【正文】 2002年8月1日，張方付給曹寧20萬元，約定剩余17萬三個(gè)月后付清，雙方于8月16日以25萬元價(jià)格的合同辦理了過戶手續(xù)。例如我們上面所說的那些情況，而且合同的內(nèi)容不得損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。9月28日，由于鄰居家失火將房屋燒毀，乙于是要求甲返還房款，解除買賣合同。買賣雙方應(yīng)于買賣合同簽訂后90日到區(qū)縣建委辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)提交以下文件：①房屋權(quán)屬證件②買賣雙方的身份證明③買賣合同；五、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由雙方約定。2006年，銀行通知王先生，因該房已被房產(chǎn)公司抵押給銀行，現(xiàn)房產(chǎn)公司不歸還貸款，銀行將拍賣此房，要求王先生騰房。后郭起訴至法院要求行駛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，主張村委會(huì)與張簽訂的合同無效。如甲、乙二人共有一套房屋，共兩間，現(xiàn)甲想將屬于自己份額的一間出賣，那么乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。丁將乙訴至法院，要求乙辦理過戶手續(xù)，法院查明該房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議，關(guān)于該房屋的買賣協(xié)議無效。（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋不得出賣。但因?yàn)樵摲课轂閱挝患Y房，被告還未辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，雙方約定等產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再辦理過戶手續(xù)。2006年10月，閆虹訴至法院，稱閆某賣房未經(jīng)其同意，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，法院經(jīng)查屬實(shí)，判決合同無效，閆某返還溫某的購(gòu)房款及同期利息，溫某將房屋返還給閆某。B公司將A公司告上法庭，并要求確認(rèn)對(duì)該倉庫的所有權(quán)。直至2009年，何某仍未辦理好產(chǎn)權(quán)證，而此時(shí)何某單位要求收回此房，并要求李某騰退房屋，李某訴至法院，法院判定，由于該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)何某并沒有所有權(quán)，且無產(chǎn)權(quán)證，該房屋買賣協(xié)議無效。三、裝修種類：1．豪華裝修2．精裝修3．中等裝修4．簡(jiǎn)單裝修5．毛坯房第七章 法務(wù)常識(shí)、發(fā)布、業(yè)主一同帶回公司、業(yè)主一同回公司時(shí)不要同坐一輛車，在業(yè)主與客戶沒有分開坐得情況下必須要有人陪同、店長(zhǎng)、主管分工談判，直接簽約，離開時(shí)要一方先走，并送到離開公司，另一方一定要讓其后走，一般是讓業(yè)主后走，可以談獨(dú)家代理。七、業(yè)務(wù)員工作流程：：00分以前到店：；；：，核實(shí)信息準(zhǔn)確性，約業(yè)主看房子；；、業(yè)主進(jìn)行維護(hù)；；3．在各分類網(wǎng)站發(fā)帖子：“百度”“谷歌”上輸入“分類網(wǎng)站”進(jìn)行查詢；，進(jìn)行發(fā)帖 北京地產(chǎn)網(wǎng)4．頭一天帶客戶的要跟蹤客戶，進(jìn)行二次配單并引導(dǎo)客戶；。l 城南：主要為豐臺(tái)區(qū)與大興區(qū)，西南三四環(huán)的科技園與東南的亦莊開發(fā)區(qū)是目前的亮點(diǎn)。l 朝陽東線：因CBD商圈的輻射，央視新址，城鐵與高速的通車等等，種種因素使得此區(qū)域和通州區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得活躍。此區(qū)域?qū)懽謽恰⒐⒚懿?，所居住人群大部分接受過高等教育，年輕一代居多。6．你對(duì)客戶質(zhì)量的感覺，客戶的條件是否和在電話中了解的一致。2．客戶對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)、周邊配套設(shè)施、樓層、朝向、面積、室內(nèi)配置的具體要求。10．在客戶沒付款與簽訂合同之前杜絕客戶與業(yè)主之間留聯(lián)系方式。問客戶今天看過的房子有沒有比較滿意的？都哪些方面不滿意？對(duì)房子還有其他方面的要求嗎？什么時(shí)候方便再看房？房子大概最遲什么時(shí)間定下來，我們好盡快幫客戶備房，最好直接約好下一次的看房時(shí)間。讓客戶覺得自己專業(yè)、有責(zé)任心，是在為客戶著想。2．與客戶確認(rèn)看房時(shí)間，并告訴自己的聯(lián)系方式，提前到達(dá)與客戶約好的地點(diǎn)等客戶，并熟悉一下周邊實(shí)際情況。 2．交房時(shí)的注意事項(xiàng)：l 結(jié)清水表帳單l 結(jié)清電費(fèi)及電表過戶l 結(jié)清煤氣協(xié)助煤氣過戶l 結(jié)清電話費(fèi)協(xié)助電話過戶l 結(jié)清有線電視費(fèi)協(xié)助有線電視過戶l 結(jié)算大修基金l 交房前原房主必須遷出戶口 l 物業(yè)公司過戶，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi) 3．對(duì)于過期的委托我們一樣要繼續(xù)跟蹤，了解房主新的想法，不讓房源流失，還包括已租已售房源的繼續(xù)追蹤，尋求更多的需求轉(zhuǎn)化，體現(xiàn)客戶的最大價(jià)值，理由是：l 房主既然有房可以出租出售，那一定還有其他房產(chǎn)，那這些房產(chǎn)有可能出租出售。大業(yè)興家的客戶雖然都已經(jīng)交了預(yù)訂，但是房主對(duì)大業(yè)興家這種小公司不是很放心，所以還沒簽字，他希望在我們這種大的中介公司成交。（言外之意，讓對(duì)方心理明白，你的出價(jià)不必他高的話，也會(huì)沒戲。所以，行情的了解很是關(guān)鍵，而這又是建立在平時(shí)對(duì)周邊社區(qū)的了解基礎(chǔ)上的。這這種情況下，你要堅(jiān)定的告訴對(duì)方“不可能”然后采取欲擒故縱的方法對(duì)他進(jìn)行強(qiáng)大的攻勢(shì)。在你報(bào)這個(gè)虛擬出來的價(jià)錢時(shí)，你應(yīng)該表現(xiàn)得很不好意思，“對(duì)方出的確實(shí)有點(diǎn)低了，我都不好意思跟您講”，這種時(shí)候一般房主肯定會(huì)急切地想知道到底出了多少價(jià)，然后你就告訴他一個(gè)差距很大的價(jià)格，借此來打擊房主的心理。這段時(shí)間你也不要和房主去議價(jià)，這些也是為后期真刀真槍議價(jià)做準(zhǔn)備的。議價(jià)的水平反映在談判的技巧，而談判的技巧在于掌握市場(chǎng)動(dòng)向、行情，了解買賣雙方的最詳細(xì)情況（房屋的情況；買賣的意圖等等） 當(dāng)你接到一套房子以后，此后的一段時(shí)間（大致4—7天不等），是議價(jià)的前期準(zhǔn)備期。例如一個(gè)客戶能出80萬買房子，再多出5萬買也是很正常的。2．要有主見，不要被客戶引導(dǎo)，站在專業(yè)人士的立場(chǎng)上，把自己的意思表達(dá)出來。f. 樹立公司的品牌，樹立個(gè)人形象。第二次：已經(jīng)和店長(zhǎng)推薦過了，申請(qǐng)做頭板廣告。d. 成交期：帶看后要大膽的反饋客戶看房的感想，讓房主心里踏實(shí)，知道這次看房的結(jié)果，多跟房主聊天，盡量使大家成為朋友。如何引導(dǎo)？一般你就告訴對(duì)方（當(dāng)然要委婉）您的預(yù)算不大可能買到這樣大面積的、或者不大能買到這個(gè)小區(qū)的房子，暗示他要買的話，必須提高預(yù)算，加以行情分析以前的個(gè)案分析（可以虛擬）等等。b) 改變需求：有的時(shí)候客戶的需求暫時(shí)滿足不了，這個(gè)時(shí)候我們要做的便是轉(zhuǎn)化的需求。首先，記住你了解的對(duì)方對(duì)于房子最真實(shí)的需求，等你匹配約看的時(shí)候，把這些情況完完全全、原原本本地返還給對(duì)方。在與對(duì)方聊的過程中，要抓住一些細(xì)節(jié)之處輔以贊美，比如對(duì)方是女士的話，如果她的包比較有特色，就稱贊對(duì)方您真有眼光等，以達(dá)到取得對(duì)方的好感，增加親切感拉進(jìn)與對(duì)方的距離。定期回訪議價(jià)及時(shí)在內(nèi)網(wǎng)反饋，尤其是推薦客戶去看房之后，要及時(shí)跟房主議價(jià)，這是對(duì)房主的最佳教育時(shí)期，通常是通過客戶的口打擊房主，指出房子的缺陷，婉轉(zhuǎn)要求房主降價(jià)，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)持平，這樣資源變現(xiàn)的周期會(huì)大大縮短。同時(shí)要多和房主進(jìn)行溝通，了解房主的信息，房主賣房的動(dòng)機(jī)是什么，是否急于出售，了解房子的具體信息之后，定期回訪。（2）房主：反復(fù)打壓，在告訴有意向客戶的時(shí)侯要特別打壓。 單位公章或人事（勞資）部門蓋章年 月 日 單位全稱： 單位地址： 聯(lián)系電話： ；郵政編碼： 人事（勞資）部門負(fù)責(zé)人姓名： 六、商業(yè)貸款利率表：第五章 工作技巧與流程一、房屋買賣操作注意事項(xiàng)及注意要點(diǎn)：1．對(duì)資源回訪的時(shí)機(jī)及要點(diǎn)：回訪的時(shí)間：一般在房主，客戶空閑的時(shí)間段，比如下班時(shí)間和雙休日，一般中介公司每天晚上6點(diǎn)和9點(diǎn)這一時(shí)間段回訪最佳；和客戶房主聊天前一定要問問是否有空。2. 評(píng)估費(fèi)：評(píng)估值*%（最高不超過1500元/單）3. 擔(dān)保費(fèi)：貸款額*3‰4. 抵押登記費(fèi)：300元/單無五、表格樣式：收入證明茲證明 (身份證/軍官證/護(hù)照號(hào)碼： )，自 年 月至今一直在我單位工作，目前擔(dān)任 職務(wù)，稅前/后月薪資所得為人民幣（大寫） 元。2. 公證費(fèi)：220元墊資費(fèi)：還款額20萬（含）以下（7天以內(nèi)）；（815天）；墊資額20萬以上墊資額（7天以內(nèi)）*%；（815天）墊資額*2%3非交易型轉(zhuǎn)（加）按揭1. 貸款服務(wù)費(fèi)：貸款20萬以下（含20萬）3000元/單，每超1萬加收50元。國(guó)管單筆貸款額度最高只能60萬元。 特點(diǎn)： *房齡十五年內(nèi) *還款滿一年 *最高貸七成二、個(gè)人住房貸款操作實(shí)務(wù)：1．銀行貸款提交資料明晰：（1）借款人（買方）應(yīng)提供的材料：l 身份證（若身份證為新版第二代身份證請(qǐng)?zhí)峁┱磧擅鎻?fù)印件）l 合法有效戶口本（首頁、地址頁、本人頁、變更頁；集體戶口的提供首頁、本人頁、變更頁）l 軍官需提供軍官證l 收入證明（需蓋所在單位公章或人事章），要求總月供不超過月收入的50%（不得有任何涂改，簽字筆填寫）l 收入證明所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章l 大專以上學(xué)歷證明，無學(xué)歷證明需要提供貸款額的30%50%的資產(chǎn)證明l 婚姻證明（結(jié)婚證—照片頁和內(nèi)容頁、離婚證或民事調(diào)解書l 配偶的身份證和戶口本l 外地人需提供暫住證（照片頁和內(nèi)容頁）l 資產(chǎn)證明（大額存單、房產(chǎn)）特殊說明：借款人（買方）為所在單位的法定代表人l 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋紅色公章l 近期連續(xù)六個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表和年審后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表l 公司章程（2）房主需提供的資料：l 本人身份證、戶口本l 配偶的身份證和戶口本l 婚姻證明（結(jié)婚證—照片頁和內(nèi)容頁、離婚證或民事調(diào)解書或所在派出所、街道辦事處開具的婚姻或單身證明，注：?jiǎn)紊碜C明單位有權(quán)開據(jù)）l 《房屋所有權(quán)證》（3）借款人（買方）為外籍人提供：l 港澳臺(tái)人士申請(qǐng)貸款時(shí)須提供港澳臺(tái)居民往來內(nèi)地通行證或臺(tái)灣居民往來大陸通行證；外籍人士需提供護(hù)照，簽證和境內(nèi)長(zhǎng)期居留證明（外國(guó)人居留證）以及境內(nèi)（在京）工作證明l 外籍人士在京須居留一年以上，具體時(shí)間以居留證時(shí)間來證明l 要求借款人在北京工作，但收入由境外公司出具的，則要求借款人提供相關(guān)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文件l 借款人提供在京聯(lián)系人及聯(lián)系方式l 港澳臺(tái)及外籍人士提供的婚姻證明需提供相應(yīng)公證機(jī)構(gòu)出具的公證書l 中英文譯本公證l 強(qiáng)制執(zhí)行公證三、公積金貸款實(shí)務(wù)：1．公積金貸款對(duì)象：借款人申請(qǐng)人須建立住房公積金帳戶12個(gè)月（含）以上，同時(shí)足額正常繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上（正常繳存包括連續(xù)繳存、預(yù)繳、補(bǔ)繳住房公積金），且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。計(jì)算公式：平房交易計(jì)稅價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格120％（2）地下室的修正系數(shù)地下室：包含地下室和半地下室①樓型為多層的樓層修正二手住房的基準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)為多層的3層，以3層為基準(zhǔn)，地下室的修正系數(shù)為65％。建成年代70年及以前71－80年81－85年86－90年91－95年96－2000年2001年及以后修正系數(shù)（%）788691961001031082．樓層的修正系數(shù)：①樓型為多層的樓層修正：多層是指總層數(shù)在七層及七層以下樓房。3．已購(gòu)公房基準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)：91－95年建設(shè)；房型為樓房；多層（總樓層數(shù)為1－7層及以下的樓棟）樓房3層，高層（總樓層數(shù)為8層及以上的樓棟）樓房次頂層的已購(gòu)公房。6．二手商業(yè)用房：指各區(qū)縣40個(gè)地區(qū)二手商業(yè)用房。2．特殊二手商品住房：指各區(qū)縣的106個(gè)特殊小區(qū)內(nèi)的二手商品住房?！ú铑~—合理費(fèi)用）*20%房產(chǎn)購(gòu)入5年內(nèi)，且過戶完稅時(shí)提供相關(guān)的票據(jù)過戶價(jià)*1%房產(chǎn)購(gòu)入5年內(nèi)，交易無法提供相關(guān)的票據(jù)土地出讓金1560S6%標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)——1560S1% 成本價(jià)土地增值稅——已購(gòu)公房首次上市交易免征————3. 經(jīng)濟(jì)適用房繳稅內(nèi)容：賣 方買 方經(jīng)濟(jì)適用房契稅——成交價(jià)*%普通住宅成交價(jià)*3%非普通住宅印花稅 ——營(yíng)業(yè)稅成交價(jià)*%房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)間不足5年。過戶價(jià)=過戶的實(shí)際價(jià)格個(gè)人所得稅——房產(chǎn)購(gòu)入5年以上，視為唯一一套住宅，免征。《在京購(gòu)房居住證明》： ●辦理方式同上； 外批單：●辦理方式同上。2．房屋登記部門的工作時(shí)間：星期一至星期五上午8：30—12:00；下午1:30—5：30東城區(qū)、朝陽區(qū)每周一至周五下午不辦公東城區(qū)每天下午不收稅3．單位登記辦證地點(diǎn)、標(biāo)志地、咨詢電話：建 委地 址電 話地稅電話東城區(qū)建委地安門東大街88號(hào) 地安門十字路口東南角8401494764008852西城區(qū)建委西安門大街115號(hào) 紅樓電影斜對(duì)面66184506/6617029766010506崇文區(qū)建委東花市南里二區(qū)3號(hào)樓 富貴園小區(qū)67122090067177129宣武區(qū)建委鴨子橋路29號(hào) 白紙坊橋西萬龍酒店83975114/63571204/6355728883549356朝陽區(qū)建委姚家園路石佛營(yíng)東里128號(hào)院 朝陽公園橋往東800米8583992265939941海淀區(qū)建委雙榆樹北里22號(hào) 當(dāng)代商城北側(cè)8261822862550265豐臺(tái)區(qū)建委豐臺(tái)鎮(zhèn)大井東里甲2號(hào) 豐臺(tái)體育中心北門往北63812840/6381435063829180石景山建委八角西街66號(hào) 方地大廈6883820868862198通州區(qū)建委新華南路196號(hào) 果園環(huán)島東北角山國(guó)際大廈69520802/52118577—7881545594大興區(qū)建委興政街29號(hào) 建設(shè)大廈69261295/69261324/69261