù)量兩個，客房總量1000間左右，四星級酒店五個，客房總量1500個左右。因此，整體分析來看，供小于求。 本項目的主要競爭者為熱海溫泉項目和官房酒店，同時，將于2009年左右建成的和順古鎮(zhèn)溫泉酒店也將成為本項目的主要競爭對手。與以上競爭對手相比，本項目具有很強的競爭力，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）溫泉與酒店結(jié)合良好，規(guī)模大，配套齊，設(shè)施先進，后發(fā)優(yōu)勢。（強于和順古鎮(zhèn)溫泉） （3）國際化設(shè)計和專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理。 （5）與當?shù)卣?、居民等利益相關(guān)者的關(guān)系惡化：由于政治的原因和利益的沖突，有可能與當?shù)卣?、居民等利益相關(guān)者的關(guān)系惡化。2002年2月北海鄉(xiāng)政府在壩子中心打成一眼深井，井深100米，每晝夜出水1100立方米，水溫55度。根據(jù)勘測結(jié)果，北海熱田熱儲量為150億MW，在熱田內(nèi)可以再施工三口鉆井進行開采，每晝夜出水量可達3940立方米，水溫為7275度，熱水資源利用前景十分可觀。C水資源：本項目所在地有大沙河流過，四季水量充沛，水質(zhì)良好，可作為生產(chǎn)、生活、景觀用水。經(jīng)專業(yè)機構(gòu)初步檢測驗，各項指標均符合國家飲用水標準（GB574985標準），含硫低，具有活血通絡(luò)的功能，對風濕、心腦血管疾病有獨特療效，具有較好開發(fā)前景，可開發(fā)保健飲用礦泉水。C水資源：北海溫泉區(qū)域的大沙河，日均流量在10萬立方左右，水質(zhì)良好，清澈見底，可作為生活用水，同時也可作為旅游項目用水和景觀用水。本項目四面環(huán)山，地勢起伏，周邊植被良好，可為本項目提供良好的周邊景觀環(huán)境。溫泉資源在日均開采量控制在4000立方的情況下，可持續(xù)利用100年。同時，可利用的潛在建設(shè)用地儲量較多，為未來后續(xù)項目的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。 本項目擁有的最重要的資源就是溫泉資源和土地資源，其中，溫泉資源的開發(fā)價值巨大，按國際平均產(chǎn)出100元/立方計算，日均開發(fā)價值高達400000元。再加上地表水資源和景觀資源的持續(xù)開發(fā)利用。 （2）項目建設(shè)規(guī)模及投資收益預(yù)測：開發(fā)占地面積600畝，總建筑面積81000平方米。 規(guī)劃設(shè)計理念與構(gòu)想 （1）項目區(qū)性質(zhì)：構(gòu)筑具有地方特色、文化底蘊深厚、文明安全、符合當前世界休閑旅游健康趨勢的國際性度假酒店。 （2）環(huán)境理念：尋覓場所靈氣，提升自然潛質(zhì)，創(chuàng)建面向世界的云南旅游的健康休閑基地。 （3）景觀目標構(gòu)想及功能：充分體現(xiàn)火山地熱風景名勝區(qū)的獨特魅力，依托項目周邊優(yōu)美雄偉的高黎貢山和流沙河的立體景觀，打造一個具有地方建筑特色的溫泉度假旅游項目，小橋流水、鳥語花香、四季如春、周邊景觀動植物多姿多彩，實現(xiàn)人與自然的真正和諧共處。 經(jīng)比選后最終選擇的設(shè)計方案的建設(shè)規(guī)模為81000平方米，占地面積為600畝。最高接待能力5600人/日，總投資6880萬、日均接待量1000人次、年接待量36萬人次，年營業(yè)收入5600萬。最高接待能力1600人/日、總投資6080萬元、日均接待人次600人、年營業(yè)收入1800萬。平均開房率65%、總投資28000萬、年營業(yè)收入6800萬。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2400000600畝2總建筑面積M2810003總接待規(guī)模人次/日5000各項目景點人次之和4建筑密度％105容積率0．26水景綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年38總投資萬元380009年經(jīng)營收入萬元13980溫泉SPA+戶外運動休閑公園+溫泉酒店10年營業(yè)成本萬元630011稅費總額萬元2680部分減免12經(jīng)營項目年收益萬元568013投資利潤率％1814財務(wù)內(nèi)部收益率％25資產(chǎn)融資50%16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝8%）萬元48200 六、項目實施進度1. 建設(shè)工期整個項目總工期為2年3個月。具體進度安排如下：2007年8月，項目可行性報告及立項報告編制及申報；2007年9月，完成項目立項批準、方案設(shè)計并開始征地；2007年9月，完成開工前申報工作，完成施工圖設(shè)計，并準備工程招標；2007年10月，前期工程開始動工，并進行一期主體工程開工準備，2008年1月，前期工程完工，并開始一期主體工程施工；2009年2月，開始設(shè)備安裝工程施工；2009年12月，全部工程完工并全部投入運營。本項目的主要資金渠道有：（1）項目法人自有資金。 本項目資本金來源主要為國內(nèi)外企業(yè)入股的資金和個人入股的資金。 本項目將爭取通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項目建設(shè)。（1） 資金來源的可靠性分析 ，分兩期投入。（2）融資結(jié)構(gòu)分析 ，占總投資的40%，占總投資的60%，根據(jù)本項目投資的特點，資本金和債務(wù)資金的比例是安全合理的。（3）融資成本分析 本項目資本金籌集費很低，同時，由于股東和政府支持，債務(wù)資金融資成本也較低，所以本項目的融資成本低于同類項目。本項目出現(xiàn)上述風險的可能性較小。本項目建設(shè)期出現(xiàn)利率變動的可能性較大，應(yīng)充分考慮對本項目投資回報的影響。（2）稅費：綜合稅率按營業(yè)收入的20%計算（3）利率：以現(xiàn)行利率平均值6%計算（4）項目計算期：20年（5）經(jīng)營容量：年營業(yè)收入容量為3億元2. 財務(wù)評價報表項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目合計2010201120122013201420152016201720182019123456789101現(xiàn)金流入1408881．1營業(yè)收入114888688880009000100001100012000130001400015000160001．2回收固定資產(chǎn)余值2500025002500250025002500250025002500250025001．3回收流動資金10005005001．4其他現(xiàn)金流入27001001001001502002503004005006002現(xiàn)金流出730002．1建設(shè)投資2500025002500250025002500250025002500250025002．2流動資金100010002．3經(jīng)營成本2750023002400250026002700280029003000310032002．4銷售稅費110008008509009501000110012001300140015002．5增值稅35002002202502803003504004505005502．6其他現(xiàn)金流出5000100010001000100010003凈現(xiàn)金流量6788845885800650068007200780078008000880089004累計凈現(xiàn)金流量458893881588822688298883768845488512885908867888財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=18%資本金收益率=25%（折現(xiàn)率按7%計算）投資回收期為六年本項目開始經(jīng)營后，每年凈現(xiàn)金流逐漸增加，可用于償還債務(wù)的資金第一年3000萬，第二年4000萬，第三年5000萬，第四年6000萬，第五年7000萬，五年內(nèi)還清所有債務(wù)本息，因此本項目償債能力良好。（1）敏感性分析序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)臨界值1游客接待量10122010萬人2游客消費量101515600元/人3價格水平10131882%4建設(shè)投資10528280005利率及稅費10815（2）盈虧平衡分析 本項目盈虧平衡點較低，約30%的盈利儲備，項目適應(yīng)市場變化的能力較強，抗風險能力也較強。 九、場址選擇 項目選址位于騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村委會澡塘村民小組區(qū)域，項目用地150畝（詳見附圖1）。 項目占地為騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村委會澡塘村民小組集體未利用土地和部分農(nóng)田。屬北海溫泉主要出水區(qū)，四季如春、風光綺麗、蒼翠蔥郁，區(qū)內(nèi)地形特點為：地形起伏、主要為緩坡地、處于大盈江上游、水源充足。周邊村寨居民與工業(yè)、商業(yè)區(qū)有一定距離。 經(jīng)過對三種場址選擇方案的比較分析，各方案具有以下優(yōu)缺點：第一號方案：將項目設(shè)于靠近主路的選址方案 優(yōu)點：基礎(chǔ)設(shè)施投入較少； 交通較為便利； 門戶效應(yīng)明顯。第二號方案：將項目設(shè)于溫泉主出水區(qū)的選址方案 優(yōu)點：離溫泉主出水口近； 建設(shè)用地規(guī)模較大； 周邊景觀環(huán)境好； 便于對溫泉資源的控制。第三號方案：將項目設(shè)于主路與溫泉出水區(qū)之間的選址方案 優(yōu)點：離溫泉出水區(qū)不遠； 基礎(chǔ)設(shè)施投入不大；