房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書-wenkub.com
2025-07-17 01:16 本頁面
【正文】 總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 此方案銷售面積總額與項(xiàng)目總投資資金平衡。、全部商業(yè)面積出租（對比數(shù)據(jù)時(shí)使用）全部商業(yè)面積的年租金為：；則年投資回報(bào)率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，年租金收入為1987萬元；則年投資回報(bào)率為：％、租售結(jié)合（實(shí)際操作備選方案）、一層商業(yè)面積銷售，其他面積出租。根據(jù)當(dāng)前項(xiàng)目情況及實(shí)際目標(biāo)，一層商鋪面積（扣除車位及沃爾瑪使用面積）進(jìn)行銷售，二至四層商鋪面積（扣除沃爾瑪使用面積）出租，24層物業(yè)面積長期持有。其中沃爾瑪?shù)氖褂妹娣e為18231㎡，按35元/㎡各種稅費(fèi)未計(jì)算。 后期銷售 2006年10月12月及以后具體銷售實(shí)施及推廣策略在此不再深入分析，將在后期項(xiàng)目營銷策略報(bào)告中作詳細(xì)闡述。l 階段推廣目的： 通過項(xiàng)目各類活動(dòng)的舉辦，達(dá)到剩余商鋪的去化，并為開業(yè)做好準(zhǔn)備。l 階段推廣目的：主要是通過項(xiàng)目全方位的廣告攻勢，完成項(xiàng)目基本的招商與銷售目標(biāo)。l 階段必備條件：項(xiàng)目招商VI系列的完成；商業(yè)經(jīng)營管理公司的建立。四、項(xiàng)目開發(fā)與營銷計(jì)劃項(xiàng)目工程施工主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)間（）樁基開工樁基完成施工至+/0項(xiàng)目結(jié)頂外立面完成環(huán)境部分完成內(nèi)裝修完成整體開業(yè) 值得注意的是，本案項(xiàng)目施工周期為1012個(gè)月左右，在這過程中項(xiàng)目的推廣、招商、租售將貫穿整個(gè)階段。而隨著本案的強(qiáng)勢入駐，區(qū)域降格將有大幅度提升的資本，根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌、吸引度等與中心商業(yè)圈的比較，預(yù)計(jì)本案銷售均價(jià)將達(dá)20000元/㎡的水平。本案商業(yè)與臨平商業(yè)中心圈對投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的吸引力比較，將直接反映本案的租賃價(jià)格水平與商業(yè)中心圈的價(jià)格比值。天。天區(qū)間內(nèi)，㎡天）備注地塊緊鄰交叉路口1502緊鄰地塊路口藕花洲大街701靠近迎賓路口府前路11752府前路22102按照租金價(jià)格1層：2層＝2：1比例計(jì)算，㎡項(xiàng)目于2003年全面竣工,作為杭州臨平的城市改造工程,中都廣場憑借其優(yōu)越的地理位置、龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢成為杭州臨平的主要建筑物之一。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：語音、數(shù)字、圖文傳輸系統(tǒng)布置到每層主要部位，完全滿足現(xiàn)代辦公智能化的需要。裙房一至三層：大型零售商業(yè)用房裙房四層：大型餐飲用房裙房一至二層（朝南沿世紀(jì)大道）部分：銀行用房主樓五至二十四層：高檔商務(wù)辦公用房。市場不具有寫字樓開發(fā)的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。（4）寫字樓空置率較高從中都的寫字樓實(shí)際調(diào)查來看，目前除了中都公司自身使用兩層外，約50％為空置，入住企業(yè)約在20家左右，總體空置率較高。臨平寫字樓為近兩年出現(xiàn)的新的建筑形式，市場開發(fā)兩較小，目前僅有中都大廈與美亞大廈為純寫字樓項(xiàng)目。（3）城市休閑娛樂業(yè)態(tài)較多集中在人民廣場周邊對于城市生活中經(jīng)常光顧的茶樓、咖啡、酒吧、夜總會、足浴等休閑娛樂在臨平多數(shù)集中于人民廣場－人民路－余杭大廈一帶，如明典咖啡、卡帝亞夜總會、巴黎國際俱樂部、百％百咖啡、卡帝亞酒吧、珊娜娜足浴等，此類消費(fèi)以中檔消費(fèi)為主。因此，從整個(gè)20萬固定城區(qū)人口規(guī)模的城區(qū)來看，此類消費(fèi)市場前景仍然具有極大的市場。建議針對后一部分餐飲，考慮杭州知名大眾或特色餐飲品牌，走高性價(jià)比餐飲，以規(guī)模餐飲的規(guī)模取勝，例如美食街方式、大餐飲等方式。（5）中高檔餐飲主要以高檔賓館餐飲為主作為商務(wù)餐飲、企業(yè)接待等高檔餐飲，目前臨平較少，主要集中的一些高檔賓館內(nèi)，如余杭大廈為臨平最為高檔的酒店，其餐飲為臨平多數(shù)企業(yè)接待賓客的常去地點(diǎn)，而臨平大廈具有可容納800人就餐。而肯德基、麥當(dāng)勞等西式洋快餐等由于對于人流的依托均分布于繁華的北大街上。永樂的進(jìn)駐使這一情況有所改觀，2004年永樂家電臨平店的銷售額為2513萬元。營業(yè)面積：2000㎡，共2層（2）永樂家電永樂家電位于北大街與九曲營步行街交匯處，且在兩條街上都有入口，地理位置優(yōu)越。市場內(nèi)商品定位較低，消費(fèi)者多為普通工薪階層及外來打工一族。經(jīng)緯宜居現(xiàn)場考察時(shí)間為2005年6月8日周三14:00左右?？倲偽粩?shù)：1399個(gè)鋪位租金：樓層經(jīng)營類別面積（㎡）主力鋪位面積（㎡）租金（元/㎡*月）F1布藝、窗簾、布料1200015035左右F2家居用品1100015020020F3辦公用品9000200250路況：雙向四車道 停車場：無（車輛多停在布藝城中廊或周邊路旁） 公交線路：K9 、K12商場定位：中低檔經(jīng)緯宜居零售兼批發(fā)，世茂布藝城則以批發(fā)為主。l 江南家居有直通臨平城區(qū)的7輛免費(fèi)接送車，周邊道路無公交線路，從臨平城區(qū)至江南家居出租車費(fèi)用10元。經(jīng)現(xiàn)場考察，1層、2層鋪位已滿，3層約25%空置。l 利群購物中心購物中心：同樣20％的扣點(diǎn)、2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)利群購物中心的單位面積營業(yè)額，可計(jì)算租金水平相當(dāng)于5元/㎡2樓超市出口：出口內(nèi)：約17元/㎡未經(jīng)營的后街：為1層商鋪，――㎡層數(shù)：步行街一層商鋪，小商鋪市場獨(dú)立二層商鋪。租賃價(jià)格：九曲營步行街均價(jià)7元/㎡層數(shù)：基本以一層為主，部分2層。區(qū)域：商業(yè)集中區(qū)域?yàn)槲鞔蠼致房谥辆徘鸂I路口這一段。、市場小結(jié)l 臨平地處杭州以北，與杭州市區(qū)相距20多分鐘車程，部分高端及特色商業(yè)消費(fèi)外流，為本案提供市場機(jī)會點(diǎn)；l 臨平城區(qū)人口20萬左右，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)吸引力大，亦為本案市場機(jī)會點(diǎn)；l 城市整體商業(yè)檔次與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比較低，對高端、特色商業(yè)存在較大需求，為本案市場機(jī)會點(diǎn)；l 商業(yè)品牌以國內(nèi)三線品牌為代表，與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比亦差距較大，對中高端、特色品牌存在市場需求，存在市場機(jī)會點(diǎn)。、市場現(xiàn)狀臨平作為杭州余杭區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，水陸交通發(fā)達(dá)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。四層面積9426㎡，以餐飲與娛樂業(yè)態(tài)為主，具體面積劃分及功能分布根據(jù)后期招商進(jìn)一步細(xì)化。負(fù)一層面積6447㎡，設(shè)置138個(gè)車位及自行車庫。地塊交通便利，緊鄰臨平城市交通主干道：迎賓路與藕花洲大街。臨平為余杭區(qū)區(qū)政府所在地，為余杭區(qū)政治、商業(yè)、文化等中心。項(xiàng)目東面、南面、西面均為已有住宅區(qū)，北面隔路為城市休閑景觀帶。二、產(chǎn)品描述本案產(chǎn)品為四層單體建筑，總高度22米，地上建筑面積42615㎡，其中商業(yè)營業(yè)面積37722㎡，車庫面積4116㎡。一層面積10472㎡，其中商場營業(yè)面積6362㎡，車庫4110㎡，可停放126輛汽車。三、市場介紹市場簡述根據(jù)2003～2010年《杭州市余杭區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，臨平規(guī)劃為副城市級商業(yè)副中心，臨平整個(gè)城區(qū)規(guī)劃為四大商圈，分別為北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)、人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)、臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)、杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心組成?，F(xiàn)有人口約20萬。l 臨平城市業(yè)態(tài)組成l 臨平商鋪經(jīng)營面積組成租賃市場臨平商業(yè)中心圈集中，租賃價(jià)格與非商業(yè)中心圈差距大。租賃價(jià)格：均價(jià)78元/㎡l 九曲營步行街九曲營步行街包括沿街商鋪及新大地小商品市場組成，其中新大地小商品市場位于九曲營步行街兩側(cè)，2層市場。天左右，㎡九曲營路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局：分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量零售商店大型百貨商廈餐飲娛樂賓館超市1中型飯店1家
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