【正文】 麥德龍(MetroAG)等世界五百強(qiáng)公司入駐廈門,同時每年有大量國際、國內(nèi)商務(wù)人士來廈門觀光旅游. 廈門市目前有四星級以上酒店六家、五星級酒店一家。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃（一）投資總額項(xiàng)目投資概算為7500萬美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資1700萬美元?？紤]項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。融資期限為10年（含建筑期）。 第二章 環(huán)境評估一、區(qū)位優(yōu)勢自然情況廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄市160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門屬亞熱帶季風(fēng)氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀絢麗多姿。擁有省級的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力。在過去十年內(nèi)，廈門受益于國際商貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時，廈門的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。地理位置廈門市位于東經(jīng)118186。26′46″。其主體－，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內(nèi)群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，溫和多雨，年均氣溫在21186。廈門市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。在大部分的海峽，其水深超過12米及整平均處于無冰狀態(tài)。行政區(qū)域2003年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，同意廈門市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝5個鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄?！　B門市現(xiàn)轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市區(qū)為主；開元區(qū)以工廠區(qū)和新市區(qū)為主；鼓浪嶼區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。年降雨量約1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。2．80萬人，其中：自然增長0．67萬人，人口自然增長率為4．93‰。由于地理環(huán)境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺同胞。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)和完善“三主”（同三國道主干線及其復(fù)線、國道324線）、“六聊”（廈門島－龍海南太武、海滄－－龍海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、廈門－金門）的對外交通，建設(shè)廈門至三明高速公路，形成連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。航空運(yùn)輸廈門的空港是華東航空樞紐，高崎國際機(jī)場已開通國內(nèi)外航線89條，其中國內(nèi)航線73條，國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、香港、澳門等14條航線，還有專門到日本名古屋的貨運(yùn)航班。%，%。加強(qiáng)國內(nèi)外航班的銜接，拓展客運(yùn)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，成為連通國內(nèi)外客貨捷運(yùn)的航空主樞紐。實(shí)施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個一”（港口貨物年吞吐量1億噸以上，集裝箱年吞吐量1，000萬標(biāo)箱，航空年客運(yùn)量1，000萬人次）的遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，把廈門港建成國家重點(diǎn)貨運(yùn)主樞紐港、集裝箱運(yùn)輸國際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運(yùn)中心，完善航空港，高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港，強(qiáng)化口岸功能。郵電通訊長途電話可直拔210個國家或地區(qū)；國內(nèi)1，800多個城市，；，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達(dá)20萬戶。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、 Xiamen　Net網(wǎng)。二、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)自1982年設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來，廈門市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長18%，每年新增外商實(shí)際投資額在10億美元以上。2002年，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。按戶籍人口計(jì)算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值47,270元，比上年增長14．5％?！浞职l(fā)揮特區(qū)和臺商投資區(qū)的優(yōu)勢，實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略擴(kuò)大對外開放，參與國際競爭，特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步趨向了外向型發(fā)展軌道。————全市利用外資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資領(lǐng)域不斷拓寬物流、商業(yè)零食、軟骨發(fā)展等服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的投資專案增多，利用外資層次逐年提高。已開發(fā)投產(chǎn)的“三資”企業(yè)達(dá)4，381家，其中：在工商部門注冊登記的外商投資企業(yè)達(dá)3016家。目前，“三資”工業(yè)產(chǎn)值已占全市工業(yè)產(chǎn)值的八成以上，工業(yè)品出口交貨值占全市工業(yè)銷售產(chǎn)值的近一半。全球零售巨商沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，引發(fā)了特區(qū)商品市場服務(wù)方式和經(jīng)營理念上的新一輪整合。————積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品培育和發(fā)展了一批具有市場競爭優(yōu)勢的高科技產(chǎn)品和高科技出口企業(yè)，出口產(chǎn)品層次不斷提高，由原來的以農(nóng)副產(chǎn)品和初級工業(yè)產(chǎn)品為主，迅速發(fā)展到以機(jī)械、電子、輕紡工業(yè)等制品為主。其中，%。隨著戴爾電腦、柯達(dá)感光、燦坤家電、林德叉車、富士電氣、ABB開關(guān)、廈華、廈新、太古飛機(jī)維修等一大批國內(nèi)外知名大公司生產(chǎn)能力及企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品出口后續(xù)發(fā)展能力日漸強(qiáng)勁。三、旅游資源廈門有豐富的旅游資源。經(jīng)多年開發(fā)建設(shè)，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個游覽區(qū)。 廈門為一著名的旅游城市，其風(fēng)光如畫的特色為它帶來了（全國衛(wèi)生城市），（全國環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質(zhì)旅游城市）的美譽(yù)。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡(luò)，及全面的旅游相關(guān)機(jī)械。在1998年，廈門市政府不遺余力地推動并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。在1998年，廈門被評為省級旅游城市，而其更排在重點(diǎn)旅游城市列上的第八席。根據(jù)廈門旅游局的資料，大約有1，020萬人次于2002年曾前往廈門市作訪客，%為海外游客，%。在本地旅游方面，大約950萬名本地訪客在2002年間到訪廈門，令廈門賺取了135億元人民幣的收入，%及2%。 廈門游客國籍分布圖由上圖可顯示出往廈門的海外訪客主要來處臺灣、日本、香港、而他們總共占了廈門總海外游客數(shù)量的65%。兩岸的小三通廈門由于其本身的地理優(yōu)勢，致力在兩岸推廣[小三通]，[小三通]的意思為郵電、航空、船務(wù)及商貿(mào)，現(xiàn)在有數(shù)個碼頭如東渡港有定期船班通往臺灣。城市發(fā)展戰(zhàn)略加強(qiáng)核心城市廈門島的建設(shè)和優(yōu)化，積極開發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團(tuán)中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈門市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國際性大都市－現(xiàn)代化山水城市。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低，正是外資進(jìn)入中國旅游飯店業(yè)的“黃金期”?！叮玻埃埃材曛袊糜螛I(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全國共有星級飯店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全國星級飯店的全年平均客房出租率達(dá)到６０．１５％，比２００１年提高１．７個百分點(diǎn)；全國星級飯店?duì)I業(yè)收入總額９１４．４３億元，比２００１年增長１９．８％。 　　 經(jīng)濟(jì)景氣的持續(xù)上升，推動中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會議等交流活動的頻繁舉辦，為中國旅游飯店業(yè)帶來旺盛的客源。２００４年中國內(nèi)地入境旅游人數(shù)有望突破１億人次。由于境外旅游行業(yè)不斷受到各種恐怖事件、戰(zhàn)事等影響，中國在國際上贏得了“旅游安全勝地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土”的良好形象。 中國旅游業(yè)今年將圍繞“中國，魅力永存”的促銷主題，加大對中國旅游目的地形象的宣傳，并聯(lián)合北京奧組委，啟動“２００８奧運(yùn)旅游”的計(jì)劃。 　　 市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。與飯店經(jīng)營密切相關(guān)的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進(jìn)口關(guān)稅都出現(xiàn)較大幅度的降低。２００２年中國旅游飯店協(xié)會參考國際慣例制定了《中國飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范》，明確了飯店的義務(wù)與權(quán)利，對容易引起爭議的問題進(jìn)行了界定，政府有關(guān)部門正抓緊簡政放權(quán)，清理和減少行政審批項(xiàng)目，依法行政，履行入世承諾，為維護(hù)飯店企業(yè)正常的經(jīng)營秩序提供了制度保證。不久，假日集團(tuán)于1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內(nèi)先后在國內(nèi)拉薩、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡(luò)，成為當(dāng)時管理飯店最多的國際飯店管理集團(tuán)。　　九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團(tuán)登陸中國市場的步伐明顯加快，這一時期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時也是國際飯店集團(tuán)看好中國市場，積極擴(kuò)大市場份額的時期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團(tuán)涉足中國市場。　　國際飯店集團(tuán)通過引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入同時培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的提高班，許多有過在國際飯店集團(tuán)管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國內(nèi)飯店和外企爭奪的對象；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用，引導(dǎo)飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。目前國際飯店集團(tuán)在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化： 由一線城市向二線城市擴(kuò)展　　國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國市場時，往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業(yè)的17家酒店基本分布于北京、上海、哈爾濱、長春、大連、青島、南京、武漢、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉飯店、中國大飯店、國貿(mào)飯店、嘉里中心飯店）該集團(tuán)認(rèn)為迅猛發(fā)展的國內(nèi)旅游業(yè)是他們向二線城市擴(kuò)張的主要原因，不久將會讓具有市場潛力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如2003年中山、鄭州兩家香格里拉新酒店即將開業(yè)，2004年福州香格里拉也將開門迎賓。幾十年來，無論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。為了滿足商務(wù)客人的需求，又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團(tuán)進(jìn)入中國市場首推的是萬豪品牌，目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，、萬豪、萬麗，又有中高檔的萬怡、新世紀(jì)、華美達(dá)。由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展　　過去相當(dāng)長一段時間超豪華品牌飯店在中國是空白。去年底開業(yè)的北京東方君悅酒店是凱悅集團(tuán)在中國繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家君悅品牌酒店，今年元月開業(yè)的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店集團(tuán)在中國開業(yè)的第一家酒店?！　囊陨献兓?，我們可以看出，國際飯店集團(tuán)進(jìn)入中國市場已初步完成了從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海開放城市至中西部地區(qū)拓展，實(shí)現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化布局，正在逐步加大網(wǎng)絡(luò)的密度，實(shí)施多品牌發(fā)展，這既體現(xiàn)了國際飯店業(yè)發(fā)展的一種趨勢，同時也給我國飯店業(yè)發(fā)展帶來壓力。 三、國際飯店管理模式比較216。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 委托管理通過飯店業(yè)主與管理集團(tuán)/公司簽署《管理合同》來約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理集團(tuán)/公司能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的基本管理費(fèi)(約占營業(yè)額的2%至5%)和獎勵管理費(fèi)(約占毛利潤的3%至6%)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的定型階段，較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。216。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。 聯(lián)銷經(jīng)營近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國外的聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的信苑集團(tuán)，民航系統(tǒng)的飯店委員會，中國名酒店等）。 顧問咨詢伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng)，國內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán)/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。所有4星級和5星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣508元,%.所有3星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣240元,%.在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益（CBITDA）”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現(xiàn)。701以上165。301~500165。701165。301~500165。上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價(jià)格分類的市場中，高價(jià)市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價(jià)格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店，在平均房價(jià)高于人民幣701元這一層級市場中，%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價(jià)在人民幣501~700元層級飯店中，%，平均房價(jià)在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價(jià)在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費(fèi)用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)