【正文】 末市場(chǎng)反映趨冷。2002年是中高價(jià)位住宅的品質(zhì)年，產(chǎn)品的惟一性是其制勝的法寶。高價(jià)位樓盤多分布在東城、西城、崇文及朝陽(yáng)區(qū)的內(nèi)城部分。該價(jià)位物業(yè)投資的買家較多，因此獨(dú)特的、能引領(lǐng)當(dāng)今居住潮流的物業(yè)會(huì)受到眾人的追捧，反之可能無(wú)人問津。這就對(duì)開發(fā)企業(yè)提出更高要求，除了專業(yè)化以外，還須資金實(shí)力雄厚，抗得住高風(fēng)險(xiǎn)。在過去半年所購(gòu)房中二手房為17%，18%的受訪家庭將來半年打算購(gòu)房，其中53%打算購(gòu)買現(xiàn)房；二手房次之，占33%；期房占14%。由此可以看出，兩室一廳的普通中小戶型最受大眾的喜愛。未來半年購(gòu)房有67%的潛在購(gòu)房戶選擇2050萬(wàn)元的價(jià)位。在北京，從1999年11月15日公房可正式上市起，到2001年2月底，總共申請(qǐng)上市的住房為2700套，經(jīng)審核批準(zhǔn)上市的是2300多套，實(shí)際成交2100多套，折合建筑面積14萬(wàn)多平方米。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的開發(fā)量和成交量要遠(yuǎn)大于北京。 按照規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)買的房上市前要征求原產(chǎn)權(quán)單位的意見。另外還有一規(guī)定，房屋出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因而這部分以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的舊公房上市時(shí)出現(xiàn)一些原產(chǎn)權(quán)單位不積極配合的現(xiàn)象。二是觀念上的誤差。而想買舊房的人則認(rèn)為既然是舊房就應(yīng)大打折扣，這樣買賣雙方很難在價(jià)格上達(dá)成一致。三是由于種種原因還有相當(dāng)一部分人買下舊公房后仍拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能進(jìn)入交易程序。四是交易雙方交納的相關(guān)稅費(fèi)過高。再有在收益分配上，按有關(guān)規(guī)定每平方米售價(jià)在4000至5000元之間的二手房，售房人要和原產(chǎn)權(quán)單位八二分帳；每平方米售價(jià)超過5000元的二手房，售房人和原產(chǎn)權(quán)單位五五分帳，這樣總體算下來，人們?cè)谟?jì)算賣舊買新是否劃得來時(shí)，認(rèn)為得不償失。在這兩部分中又分企業(yè)單位和事業(yè)單位所屬房屋，因而在政策的制定、執(zhí)行、銜接方面缺乏協(xié)調(diào)性和一致性。在這方面較大程度地取決于政府的政策制定和執(zhí)行力度，據(jù)北京房地局官員透露已注意到市場(chǎng)所暴露出來的問題，正著手進(jìn)行調(diào)研，其后將對(duì)有關(guān)政策作出一些調(diào)整。遵循上述判斷我國(guó)商品住宅空置率的原則和判斷我國(guó)商品住宅空置率必須考慮的因素，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國(guó)目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在５％～１４％之間，商品住宅空置率在１４％～２０％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)。１９９９年末，全國(guó)商品房空置面積累計(jì)為９１２４萬(wàn)平方米，其中商品住宅６７８７萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)２２．５％；辦公樓８９５萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１３．７％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房１４４２萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)２５．７％。因此，我國(guó)目前商品住宅空置率水平較高，已處于空置危險(xiǎn)期之間。旺季一般集中在每年的春節(jié)后和７、８、９三個(gè)月。與往年不同的是，2001年的租賃市場(chǎng)受拆遷工程影響，使得2001年的市場(chǎng)行情一直保持較好的勢(shì)頭，堪稱月月都是旺季，可以預(yù)測(cè)在到2008年的幾年里北京的租賃市場(chǎng)將會(huì)保持良好和旺盛的需求。大量房屋涌入隱性市場(chǎng)，既使政府稅收大量流失，又為外來流動(dòng)人員非法租賃房屋提供了條件，特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，還在某種程度上形成了社會(huì)不安定因素。北京的民宅租賃中熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格比普通區(qū)域要高，以一居為例，一般要500元左右。租賃熱點(diǎn)區(qū)域一般也是商務(wù)中心區(qū)域，求租人群眾多，社區(qū)環(huán)境完善。寫字樓市場(chǎng)的租金是變化，引起相關(guān)區(qū)域民宅租賃熱點(diǎn)的變化。全年成交量以一、二居室為多，三居室成交量很少（占總成交量的8%左右）。北京的房屋租賃稅費(fèi)已經(jīng)大幅下調(diào)，但房東們主動(dòng)繳稅的還是不多，對(duì)此稅務(wù)部門目前查的不緊。但房客如果備案就要多交房租，房客不備案就要受罰，是處于不利地位。無(wú)論是否去備案，最后倒霉的是房客。以國(guó)貿(mào)一帶的兩居室樓房為例，民宅二手房出售價(jià)格在25到30萬(wàn)元。從這里可以看出租房不如出售房屋得到的錢多，這里如果考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，價(jià)差將會(huì)更大。許多租房者對(duì)一居室是望而卻步，獨(dú)自租兩居又劃不來，這也是最近興起合租的一個(gè)重要原因。 “房屋銀行”應(yīng)盡可能地提高房租以獲得更多的服務(wù)費(fèi)，所以求租人盡管沒有交中介費(fèi)用，但房租高了，中介費(fèi)用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，還是一樣。北京稅費(fèi)相對(duì)全國(guó)其他地方還是較高，房主不愿去辦兩證交稅費(fèi)。這樣，大量房屋不能或不愿做”房屋銀行”式服務(wù)。二、三環(huán)以內(nèi)的房租水平一般比三環(huán)以外的同類房屋租價(jià)要高。 租房者選擇租房地點(diǎn)一般來說首要考慮離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。如中關(guān)村、大北窯、國(guó)展地區(qū)，都是眾多公司辦公的聚集地，周邊地區(qū)的租房需求因此而很旺盛，該地區(qū)的租價(jià)明顯高于其他地段。 很多人選擇租房是為了能方便的上下班，因此有時(shí)寧愿租在相對(duì)較遠(yuǎn)但交通方便的地段，卻不愿租在雖然離公司比較近，但交通不便的地方。 在地段居民區(qū)的密集程度。比如勁松地帶，雖然位置較好，離城中心很近，但因?yàn)榉吭春芏?，房主為能夠盡快出租房屋，房租相比其他類似地區(qū)偏低。第二，業(yè)務(wù)有很強(qiáng)的防守性（difensive），別人打不進(jìn)來。第四，對(duì)客戶有附加價(jià)值，而沒有附加成本。股東價(jià)值和員工價(jià)值最大化是我們的核心價(jià)值觀?，F(xiàn)在華潤(rùn)集團(tuán)手持140億港幣的現(xiàn)金從1997年下半年的金融危機(jī)到現(xiàn)在，除了啤酒和藥業(yè)，還沒有做什么大規(guī)模的投資，華潤(rùn)集團(tuán)想做成中國(guó)最大的地產(chǎn)公司，就會(huì)以增持華潤(rùn)北京置地和萬(wàn)科，把錢輸入到兩個(gè)公司里面去。經(jīng)過多年的開拓進(jìn)取，華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近80億元、凈資產(chǎn)近40億元、共開發(fā)建設(shè)完成近50個(gè)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積達(dá)200萬(wàn)平方米、年開復(fù)工量超過100萬(wàn)平方米的大型房地產(chǎn)公司，2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 對(duì)外，龐大而低效的員工隊(duì)伍，國(guó)企的工作作風(fēng)，銷售與售后的脫節(jié)已引起眾多業(yè)主的垢罵；對(duì)內(nèi)，長(zhǎng)期的市場(chǎng)繁榮已讓眾多的華潤(rùn)人熱認(rèn)為開發(fā)單一的利潤(rùn)來源可以防范一切風(fēng)險(xiǎn)可以躺在老大的位子上坐享其成。華遠(yuǎn)物業(yè)公司管理面積已超過120萬(wàn)平方米，擁有1000余人的專業(yè)隊(duì)伍，服務(wù)類型全面、管理范圍廣泛。但物業(yè)管理對(duì)于華潤(rùn)置地來說只是一個(gè)輔助開發(fā)銷售的工具，不是一個(gè)能帶來收益的工具，所以不所重視，只有發(fā)揮自身特色選擇能產(chǎn)生利潤(rùn)和現(xiàn)金流的項(xiàng)目才能在整個(gè)集團(tuán)得到贏得贏得應(yīng)有的地位。根據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，用客戶舊房的長(zhǎng)期租賃權(quán)交換購(gòu)房的部分或者全部首期款?；厥张f房交由物業(yè)公司集中經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司每月向開發(fā)商交納固定收益。按區(qū)位、結(jié)構(gòu)、配套分等級(jí)，按裝修、配置、服務(wù)分星級(jí)，制定標(biāo)準(zhǔn)租賃服務(wù)價(jià)格，納入華潤(rùn)物業(yè)租賃資源網(wǎng)。如果客戶是用舊房的長(zhǎng)期租賃權(quán)交換部分或者全部的首期款，合同到期后，物業(yè)公司將房屋交還客戶。 因產(chǎn)權(quán)不完整的房屋不能交易，實(shí)際可以按“升級(jí)置業(yè)計(jì)劃”處置的房源沒有多少。 銷售公司得為“升級(jí)置業(yè)計(jì)劃”新投入大量人力、物力，變成一個(gè)全能型的銷售公司，但會(huì)出現(xiàn)舊房的成本過大，銷售人員為個(gè)人利益都愿賣新房而舊房出現(xiàn)積壓的情況。在和其他房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)中，以這種置換方式促進(jìn)銷售，絕對(duì)是銷售利器，體現(xiàn)出華潤(rùn)置地的實(shí)力。回收的房屋通過物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，使其每月有固定收益，形