【正文】 考慮到目前單位稅收征收的特殊性，可采取兩種方式供單位選擇：一是完全調(diào)整到與個人相同，二是按原規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加，但免征房產(chǎn)稅及所得稅?！M快改革房屋租賃稅收，除印花稅外，將所有稅種歸并為房屋租賃稅；或參照上?，F(xiàn)行的做法，將現(xiàn)行各稅種的稅率合并為綜合稅率，避免一種經(jīng)營行為多稅調(diào)節(jié)、重復(fù)征稅的狀況。據(jù)了解，建設(shè)部已拿出對房屋租賃稅收進(jìn)行調(diào)整的若干建議： 個人私有房屋租賃與單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃都有多個稅種，各項稅種單獨設(shè)置稅率，未考慮納稅人能承受的合理稅收負(fù)擔(dān)，綜合稅賦過重，同時個人與單位納稅的計稅依據(jù)各異，極大地困擾了房屋租賃市場的發(fā)展。一是稅種重復(fù)。建設(shè)部指出，稅種過多、稅率過高已成為當(dāng)前房屋租賃市場發(fā)展的瓶頸，存在著諸多不合理之處： 其他單位和個人則應(yīng)攜帶房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)證，國有土地使用證和租賃合同等有關(guān)資料，主動到單位所在地或居住地方稅收部門辦理納稅申報，依法履行納稅義務(wù)。出租房屋的單位和個人在繳納營業(yè)稅的同時，還應(yīng)以繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)稅。 擁有房屋產(chǎn)權(quán)并在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋者，若是企業(yè)或自收自支事業(yè)單位，就以所出租房屋的房產(chǎn)原值扣除10%30%后的余值為計稅依據(jù)，%的稅率繳納房產(chǎn)稅；若是行政機(jī)關(guān)、全額或差額撥款事業(yè)單位、人民團(tuán)體、軍隊、房屋管理部門或個人，則以租金收入為計稅依據(jù)，按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。但出租過程中的納稅總是不容忽視，根據(jù)國家有關(guān)稅收政策、法律法規(guī)規(guī)定，房屋出租者需繳納的稅種主要有以下幾種： 此外，為了更好地穩(wěn)定研發(fā)隊伍和留住公司主要骨干人員，在適當(dāng)時候，公司應(yīng)實行員工持股的激勵制度。按現(xiàn)有的市場行情和模式粗放式的經(jīng)營是極大的錯誤，要通過對客戶的全面的分析，做到個性化服務(wù)，讓華潤的物業(yè)管理使每個待租的房屋都能得到增值，要讓“華潤物業(yè)＝品牌＝高附加值”，在這個項目中，便捷高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)鍵，就是核心競爭力產(chǎn)生高附加值。，代來的業(yè)務(wù)量也有限 本項目的核心競爭能力是“華潤品牌＋華潤資本＋華潤項目＋華潤物管”，同時擁有這四種能力的公司鳳毛麟角，所以市場潛在的跟隨者不多，但為了避免與“和記黃浦”、“香港新世紀(jì)”等超級開發(fā)商的正面競爭，為了避免出現(xiàn)“北京城建”、“萬通實業(yè)”等本地大開發(fā)商與其他金融資本的結(jié)合而推行于本計劃類似的項目，我們要在項目快速推行到占領(lǐng)一定市場份額后，在保證消化華潤自身項目的前提下，與其他金融公司合作，向特定地產(chǎn)公司開放，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，從根本上消除潛在對手。據(jù)建設(shè)部的一個專項調(diào)查顯示：目前按現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人私有房屋租賃和單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃各有8項稅收。以華潤一年內(nèi)多銷售1000套總價值60000萬的房屋為例，年內(nèi)共回籠資金 10006080%＝48000萬假設(shè)每套房屋辦理銀行貸款周期為一個月，實際流動資金占壓不會超過1000萬，如果采取內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的方式，則連1000萬的周轉(zhuǎn)資金都可以節(jié)省 10006020％/12＝1000萬 回收歸華潤經(jīng)營使用的房屋價值 100025＝25000萬銷售回籠資金是一年內(nèi)陸續(xù)完成的，所以按平均半年折算，因加快回籠資金而減少財務(wù)費用 （48000－1000）％＝ 以出租1000套房平均按空置一個月算為例租賃總收入 100011＝1650萬 上繳稅收管理費 1650％＝期間維護(hù)管理成本 165020%=330萬 毛利 1650％＝綜述：按現(xiàn)有華潤項目在售樓盤有160萬平方米，萬余套房子，且單（總）價高，銷售壓力巨大，在銷售期間如能有10％采用新業(yè)務(wù)方式，將直接節(jié)省華潤置地財務(wù)成本，并帶來經(jīng)營利潤和源源不斷的現(xiàn)金流，且不計掌控龐大的房源。與其他專業(yè)的租賃服務(wù)公司相比，一方面，物業(yè)公司的空房管理能力和物業(yè)管理隊伍可以直接移植到二手房的管理中；另一方面，物業(yè)公司完全可以憑借現(xiàn)有管理的項目為依托，進(jìn)行租賃經(jīng)營，而不必另外建立如“我愛我家” 等房屋租賃服務(wù)商的連鎖店體系；第三，在此方案下，物業(yè)公司直接掌握舊房的租賃權(quán)，不會象其他的房屋租賃服務(wù)商擔(dān)心房東和租客直接見面交易導(dǎo)致跳單，大大降低了交易難度。在北京市這種需求遠(yuǎn)大于供給，出租房源嚴(yán)重不足的房屋租賃市場，誰能夠掌握房源，誰就能夠發(fā)展做大，而我們交易的房屋不存在權(quán)屬問題。避開產(chǎn)權(quán)交易和過戶，降低交易成本，積極控制房源資源，形成核心競爭力用評估物業(yè)的租賃價值代替評估物業(yè)的出售價值開展置換升級服務(wù)。在和其他房地產(chǎn)商的競爭中，以這種置換方式促進(jìn)銷售，絕對是銷售利器，體現(xiàn)出華潤置地的實力。 因產(chǎn)權(quán)不完整的房屋不能交易，實際可以按“升級置業(yè)計劃”處置的房源沒有多少。按區(qū)位、結(jié)構(gòu)、配套分等級，按裝修、配置、服務(wù)分星級，制定標(biāo)準(zhǔn)租賃服務(wù)價格，納入華潤物業(yè)租賃資源網(wǎng)。根據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，用客戶舊房的長期租賃權(quán)交換購房的部分或者全部首期款。華遠(yuǎn)物業(yè)公司管理面積已超過120萬平方米，擁有1000余人的專業(yè)隊伍，服務(wù)類型全面、管理范圍廣泛。對外，龐大而低效的員工隊伍，國企的工作作風(fēng)，銷售與售后的脫節(jié)已引起眾多業(yè)主的垢罵；對內(nèi)，長期的市場繁榮已讓眾多的華潤人熱認(rèn)為開發(fā)單一的利潤來源可以防范一切風(fēng)險可以躺在老大的位子上坐享其成。經(jīng)過多年的開拓進(jìn)取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近80億元、凈資產(chǎn)近40億元、共開發(fā)建設(shè)完成近50個各種房地產(chǎn)項目，累計開發(fā)面積達(dá)200萬平方米、年開復(fù)工量超過100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司，2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。股東價值和員工價值最大化是我們的核心價值觀。第二，業(yè)務(wù)有很強的防守性（difensive），別人打不進(jìn)來。在地段居民區(qū)的密集程度。 如中關(guān)村、大北窯、國展地區(qū)，都是眾多公司辦公的聚集地，周邊地區(qū)的租房需求因此而很旺盛，該地區(qū)的租價明顯高于其他地段。二、三環(huán)以內(nèi)的房租水平一般比三環(huán)以外的同類房屋租價要高。北京稅費相對全國其他地方還是較高，房主不愿去辦兩證交稅費。許多租房者對一居室是望而卻步，獨自租兩居又劃不來，這也是最近興起合租的一個重要原因。以國貿(mào)一帶的兩居室樓房為例，民宅二手房出售價格在25到30萬元。但房客如果備案就要多交房租，房客不備案就要受罰，是處于不利地位。全年成交量以一、二居室為多，三居室成交量很少（占總成交量的8%左右）。租賃熱點區(qū)域一般也是商務(wù)中心區(qū)域，求租人群眾多，社區(qū)環(huán)境完善。大量房屋涌入隱性市場，既使政