【正文】 這種行為是被法律嚴格禁止的，一旦發(fā)生糾紛，對雙方都很不利，所簽訂的合同也是無效的。乙于9月15日付清全部房款，并于20日住進該房屋。（十）出賣房屋已設定抵押權的，出賣時應如實告知買受人，因為設定抵押的房屋所有權人不能對抗抵押權人，并且過戶手續(xù)也不能辦理，如果沒有告知買受人事情，出賣方要承擔違約和賠償責任；案例：王先生于2003年從某地產(chǎn)公司購買了一套房屋，并一次性交清房款，隨后入住。例如：將一套房產(chǎn)證上表明為三室兩廳的房屋分為一套兩室一廳和一套一室一廳的房屋出賣給不同的人，這是絕對禁止的；（七）房屋出賣時，相應的共用部位、公用設備的權利份額一并轉讓。于是原告起訴被告要求被告履行過戶手續(xù)，被告辯稱其賣房時未經(jīng)其丈夫同意，現(xiàn)其丈夫不同意出賣，因此反訴合同無效。經(jīng)常會有出賣人在未征得其他共有人同意時將房屋出賣，在共有人提出異議后，導致合同無效，給買方造成一定的損失，所以我們在查驗產(chǎn)權證時若發(fā)現(xiàn)有共有人，一定要向共有人核實，并記錄在案，以避免不必要的損失。所以在進行“小產(chǎn)權”的房屋交易時，一定要注意其中的風險，向買方如實陳述情況；二、房屋必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產(chǎn)權屬證書后，方可轉讓：我們在訂合同前一定要查驗出賣人的產(chǎn)權證，如若沒有或者出賣人推說正在辦理中，就不能簽訂合同，因為此合同即使簽訂，在法律上也不被承認，為無效合同。l 長安街西線：便利的交通，以及首鋼集團的搬遷，這使石景山這塊風水寶地擁有了無限的想象空間。六、各區(qū)域的消費習慣：l 海淀區(qū)：高科技商業(yè)區(qū)與高校集中的綜合圈，消費水平較高，亦為年輕的群體，對生活品質與環(huán)境要求較高。并利用節(jié)假日、周末等機會經(jīng)常和客戶保持聯(lián)系，建立良好關系，讓其盡可能的為我們推薦其他客戶。5．看完房后，在去其它項目的路上，可以和客戶溝通你所了解的周邊其它項目的樓盤知識、樓盤售價、樓盤租價，以此用專業(yè)人的標準來吸引客戶，讓客戶覺得和你在一起溝通是在增長知識，在攙雜其他話題的同時，了解客戶的用房時間、簽約年限，是公司出錢還是個人出錢，怎樣的一種付款方式，是否要發(fā)票，談話從點到面，從面到點。l 出售房源你要問房主手上的賣房款有何用途，是否還會購買其他房產(chǎn)呢？如果是的話，你豈不是又多了一位客戶。其中中原的那個客戶出的價是多少多少（一般比你的客戶高一點），大業(yè)興家客戶出的還更高。其實，一般的行情教育在帶看之前就已經(jīng)進行了。我們很多人都沒有做到這一點，甚至覺得買家一點誠意都沒有，我去和房主議什么價？其實這看上去沒有必要，實質卻是非常重要。（三）房主客戶議價調價的相關技巧：1．議價是買賣過程中最重要、最為核心的內容，議價水平的高低直接決定了成單的可能性。（二）客戶的維護：回訪的要點：1．對客戶意向的確定。 回訪的要點：給房主建議：不要被客戶引導，站在專業(yè)人士的立場上，把自己的意思表達出來。再比方，對方原本就要某一個小區(qū)的，手頭確實又沒有合適的，那就引導他買附近小區(qū)的房子，加上一些理由說服，如其實這兩個小區(qū)的品質都是差不多的，而且這個小區(qū)比那個小區(qū)的綠化還高等等。我們要做到最詳盡的了解對方。充分掌握了房主的情況，建立信任感，適時進行行情教育，打壓價格。對于新接的客戶一定要在第一時間推薦房子，注意介紹房子的潛在優(yōu)勢，將房子的優(yōu)點突出，缺點彌補；介紹時要自然真實，讓客戶充分感受到專業(yè)；后期回訪時注意要點詢問清楚詳細客戶的進一步需要，在第一時間讓客戶對我們有強烈的信任感。2. 保險費：貸款額*相應貸款年限費率無5國管公積金貸款1. 貸款服務費：貸款30萬以下（含30萬）3000元/單，每超1萬加收50元。2．公積金貸款方式：目前按照公積金屬性劃分：（1） 北京市市管公積金住房貸款（2）北京市國管公積金住房貸款（3）鐵路系統(tǒng)公積金住房貸款（4）中央直屬機關公積金住房貸款3．公積金貸款期限/成數(shù)和額度：●貸款期限：借款人的貸款期限最長30年，但同時需符合貸款年限+房齡〈=47，且貸款年限+借款人年齡〈=70●貸款成數(shù)購買90㎡以下商品房不超過8成，購買90㎡以上住房不超過7成●單筆貸款最高額度規(guī)定市管單筆貸款最高額度為60萬元，信用等級為AAA級的借款人，貸款金額可上浮30%，即78萬元。公式：交易房屋計稅價格＝基準價格｛1－8‰（或1％％）（次頂層數(shù)－本樓層數(shù)）｝3．房型修正系數(shù)：（1）平房的修正系數(shù)東城、西城、崇文、宣武區(qū)平房的修正系數(shù)為120。基準住房的標準為：1．二手商品住房基準房屋標準：2000－2002年建設；房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的二手商品住房。————綜合地價款————成交價*10%房屋在5年以上交易的，且買方不具備購買經(jīng)濟適用房資格者，需補繳土地增值稅————注：按經(jīng)濟適用房管理的康居房等房屋土地出讓金：總成交價*3%。四、普通住宅的標準：●單套建筑面積在140（含）㎡以下；五、稅費知識：1. 商品房繳稅內容：賣 方買 方商品房契稅————過戶價*%普通住宅過戶價*1%首次購買90㎡以下普通住宅過戶價*3%非普通住宅印花稅————營業(yè)稅差額*%房產(chǎn)購入時間不足2年普通住宅————過戶價*%房產(chǎn)購入時間不足2年非普通住宅——2年以上的普通住宅免征營業(yè)稅差額*%2年以上的非普通住宅差額=（過戶價—原購買價格）納稅人需提供原始購房發(fā)票或原購買時點的評估報告，如都不能提供，則按全額征收。4．社區(qū)活動能讓我們迅速融入到團隊，能充分體驗我們團隊的激情。n 社區(qū)活動———掃樓：選擇有價值的小區(qū)，挨戶在門上插放DM單 活動選址：1．無封閉物業(yè)2．居民賣方意向較多3．居民素質一般，對門戶插單沒有反感DM單投放與其它活動方式結合使用：DM單可以變換多種形式，吸引業(yè)主注意力，如：《致居民的一封信》（DM單+信封）、年節(jié)賀卡形式、采用彩色復印紙等?！裰薪樾袠I(yè)是怎樣產(chǎn)生的？中介行業(yè)的產(chǎn)生是信息不對稱的結果?！瘛拔遄C”：《建筑用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》《建設工程開工證》 《商品房銷售(預售)許可證》 ●“兩書”： 《商品房質量保證書》《商品房使用說明書》三、房屋基本結構：1．樓型分類：外觀分類： 板式平板式樣，有多個單元門，一般為5或6層；塔式蝶型、品字型、工字形，一般都比較高（12層以上）。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等?！裢恋爻鲎尳穑涸谕恋貒械那闆r下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有?！窠?jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。這不僅具備了傳統(tǒng)的人情味，更突出了信息化、網(wǎng)絡化。我國的房地產(chǎn)三級市場在90年代初期初步形成，隨著住宅商品化的發(fā)展，三級市場得到進一步的發(fā)展，2002年底政府出臺房改、公房上市等政策，全面放開全國35個城市的房地產(chǎn)三級市場，房地產(chǎn)三級市場成交量每年以30%以上的速度快速增長，隨著房地產(chǎn)市場進一步的發(fā)展，三級市場的交易量將會超過二級市場，目前發(fā)達國家二、三級市場交易比例約為1：4，而國內二、三級市場交易比例約為4：1由此可見，三級市場具有更大的發(fā)展空間。也就是二手房市場。 ●安居房：安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。 ●央產(chǎn)房：指中央在京單位的已購公有住房?！袼棛嘧C：指在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。●公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。l 鋼結構：主要承重構件均是用鋼材制成。媒體：有報刊雜志等平面媒體，或電視、廣播電臺及其他網(wǎng)絡媒體等。（二）資源開發(fā)工作的重要性：1．社區(qū)活動是獲取有效資源的重要途徑，成交客戶70%來源于社區(qū)。2. 港澳臺人士在京購房所需材料： 身份證明： ●港澳同胞：中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或居民身份證或往來大陸通行證； ●臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認的身份證明。土地增值稅—— ——————2. 已購公房繳稅內容：賣方買方已 購公房契稅————過戶價*%普通住宅過戶價*1%首次購買90㎡以下普通住宅印花稅————營業(yè)稅差額*%房產(chǎn)購入時間不足2年普通住宅————過戶價*%房產(chǎn)購入時間不足2年非普通住宅——2年以上的普通住宅免征營業(yè)稅差額*%2年以上的非普通住宅個人所得稅——房產(chǎn)購入5年以上，視為唯一一套住宅，免征。5．二手辦公用房：指各區(qū)縣43個地區(qū)二手辦公用房。①二手商品住房年代修正系數(shù)二手商品住房的基準房屋建成年代標準為2000－2002年建設，因此設定2000－2002年建設房屋的基礎指數(shù)為100，其他年代建設的房屋修正系數(shù)見下表：建成年代80年及以前81－90年91－95年96－99年2000－2002年2003－2004年2005年以后修正系數(shù)（%）82889296100102106②已購公房年代修正系數(shù)已購公房的基準房屋建成年代標準為91－95年建設，因此設定91－95年建設房屋的基礎指數(shù)為100，其他年代建設的房屋修正系數(shù)見下表。第四章 貸款知識一、個人住房貸款：1．按供應類別劃分：●個人住房按揭貸款●個人住房公積金貸款2．非交易型：●個人住房抵押消費貸款權力人以自己名下的房產(chǎn)，通過抵押擔保的方式向銀行申請貸款，資金用于不限定具體的消費用途（如購房、裝修、購車、留學等）特點： *房齡十年內 *五環(huán)以內 *最高貸五成 *最長可貸十年 *執(zhí)行基準利率●個人住房轉加按揭貸款 在非交易背景情況下，借款人申請將按揭增加貸款金額或延長（縮短）貸款年限或改變還款方式并改變貸款銀行申請的按揭貸款。（國管、貼息、組合貸款提供）5．房屋賣方應提供的材料：市管：（1）出售人身份證（2）房屋所有權證（3）房主本人用于收取貸款的銀行儲蓄卡國管：（4）出售人及配偶身份證、戶口本、結婚證明（5）房屋所有權證（6）用于收取貸款的建設銀行存折6．公積金貸款放款方式：按照放款方式不同，一共有以下幾種公積金放款方式：（1）擔保放款：由北京市住房貸款擔保中心擔保，過戶完畢后由擔保中心見房本放款（2）抵押放款：由房屋購買者提供所購買房屋為抵押物，過戶完畢后房本做完抵押登記后由銀行放款7．貸款流程：l 市管公積金流程：（1）初審：買賣雙方攜帶需提供材料原件，到公積金貸款中心初審，開貸款承諾函（2）過戶：初審合格買賣雙方過戶（3）復審：由代辦人員及買方去公積金管理中心復審（4）面簽：由代辦人員帶買方到公積金管理中心簽正式借款合同（5）放款：將過戶完畢房產(chǎn)證送到北京市住房擔保中心收押，公積金管理中心見收押函將貸款額放款到銀行，再由銀行放款到賣方收款賬號上（6）抵押登記：放款后由擔保中心到建委辦理抵押登記l 國管公積金流程：（1）評估：出正式評估報告（2）批貸：備齊買賣雙方資料，由代辦人員上報國管公積金批貸（3）過戶：見批貸函買賣雙方過戶（4）面簽：由代辦人員帶買方去簽正式借款合同（5）放款：銀行見房本放款（6）抵押登記：放款后由擔保中心到建委辦理抵押登記四、各項貸款收費標準：序號業(yè)務品種買方收費標準賣方收費標準1二手房按揭貸款貸款服務費：貸款20萬以下3000元/單，每超1萬加50元無2交易型轉按揭1. 貸款服務費：貸款20萬以下（含20萬）3000元/單，每超1萬加收50元。我單位對本收入證明內容的真實性承擔法律責任。二、對資源的管理和維護（銷售技巧）：1．房源管理：房源信息接收后，首先要充分了解房子的具體信息，房子的具體地址，樓層，房型，面積，朝向等等了解清楚后，輸入內網(wǎng)，盡量充分全面了解房子信息，做到對房子了然于心，知道房子的優(yōu)點、缺陷在什么地方，向客戶推薦就能夠揚長避短。收集：置業(yè)顧問面對一個客戶的時候，首先要做的便是盡可能的了解對方的真實情況，諸如對方買房的目的，買了誰住，對房子的要求（地段、型、齡、層、積等等），預算范圍，買房的時間范圍，需不需要貸款、貸多少等等，這些都是一個置業(yè)顧問必須要了解的基本的東西。這樣的話，可以提高匹配的效率，增大約看的機會。c. 打擊期：一般為二周后要求降價，并說明自己的觀點。 （以上回訪可以隔一兩天進行，做到不定時，不定式的回訪）e. 建議：裝修美化凈掃房屋。5．對價位的引導，客戶總是想以最少的錢買最好的東西，但事實上在北京沒有絕對意義上的便宜房子，這就需要我們對客戶的心里價位有個準確的的判斷。 過一段時間以后，前期的工作都已經(jīng)開展了卻始終沒有形成帶看，則必須要及時地回訪房主，告訴他，什么工作都做到位了，自己也是盡了全力了（貼墻面，打廣告等），卻任何效果都沒有，可以反問對方，“您覺得這是怎么回事?。俊薄澳丛蹅儜撛趺崔k??？” “您看每次我都把咱的房子推薦給來店