【正文】 類是最基本的工作，是必須做好的。四、物業(yè)管理在我國在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素：1. 是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。3. 是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化，一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。五、物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查中國物業(yè)管理協(xié)會于2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。由于此調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)距現(xiàn)今較近，具有一定的參考價值，現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況及相關(guān)分析報告如下：物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。2） 社會效益表現(xiàn)突出首先，支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。其中，屬于政府機(jī)關(guān)人員分流24972人，企事業(yè)單位人員分流25072人，部隊轉(zhuǎn)復(fù)軍人56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)151753人，大、中專畢業(yè)生分配68373人，農(nóng)民工吸納173710人，殘疾人及其他人員安置20478人。其次，積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。最后，熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。以上數(shù)據(jù)表明，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。還有298家企業(yè)通過節(jié)能改造。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，%。通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。國有企業(yè)758家，%；股份有限公司301家，%；有限責(zé)任公司2976家，%；私營企業(yè)348家，%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，%；外商投資企業(yè)43家，%；其他類型企業(yè)101家，%。c) 以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級企業(yè)。東部沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南）1754家，%；中部省區(qū)（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，%；西部省區(qū)（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西）904家，%；東北三省634家，%。f) 以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。從上述比例來看，開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)僅占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)，近四分之三的企業(yè)與開發(fā)商并無隸屬關(guān)系，建管不分的狀況已得到較大程度的改變。基本分類情況如下：a) 以工作崗位劃分。%是秩序維護(hù)員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，%為其他勤雜工種。b) 以學(xué)歷層次劃分。對比以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教育水平是當(dāng)務(wù)之急。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人，%；中級職稱32351人，%；初級職稱29461人，%；無技術(shù)職稱人員51449人，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級以上職稱，操作人員中90%沒有中級技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。d) 以男女性別劃分?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。與從業(yè)772032人相對應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個物業(yè)管理項目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。住宅項目21428個、建筑面積154286萬㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項目5825個、㎡，%%；工業(yè)項目1204個、㎡，%%；其他類型項目2374個、㎡，%%。b) 按項目獲取方式分。以上數(shù)據(jù)表明，雖然2003年《物業(yè)管理條例》明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。月序號物業(yè)類型/收費率全國平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）房改房（高層）收繳率（%）2經(jīng)濟(jì)適用房（多層）經(jīng)濟(jì)適用房（高層）收繳率（%）3商品房（多層）商品房（高層）獨立式別墅收繳率（%）4辦公用房收繳率（%）5工業(yè)用房收繳率（%）從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和收費率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費率更低，今后這部分物業(yè)管理的問題會更加突出。b) 企業(yè)經(jīng)營效益情況 單位：萬元調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均虧損額企業(yè)數(shù)全國460018431871886東部地區(qū)1754958522274中部地區(qū)1308413605290西部地區(qū)904315404185東北地區(qū)634157340137以上數(shù)據(jù)表明，有近半數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營效益不容樂觀，行業(yè)風(fēng)險依然很大。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。年，具體情況是：a) 企業(yè)管理人員收入情況 單位：元/人b) 企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人c) 保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險失業(yè)保險養(yǎng)老保險工傷保險其他保險住房公積金全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對交納保險人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會保險情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實際繳納情況。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。b) 行業(yè)偏見普遍存在。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)2819家，%。%。這些年來，各種輿論媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。d) 物業(yè)服務(wù)消費觀念不強(qiáng)。%。2） 政府監(jiān)督方面a) 地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。《物業(yè)管理條例》以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費等管理辦法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，%。這次調(diào)查中，%，%。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。%。國家發(fā)改委、建設(shè)部對物業(yè)服務(wù)收費定價的范圍、對象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。物價部門嚴(yán)把物業(yè)收費審批關(guān)，任意擴(kuò)大政府定價和政府指導(dǎo)價范圍。月，一定10年不變。月，企業(yè)怨聲載道。d) 現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。%。這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用“建管”%，認(rèn)為利用“建管”%，認(rèn)為利用“建管”%。b) 利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。反映開發(fā)單位不重視、%。c) 住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。這次調(diào)查中，反映住宅項目配套設(shè)施不全的，%，%，%。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴(yán)重。業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布多年，但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和范圍卻很有限，%%。調(diào)查資料反映，業(yè)主委員會的問題，一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會的區(qū)域矛盾問題更加突出。5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。分析企業(yè)效益差的主要原因，%，%。被調(diào)查企業(yè)中反映從業(yè)人員最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大，%，%，%，%。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前還尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進(jìn)物業(yè)公司將業(yè)務(wù)的重點放在交易顧問、咨詢服務(wù)等非傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)上面。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營類收入一億元人民幣。同時，隨著商業(yè)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)趨向于更多的關(guān)注核心業(yè)務(wù)。這樣開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。國家政策、時代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業(yè)公司收縮項目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。考慮存在大量的項目公司，全國物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會更大，保守估計會達(dá)到70%以上。所以，住宅物業(yè)仍會以自建自管為主。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米 ；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1029家，管理面積24萬平方米?！? 商業(yè)物業(yè)的市場化程度將提高，市場競爭加劇。市場和客戶選擇的結(jié)果必將使市場競爭加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)模化的發(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。　 商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經(jīng)營業(yè)務(wù)會進(jìn)一步增加。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時積極地拓展物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等多個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價值鏈經(jīng)營，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，更好的滿足客戶需求。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨具特色的 “小而全”的企業(yè)。是必發(fā)揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。使“大而全”的公司全力做“大” 。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。而這些入市的房屋面積，也正是市場對物業(yè)管理服務(wù)需求的反映，而這些新增物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，大多花落一級物業(yè)管理企業(yè)。不管是北京、上海，絕大部分國家一級物業(yè)管理企業(yè)的老總，都為接盤忙的不亦樂乎，而小的物業(yè)管理公司，特別是三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，更是為生存而奔波，筆者在上海所熟知的很多三級物業(yè)管理企業(yè)，幾年來，管理面積一直是原地踏步走，生存壓力也日趨嚴(yán)峻。作為物業(yè)管理企業(yè)，只有兩條路：一是做強(qiáng)做大建品牌的陽光大道；二是在競爭日趨激烈的市場中勉強(qiáng)生存，直至被無情淘汰。但從這幾年發(fā)展情況看，也有一系列問題。目前管理這類房子的物業(yè)公司或者是減少成本支出，或?qū)⑿^(qū)公益性收入作為物業(yè)服務(wù)費的補(bǔ)貼，當(dāng)然在一些區(qū)，也有政府補(bǔ)貼物業(yè)公司的作法。隨著廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價商品房、新農(nóng)村建設(shè)房等大量非市場化的福利性住房的出現(xiàn)，對這些房子的物業(yè)管理是政府和物業(yè)管理企業(yè)不得不面對的一個問題。從目前看，一些新開發(fā)動遷小區(qū)，由政府補(bǔ)貼物業(yè)管理公司的作法在上海已經(jīng)比較多見，比如說嘉定江橋的大宅小區(qū)、上海普陀區(qū)的槎浦新村。除了大型企業(yè)集團(tuán)對所屬物管企業(yè)的重組外，通過市場進(jìn)行并購、聯(lián)合、股份合作等整合形式也將會出現(xiàn)，并形成以經(jīng)濟(jì)因素為主要構(gòu)件的新品牌實力，市場將向這些名牌企業(yè)最大限度地敞開胸懷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度將繼續(xù)完善，管理體制逐步理順，與物業(yè)管理公司的普遍對抗現(xiàn)象將出現(xiàn)舒緩。企業(yè)自律、強(qiáng)化服務(wù)將是企業(yè)發(fā)展中的重要選擇。同時，大多數(shù)公司將注重服務(wù)，強(qiáng)化服務(wù)細(xì)節(jié)，爭取業(yè)主的滿意1物業(yè)管理費總體上可能停止跌回穩(wěn)甚至可能出現(xiàn)輕微上浮。第三節(jié) 相關(guān)行業(yè)分析據(jù)相關(guān)資料介紹，中國的物業(yè)管理行業(yè)具有以下特征，首先它是房地產(chǎn)業(yè)分化出來的一個服務(wù)行業(yè)，其次，該行業(yè)的成長性、利潤水平等指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)呈正相關(guān)，但是，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)又與房地產(chǎn)業(yè)有一定的滯后性。中國房地產(chǎn)行業(yè)分析——以二級城市為側(cè)重我們項目組將分析重心放在二級城市，其原因如下：一是成都是二級城市中的代表城市。第二級城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢：一、市場不成熟，發(fā)展?jié)摿薮笙啾茸鳛榈谝患壋鞘械谋本┥虾Ｉ钲趶V州來說，成都等35個二級城市的房地產(chǎn)市場仍不