【正文】 濟適用房契稅——成交價*%普通住宅成交價*3%非普通住宅印花稅 ——營業(yè)稅成交價*%房產購入時間不足5年。建成年代70年及以前71－80年81－85年86－90年91－95年96－2000年2001年及以后修正系數(shù)（%）788691961001031082．樓層的修正系數(shù)：①樓型為多層的樓層修正：多層是指總層數(shù)在七層及七層以下樓房。2. 公證費：220元墊資費：還款額20萬（含）以下（7天以內）；（815天）；墊資額20萬以上墊資額（7天以內）*%；（815天）墊資額*2%3非交易型轉（加）按揭1. 貸款服務費：貸款20萬以下（含20萬）3000元/單，每超1萬加收50元。同時要多和房主進行溝通，了解房主的信息，房主賣房的動機是什么，是否急于出售，了解房子的具體信息之后，定期回訪。b) 改變需求：有的時候客戶的需求暫時滿足不了，這個時候我們要做的便是轉化的需求。f. 樹立公司的品牌，樹立個人形象。這段時間你也不要和房主去議價，這些也是為后期真刀真槍議價做準備的。（言外之意，讓對方心理明白，你的出價不必他高的話，也會沒戲。讓客戶覺得自己專業(yè)、有責任心，是在為客戶著想。6．你對客戶質量的感覺，客戶的條件是否和在電話中了解的一致。七、業(yè)務員工作流程：：00分以前到店：；；：，核實信息準確性，約業(yè)主看房子；；、業(yè)主進行維護；；3．在各分類網(wǎng)站發(fā)帖子：“百度”“谷歌”上輸入“分類網(wǎng)站”進行查詢；，進行發(fā)帖 北京地產網(wǎng)4．頭一天帶客戶的要跟蹤客戶，進行二次配單并引導客戶；。B公司將A公司告上法庭，并要求確認對該倉庫的所有權。丁將乙訴至法院，要求乙辦理過戶手續(xù)，法院查明該房屋存在權屬爭議，關于該房屋的買賣協(xié)議無效。買賣雙方應于買賣合同簽訂后90日到區(qū)縣建委辦理產權轉移登記,應提交以下文件：①房屋權屬證件②買賣雙方的身份證明③買賣合同；五、房屋毀損、滅失的風險責任由雙方約定。2002年8月1日，張方付給曹寧20萬元，約定剩余17萬三個月后付清，雙方于8月16日以25萬元價格的合同辦理了過戶手續(xù)。2006年，銀行通知王先生，因該房已被房產公司抵押給銀行，現(xiàn)房產公司不歸還貸款，銀行將拍賣此房，要求王先生騰房。（四）權屬有爭議的房屋不得出賣。直至2009年，何某仍未辦理好產權證，而此時何某單位要求收回此房，并要求李某騰退房屋，李某訴至法院，法院判定，由于該房屋轉讓時何某并沒有所有權，且無產權證，該房屋買賣協(xié)議無效。l 城南：主要為豐臺區(qū)與大興區(qū)，西南三四環(huán)的科技園與東南的亦莊開發(fā)區(qū)是目前的亮點。2．客戶對項目的性質、周邊配套設施、樓層、朝向、面積、室內配置的具體要求。2．與客戶確認看房時間，并告訴自己的聯(lián)系方式，提前到達與客戶約好的地點等客戶，并熟悉一下周邊實際情況。所以，行情的了解很是關鍵，而這又是建立在平時對周邊社區(qū)的了解基礎上的。議價的水平反映在談判的技巧，而談判的技巧在于掌握市場動向、行情，了解買賣雙方的最詳細情況（房屋的情況；買賣的意圖等等） 當你接到一套房子以后，此后的一段時間（大致4—7天不等），是議價的前期準備期。第二次：已經和店長推薦過了，申請做頭板廣告。首先，記住你了解的對方對于房子最真實的需求，等你匹配約看的時候，把這些情況完完全全、原原本本地返還給對方。（2）房主：反復打壓，在告訴有意向客戶的時侯要特別打壓。國管單筆貸款額度最高只能60萬元。3．已購公房基準房屋標準：91－95年建設；房型為樓房；多層（總樓層數(shù)為1－7層及以下的樓棟）樓房3層，高層（總樓層數(shù)為8層及以上的樓棟）樓房次頂層的已購公房。過戶價=過戶的實際價格個人所得稅——房產購入5年以上，視為唯一一套住宅，免征。2．資源開發(fā)工作——“形散神不散”：必須結合推廣區(qū)域特點，業(yè)務特點制定相應的推廣計劃，所以資源開發(fā)工作形式多樣，但是目標都是擴大公司品牌，獲得更多的資源。l 磚木結構：主要承重構件是用磚、木做成。 ●房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。●使用權房：使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。北京中天置地房地產經紀有限公司售房知識手冊 （內部資料注意保存） 目 錄行業(yè)介紹篇..............................................................................(2)房地產市場發(fā)展趨勢................................................................(2)房地產知識篇..........................................................................(2)第一章 房地產基礎知識........................................................(2)第二章 資源開發(fā)知識...........................................................(4)第三章 權證知識................................................................(9)第四章 貸款知識................................................................(18)第五章 工作技巧與流程........................................................(23)第六章 裝修業(yè)務知識...........................................................(33)第七章 法務常識................................................................(34)結束語...................................................................................(34)房地產市場的發(fā)展趨勢近幾年中國經濟長期高速發(fā)展，房地產已成為中國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，房地產開發(fā)投資年增長率在2030%,，比2007年增長了20%。該房屋的產權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，目前已經允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。●房屋權屬登記：是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典當權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。l 磚混結構：主要承重構件是用磚、混凝土做成。3．資源開發(fā)的目的是擴大連鎖店在局部區(qū)域內的影響力，建立區(qū)別于媒體宣傳的品牌推廣模式，提高品牌知名度，增加進入連鎖渠道的有效信息量?！^戶價*1%房產購入5年內，交易時納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入的1%征收。4．經濟適用住房基準房屋標準：房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的經濟適用住房?！窆e金可貸款金額計算公式最高可貸款額度=[（職工個人住房公積金月繳存額/職工住房公積金繳存比例）400]/每萬元貸款月均還款額（保留整萬，不四舍五入）4．借款人應提供的材料：市管：（1）借款人及配偶的身份證、戶口本、婚姻證明（單身以戶口本為準，不需要提供單身證明）（2）暫住證或工作居住證（非北京籍戶口提供）（3）房地產居間合同和買賣合同（制式文件）（4）借款人及配偶學歷證明，職稱證明（不需要復印，初審時帶原件核對）（5）用于償還貸款的銀行存折或銀行卡 國管：（6）借款人及配偶的身份證、戶口本、婚姻證明。3．介紹物業(yè)時的要點：a. 介紹之前要對物業(yè)充分研究，基本滿足客戶的要求在介紹；b. 注意介紹房子的潛在優(yōu)點；c. 明顯的缺點不要刻意隱瞞,這樣可以加強客戶對我們的信任。比如，當初對方的要求是樓層要好一點的，你就告訴對方現(xiàn)在的房子是多少層（最好的樓層）；當初對方要求是廳要大一點的，你就告訴他現(xiàn)在的房子廳有多大多大。第三次：已經申請做DM單廣告了。這段時間主要是與房主聯(lián)絡感情為主。 ②類比教育： 你要非常逼真的告訴對方，同一個小區(qū)有一套和這房子差不多的，人家賣了多少多少，人家的那套房子甚至比這套的樓層差，裝修也不如。3．帶客戶看房過程中，與客戶攀談，多了解一些客戶的其他情況，例如：具體的聯(lián)系方式、工作情況、喜好、找房的用途等，如果不是買房者本人，要盡量知道要買房者是誰，看房人的角色是什么，誰有決定權等。3．來看房的客戶是否是做主人，如果此人不是做主人，要問清做主人的聯(lián)系方式。而且在同樣的環(huán)線此區(qū)域的價位相對低廉，擁有較大的上升空間。判決李某騰退房屋，何某返還李某購房款20萬元，賠償李某裝修費用4萬元；三、在簽訂合同前，一定要查清出賣房屋的詳細情況。就是說，在房屋到底歸誰所有的問題沒解決前，即房屋產權沒確定前，房屋的買賣行為是無效的。王先生不同意，后銀行將王先生訴至法院，房產公司為共同被告。9月10日，張方又交付給曹寧5萬元，此后再未付房款。四、房屋過戶手續(xù)的辦理。在法院未做出判決前，乙將該房以20萬的價格出賣給丁，并簽訂了買賣協(xié)議，但在辦理房屋過戶手續(xù)時因產權不明被房管局拒絕辦理。例如：因房主的債務貸款等問題，房屋被法院強制執(zhí)行進行了查封或者即將被拍賣，那么此房就是不能自由買賣的；（二）房屋所附的土地使用權被收回的，因為房屋附著的土地使用權是有期限的，民宅一般為70年，商業(yè)用地為50年，娛樂、文化用地等為30年，如果一旦土地使用權被收回，房屋的所有權也就無法行使，只能得到一個“空中樓閣”；案例：2005年9月北京某A公司將其位于通州區(qū)的一個面積1600m的倉庫出賣給B公司，B公司在付完款項并接手使用后，于2006年1月接到通知，政府將收回該塊土地。同時豐臺區(qū)也是北京政府嚴管嚴抓的地帶。5．客戶是否和其他代理公司看過其他哪些項目。4．帶單過程中，隨身攜帶公司簡介，向客戶和業(yè)主介紹公司情況； 幫助客戶分析市場行情，以達到為客戶節(jié)約預算、降低成本的目的。 ③虛擬之前的客戶： 告訴買方前2天已經有過一個客戶，比你出的價格高（一般就說高5000到10000元），并都付過預訂金了，我的同事都沒談下來。 過一段時間以后，前期的工作都已經開展了卻始終沒有形成帶看，則必須要及時地回訪房主，告訴他，什么工作都做到位了，自己也是盡了全力了（貼墻面，打廣告等），卻任何效果都沒有，可以反問對方，“您覺得這是怎么回事?。俊薄澳丛蹅儜撛趺崔k??？” “您看每次我都把咱的房子推薦給來店里的客戶，人家一致覺得咱這房子價格太高了，連看都不想看”等等，你所表達的意思要讓對方在潛意識里覺得自己的房子確實賣高了，要賣則必須降價。 （以上回訪可以隔一兩天進行，做到不定時，不定式的回訪）e. 建議：裝修美化凈掃房屋。這樣的話，可以提高匹配的效率，增大約看的機會。二、對資源的管理和維護（銷售技巧）：1．房源管理：房源信息接收后，首先要充分了解房子的具體信息，房子的具體地址，樓層，房型，面積，朝向等等了解清楚后，輸入內網(wǎng)，盡量充分全面了解房子信息，做到對房子了然于心，知道房子的優(yōu)點、缺陷在什么地方，向客戶推薦就能夠揚長避短。（國管、貼息、組合貸款提供）5．房屋賣方應提供的材料：市管：（1）出售人身份證（2）房屋所有權證（3）房主本人用于收取貸款的銀行儲蓄卡國管：（4）出售人及配偶身份證、戶口本、結婚證明（5）房屋所有權證（6）用于收取貸款的建設銀行存折6．公積金貸款放款方式：按照放款方式不同，一共有以下幾種公積金放款方式：（1）擔保放款：由北京市住房貸款擔保中心擔保，過戶完畢后由擔保中心見房本放款（2）抵押放款：由房屋購買者提供所購買房屋為抵押物，過戶完畢后房本做完抵押登記后由銀行放款7．貸款流程：l 市管公積金流程：（1）初審：買賣雙方攜帶需提供材料原件，到公積金貸款中心初審，開貸款承諾函（2）過戶：初審合格買賣雙方過戶（3）復審：由代辦人員及買方去公積金管理中心復審（4）面簽：由代辦人員帶買方到公積金管理中心簽正式借款合同（5）放款：將過戶完畢房產證送到北京市住房擔保中心收押，公積金管理中心見收押函將貸款額放款到銀行，再由銀行放款到賣方收款賬號上（6）抵押登記：放款后由擔保中心到建委辦理抵押登記l 國管公積金流程：（1）評估：出正式評估報告（2）批貸：備齊買賣雙方資料，由代辦人員上報國管公積金批貸（3）過戶：見批貸函買賣雙方過戶（4）面簽：由代辦人員帶買方去簽正式借款合同（5）放款：銀行見房本放款（6）抵押登記：放款后由擔保中心到建委辦理抵押登記