【正文】 縣主城區(qū)內(nèi)；②．二級區(qū)域：曹縣主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。⑧． 外來投資者⑨． 預期潛能炒房客⑶．客源購房目的 ：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務工返鄉(xiāng)購房；2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；3, 工作型：因為工作原因來曹城，為了工作方便的人群。2．主力客源分析，客源定位為公務員階層、當?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。②．居住現(xiàn)狀：目前公務員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟適用房和定向公務員商品房為主，中心區(qū)域內(nèi)集團開發(fā)國貿(mào)中心住宅客源定向公務員，住宅體量2萬平方米左右，不對外發(fā)售，公務員購買享有政府補貼政策，現(xiàn)已結構封頂，二次交易價格21802350元/平方米。 25－35歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。年齡職業(yè)年收入家庭結構25歲以下公務員12萬獨身2535歲公務員13萬獨身或新婚夫婦或未獨立子女家庭3645歲公務員24萬有未獨立子女或獨立子女家庭46歲以上公務員4萬以上有獨立子女家庭或子女已成家 最需要關注的人群是3645歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110120平方米。⑵．富裕階層：專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起①．收入狀況：富裕階層包括私營主、事業(yè)單位領導、中層干部和效益好企業(yè)的領導、中層干部等。②．居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領導及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當數(shù)量的企事業(yè)領導及中層干部購買了商品房。③．未來居住需求： 企事業(yè)領導家庭年收入一般在4萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積100130平方米。2535歲區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積110平方米左右；3645歲區(qū)間相對需求戶型以三房及以上為主，面積110120平方米及以上。⑶．工薪階層①．收入狀況：工薪階層年收入13萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。先后改造地塊3個，拆除各類舊房屋面積61萬平方米，工薪階層商品房的需求較強。 單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。另一部分家庭由于家庭成員年紀較輕總體收入不高，受總價約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在90110平方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110130平方米這個面積范圍內(nèi)也存在一定需求。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨立成家，原有之家庭進入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110130平方米區(qū)間。外出務工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般曹縣人均收入，相對曹縣的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城市安居。隨著城市化步伐的加快，曹縣城市人口將從目前的不足20萬人達到2010的30萬人，在這一過程中，對照曹縣經(jīng)濟發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對大的比重。⑸．具體房型的目標客戶：①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；②．三居室：經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務員、兩代同堂家庭；③．四居室：經(jīng)濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。三 產(chǎn)品策略1, 目標消費群需求分析策劃思路 公務員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復式通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。2．優(yōu)美的人文環(huán)境專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。3．提供大眾運動空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運動場地，把健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導現(xiàn)代人健康文明的新生活。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機統(tǒng)一。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設計、建筑設計的基本出發(fā)點和最終目的。2．尊重自然：貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。4．人文內(nèi)涵：通過景觀以百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品節(jié)點營造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力。6．安全節(jié)能：為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動空間，同時在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。7．配套完善： 項目所在區(qū)域目前的配套設施較少，因此功能齊全、高起點的配套設施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。8．管理周全：對于大體量的住宅項目而言，管理一直是業(yè)主關心的問題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。⑴．硬件在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統(tǒng)，確保安全。同時兼顧1．多樣性在小區(qū)建筑規(guī)劃設計中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設計多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學，結構造型經(jīng)濟合理，使用方便。在設計中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經(jīng)濟為主要要求。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起4．生態(tài)性對自然條件的關注成為在設計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構成景觀的框架。應充分考慮區(qū)域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。差異化選折——產(chǎn)品規(guī)劃 1．產(chǎn)品定位⑴．品質(zhì)定位根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理，中檔偏上價格的商品房。文化宅苑—針對富裕階層，利用其對“權利、文化”的特殊情結，滿足其“與官親近、附庸風雅”的心理需求。精神家園——針對勞務輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎上，利用已 經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來強烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應適當降低建筑密度，—，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。⑷．功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫相結合，商業(yè)與住宅分離。3．綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。4．社區(qū)生活理念：“文化、陽光、自然、金色生活”與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)(詳見產(chǎn)品規(guī)劃設計建議書)。⑵．區(qū)位——位于政務區(qū)住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。 序號階層賣點一公務人員階層⑴．塔尖階層人群的聚居地⑵．政務新區(qū)理想的居所二富裕階層⑴．與政府官員為臨，有事業(yè)發(fā)展基礎⑵．購買能力強三工薪階層⑴．一次置業(yè)享受一生⑵．社區(qū)品質(zhì)與自身生活需求相匹配⑶．受口碑宣傳影響大四勞務輸出階層⑴．強調(diào)性價比⑵．跟風及攀比心理⑶．虛榮心強⑷．渴望被尊重和認同5． 戶型——大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設計，可以提升購房者的居住品質(zhì)。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起7． 人文——唐詩宋詞將人們帶入中國傳統(tǒng)文化的鼎盛時期，為人們構造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。9． 管理——專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間2．賣點營造：客戶聚焦針對四大階層的不同心理需求，結合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品；1． 考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對政府服務人員的先天好感），一期推廣以公務員為核心人群，塑造“政務別苑（新政務中心后花園）”的項目形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。3． 三期以百花為主推賣點，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時糅合現(xiàn)代時尚元素，塑造一個“都市花園”理想生活空間。市場定位包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等有相當有品質(zhì)建造的過程和保證而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。 人員構成:公司副總理：王雪意，高級會計師，理財能手，公司專設項目經(jīng)理部有經(jīng)營人才：張國明，陸昌安，中級工程師，經(jīng)營管團隊有十年的成功經(jīng)驗，對企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。 組織結構可以由專門管理顧問公司來評價和說明。 對投資計劃的財務設置合理的規(guī)劃，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。 其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。 一, 房地產(chǎn)項目開發(fā)融資方法房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的