【正文】 建設(shè)大廈69261295/69261324/6926134881296009順義區(qū)建委府前東街甲25號(hào) 光明廣場(chǎng)對(duì)面69444169/69448847/6942570381494851門頭溝區(qū)建委新橋南大街48號(hào) 國(guó)土局分局大廳69828118—269房山區(qū)建委良鄉(xiāng)西路3號(hào) 國(guó)土局分局大廳89368814/89352214順義區(qū)建委府前東街甲25號(hào) 光明廣場(chǎng)對(duì)面69444169/69448847 平谷區(qū)建委府前街32號(hào) 國(guó)土局分局大廳69966332 懷柔區(qū)建委開放路33號(hào)行政綜合服務(wù)中心 康意德醫(yī)院對(duì)面69681073/69687497密云區(qū)建委環(huán)新路32號(hào) 燕山賓館后面 69042534 延慶區(qū)建委東外大街89號(hào) 金宸大廈一層69148075 昌平區(qū)建委昌平區(qū)南環(huán)東路10號(hào) 國(guó)際聯(lián)華超市西行200米 8011109569748871亦莊開發(fā)區(qū)榮華中路15號(hào) 博大大廈67865572/6788008367880083北京市房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心和平里北街2號(hào) 城鐵柳芳站口西100米64409637/64409000119564515533央產(chǎn)房辦公室藍(lán)島西區(qū)65993081/65993082/65993083賣方本人到場(chǎng)，攜帶產(chǎn)權(quán)證原件、原購(gòu)房合同原件、身份證原件即可辦理涉外辦公室恒基中心辦公室三座525 65170808北京市中信公證處電話52601155朝陽(yáng)其他可辦二手房繳稅的稅務(wù)所：　　朝陽(yáng)地稅第二稅務(wù)所： 地址：朝陽(yáng)區(qū)六里屯北里18號(hào)樓A座 電話：65939941呼家樓稅務(wù)所： 地址：朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖東里甲10號(hào) 電話：85967915；85967917酒仙橋稅務(wù)所： 地址：朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)紅軍營(yíng)南路甲3號(hào) 電話：64382829；64314606 涉外稅務(wù)所： 地址：朝陽(yáng)區(qū)廣渠東路40號(hào) 電話：67799245；67799246崇文測(cè)繪：67114108西城測(cè)繪：66514583宣武測(cè)繪：51923707/63519179二：權(quán)證過(guò)戶清單：：買 方賣 方境內(nèi)人士身份證（本市居民）身份證+暫住證（外省居民）境內(nèi)人士身份證+房屋所有權(quán)證★賣方外地人提供暫住證境外人士護(hù)照+中文譯本公證書北京涉外安全辦公室出具的“外批單”北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》境外人士護(hù)照+中文譯本公證+房屋所有權(quán)證★市建委需要土地使用權(quán)證港澳同胞中華人民共和國(guó)香港（澳門）特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來(lái)大陸通行證；北京涉外安全辦公室出具的“外批單”北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》港澳同胞中華人民共和國(guó)香港（澳門）特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來(lái)大陸通行證；房屋所有權(quán)證★市建委需要土地使用權(quán)證臺(tái)灣同胞臺(tái)胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明北京涉外安全辦公室出具的“外批單”北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》臺(tái)灣同胞臺(tái)胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明身份證+房屋所有權(quán)證★市建委需要土地使用權(quán)證：商品房原房屋所有權(quán)證（原件）；房屋買賣合同（原件）；契稅完稅或減免稅憑證；原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）已購(gòu)公房原房屋所有權(quán)證（原件）；房屋買賣合同（原件）；契稅完稅或減免稅憑證；原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；補(bǔ)交土地出讓金的證明；已購(gòu)央產(chǎn)房出售的，提交央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)交清證明經(jīng)濟(jì)適用房原房屋所有權(quán)證（原件）；房屋買賣合同（原件）；契稅完稅或減免稅憑證；原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；補(bǔ)交綜合地價(jià)款證明；按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，補(bǔ)交土地出讓金證明；已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房不足五年出售的，還需提交買房人的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格審核表；超標(biāo)部分補(bǔ)交綜合地價(jià)款證明（買房人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房面積超標(biāo)的）：房屋繼承、遺贈(zèng)原房屋所有權(quán)證（原件）；繼承權(quán)公證書或接受遺贈(zèng)公證書或法院判決書；房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；契稅完稅或減免憑證（遺贈(zèng)）房屋贈(zèng)與原房屋所有權(quán)證（原件）；贈(zèng)與（受贈(zèng)）公證書（原件）；契稅完稅或減免憑證；原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；已購(gòu)成本價(jià)公有住房贈(zèng)與的，提交原公房購(gòu)房合同、補(bǔ)交土地出讓金證明；央產(chǎn)房還應(yīng)提交央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)交清證明夫妻更名（離異）原房屋所有權(quán)證（原件）；離婚證；離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議（協(xié)議離婚）或生效的法院判決書（法院判決離異）；或經(jīng)公證的離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議；原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；契稅完稅或減免憑證夫妻更名（未離異）原房屋所有權(quán)證（原件）；結(jié)婚證，原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；契稅完稅或減免憑證三、外籍人士/港澳臺(tái)人士在京購(gòu)房注意事項(xiàng)：1. 外籍人士注意事項(xiàng)： 需提交的材料：●護(hù)照；●護(hù)照中文譯本公證書；●《外籍人士在京購(gòu)房居住證明》；●外批單。過(guò)戶價(jià)=過(guò)戶的實(shí)際價(jià)格個(gè)人所得稅——房產(chǎn)購(gòu)入5年以上，視為唯一一套住宅，免征。2．特殊二手商品住房：指各區(qū)縣的106個(gè)特殊小區(qū)內(nèi)的二手商品住房。3．已購(gòu)公房基準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)：91－95年建設(shè)；房型為樓房；多層（總樓層數(shù)為1－7層及以下的樓棟）樓房3層，高層（總樓層數(shù)為8層及以上的樓棟）樓房次頂層的已購(gòu)公房。計(jì)算公式：平房交易計(jì)稅價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格120％（2）地下室的修正系數(shù)地下室：包含地下室和半地下室①樓型為多層的樓層修正二手住房的基準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)為多層的3層，以3層為基準(zhǔn)，地下室的修正系數(shù)為65％。國(guó)管單筆貸款額度最高只能60萬(wàn)元。2. 評(píng)估費(fèi)：評(píng)估值*%（最高不超過(guò)1500元/單）3. 擔(dān)保費(fèi)：貸款額*3‰4. 抵押登記費(fèi)：300元/單無(wú)五、表格樣式：收入證明茲證明 (身份證/軍官證/護(hù)照號(hào)碼： )，自 年 月至今一直在我單位工作，目前擔(dān)任 職務(wù)，稅前/后月薪資所得為人民幣（大寫） 元。（2）房主：反復(fù)打壓，在告訴有意向客戶的時(shí)侯要特別打壓。定期回訪議價(jià)及時(shí)在內(nèi)網(wǎng)反饋，尤其是推薦客戶去看房之后，要及時(shí)跟房主議價(jià)，這是對(duì)房主的最佳教育時(shí)期，通常是通過(guò)客戶的口打擊房主，指出房子的缺陷，婉轉(zhuǎn)要求房主降價(jià)，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)持平，這樣資源變現(xiàn)的周期會(huì)大大縮短。首先，記住你了解的對(duì)方對(duì)于房子最真實(shí)的需求，等你匹配約看的時(shí)候，把這些情況完完全全、原原本本地返還給對(duì)方。如何引導(dǎo)？一般你就告訴對(duì)方（當(dāng)然要委婉）您的預(yù)算不大可能買到這樣大面積的、或者不大能買到這個(gè)小區(qū)的房子，暗示他要買的話，必須提高預(yù)算，加以行情分析以前的個(gè)案分析（可以虛擬）等等。第二次：已經(jīng)和店長(zhǎng)推薦過(guò)了，申請(qǐng)做頭板廣告。2．要有主見，不要被客戶引導(dǎo)，站在專業(yè)人士的立場(chǎng)上，把自己的意思表達(dá)出來(lái)。議價(jià)的水平反映在談判的技巧，而談判的技巧在于掌握市場(chǎng)動(dòng)向、行情，了解買賣雙方的最詳細(xì)情況（房屋的情況；買賣的意圖等等） 當(dāng)你接到一套房子以后，此后的一段時(shí)間（大致4—7天不等），是議價(jià)的前期準(zhǔn)備期。在你報(bào)這個(gè)虛擬出來(lái)的價(jià)錢時(shí)，你應(yīng)該表現(xiàn)得很不好意思，“對(duì)方出的確實(shí)有點(diǎn)低了，我都不好意思跟您講”，這種時(shí)候一般房主肯定會(huì)急切地想知道到底出了多少價(jià)，然后你就告訴他一個(gè)差距很大的價(jià)格，借此來(lái)打擊房主的心理。所以，行情的了解很是關(guān)鍵，而這又是建立在平時(shí)對(duì)周邊社區(qū)的了解基礎(chǔ)上的。大業(yè)興家的客戶雖然都已經(jīng)交了預(yù)訂，但是房主對(duì)大業(yè)興家這種小公司不是很放心，所以還沒簽字，他希望在我們這種大的中介公司成交。2．與客戶確認(rèn)看房時(shí)間，并告訴自己的聯(lián)系方式，提前到達(dá)與客戶約好的地點(diǎn)等客戶，并熟悉一下周邊實(shí)際情況。問(wèn)客戶今天看過(guò)的房子有沒有比較滿意的？都哪些方面不滿意？對(duì)房子還有其他方面的要求嗎？什么時(shí)候方便再看房？房子大概最遲什么時(shí)間定下來(lái)，我們好盡快幫客戶備房，最好直接約好下一次的看房時(shí)間。2．客戶對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)、周邊配套設(shè)施、樓層、朝向、面積、室內(nèi)配置的具體要求。此區(qū)域?qū)懽謽恰⒐⒚懿?，所居住人群大部分接受過(guò)高等教育，年輕一代居多。l 城南：主要為豐臺(tái)區(qū)與大興區(qū)，西南三四環(huán)的科技園與東南的亦莊開發(fā)區(qū)是目前的亮點(diǎn)。、發(fā)布、業(yè)主一同帶回公司、業(yè)主一同回公司時(shí)不要同坐一輛車，在業(yè)主與客戶沒有分開坐得情況下必須要有人陪同、店長(zhǎng)、主管分工談判，直接簽約，離開時(shí)要一方先走，并送到離開公司，另一方一定要讓其后走，一般是讓業(yè)主后走，可以談獨(dú)家代理。直至2009年，何某仍未辦理好產(chǎn)權(quán)證，而此時(shí)何某單位要求收回此房，并要求李某騰退房屋，李某訴至法院，法院判定，由于該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)何某并沒有所有權(quán)，且無(wú)產(chǎn)權(quán)證，該房屋買賣協(xié)議無(wú)效。2006年10月，閆虹訴至法院，稱閆某賣房未經(jīng)其同意，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，法院經(jīng)查屬實(shí)，判決合同無(wú)效，閆某返還溫某的購(gòu)房款及同期利息，溫某將房屋返還給閆某。（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋不得出賣。如甲、乙二人共有一套房屋，共兩間，現(xiàn)甲想將屬于自己份額的一間出賣，那么乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2006年，銀行通知王先生，因該房已被房產(chǎn)公司抵押給銀行，現(xiàn)房產(chǎn)公司不歸還貸款，銀行將拍賣此房，要求王先生騰房。9月28日，由于鄰居家失火將房屋燒毀，乙于是要求甲返還房款，解除買賣合同。2002年8月1日，張方付給曹寧20萬(wàn)元，約定剩余17萬(wàn)三個(gè)月后付清，雙方于8月16日以25萬(wàn)元價(jià)格的合同辦理了過(guò)戶手續(xù)。例如我們上面所說(shuō)的那些情況，而且合同的內(nèi)容不得損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。買賣雙方應(yīng)于買賣合同簽訂后90日到區(qū)縣建委辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)提交以下文件：①房屋權(quán)屬證件②買賣雙方的身份證明③買賣合同；五、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由雙方約定。后郭起訴至法院要求行駛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，主張村委會(huì)與張簽訂的合同無(wú)效。丁將乙訴至法院，要求乙辦理過(guò)戶手續(xù)，法院查明該房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議，關(guān)于該房屋的買賣協(xié)議無(wú)效。但因?yàn)樵摲课轂閱挝患Y房，被告還未辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，雙方約定等產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。B公司將A公司告上法庭，并要求確認(rèn)對(duì)該倉(cāng)庫(kù)的所有權(quán)。三、裝修種類：1．豪華裝修2．精裝修3．中等裝修4．簡(jiǎn)單裝修5．毛坯房第七章 法務(wù)常識(shí)七、業(yè)務(wù)員工作流程：：00分以前到店：；；：，核實(shí)信息準(zhǔn)確性，約業(yè)主看房子；；、業(yè)主進(jìn)行維護(hù)；；3．在各分類網(wǎng)站發(fā)帖子：“百度”“谷歌”上輸入“分類網(wǎng)站”進(jìn)行查詢；，進(jìn)行發(fā)帖 北京地產(chǎn)網(wǎng)4．頭一天帶客戶的要跟蹤客戶，進(jìn)行二次配單并引導(dǎo)客戶；。l 朝陽(yáng)東線：因CBD商圈的輻射，央視新址，城鐵與高速的通車等等，種種因素使得此區(qū)域和通州區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得活躍。6．你對(duì)客戶質(zhì)量的感覺，客戶的條件是否和在電話中了解的一致。10．在客戶沒付款與簽訂合同之前杜絕客戶與業(yè)主之間留聯(lián)系方式。讓客戶覺得自己專業(yè)、有責(zé)任心，是在為客戶著想。 2．交房時(shí)的注意事項(xiàng)：l 結(jié)清水表帳單l 結(jié)清電費(fèi)及電表過(guò)戶l 結(jié)清煤氣協(xié)助煤氣過(guò)戶l 結(jié)清電話費(fèi)協(xié)助電話過(guò)戶l 結(jié)清有線電視費(fèi)協(xié)助有線電視過(guò)戶l 結(jié)算大修基金l 交房前原房主必須遷出戶口 l 物業(yè)公司過(guò)戶，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi) 3．對(duì)于過(guò)期的委托我們一樣要繼續(xù)跟蹤，了解房主新的想法，不讓房源流失，還包括已租已售房源的繼續(xù)追蹤，尋求更多的需求轉(zhuǎn)化，體現(xiàn)客戶的最大價(jià)值，理由是：l 房主既然有房可以出租出售，那一定還有其他房產(chǎn)，那這些房產(chǎn)有可能出租出售。（言外之意，讓對(duì)方心理明白，你的出價(jià)不必他高的話，也會(huì)沒戲。這這種情況下，你要堅(jiān)定的告訴對(duì)方“不可能”然后采取欲擒故縱的方法對(duì)他進(jìn)行強(qiáng)大的攻勢(shì)。這段時(shí)間你也不要和房主去議價(jià)，這些也是為后期真刀真槍議價(jià)做準(zhǔn)備的。例如一個(gè)客戶能出80萬(wàn)買房子，再多出5萬(wàn)買也是很正常的。f. 樹立公司的品牌，樹立個(gè)人形象。d. 成交期：帶看后要大膽的反饋客戶看房的感想，讓房主心里踏實(shí)，知道這次看房的結(jié)果，多跟房主聊天，盡量使大家成為朋友。b) 改變需求：有的時(shí)候客戶的需求暫時(shí)滿足不了，這個(gè)時(shí)候我們要做的便是轉(zhuǎn)化的需求。在與對(duì)方聊的過(guò)程中，要抓住一些細(xì)節(jié)之處輔以贊美，比如對(duì)方是女士的話，如果她的包比較有特色，就稱贊對(duì)方您真有眼光等，以達(dá)到取得對(duì)方的好感，增加親切感拉進(jìn)與對(duì)方的距離。同時(shí)要多和房主進(jìn)行溝通，了解房主的信息，房主賣房的動(dòng)機(jī)是什么，是否急于出售，了解房子的具體信息之后，定期回訪。 單位公章或人事（勞資）部門蓋章年 月 日 單位全稱： 單位地址： 聯(lián)系電話： ；郵政編碼： 人事（勞資）部門負(fù)責(zé)人姓名： 六、商業(yè)貸款利率表：第五章 工作技巧與流程一、房屋買賣操作注意事項(xiàng)及注意要點(diǎn)：1．對(duì)資源回訪的時(shí)機(jī)及要點(diǎn)：回訪的時(shí)間