簽訂房屋買賣合同時應(yīng)注意的法律問題及其解決-在線瀏覽
2025-07-04 13:32本頁面
【正文】 計一半的話，那才真的是讓利了。購房者應(yīng)當(dāng)按照自己購置房屋的陽臺樣式確認陽臺面積的計算標(biāo)準。因為目前的房屋銷售主要是以預(yù)售方式為主，一是對開發(fā)商的投入要求較小，二則購房者通常可以享受到較大的優(yōu)惠。大多數(shù)的開發(fā)商都會盡量準確預(yù)測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益。那么如何在實際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一個中間道路呢？ 對于開發(fā)商，首先應(yīng)在圖紙預(yù)測時盡量準確，在施工過程中盡力控制，使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。如果購房者仍然要選擇期房，則只能是與開發(fā)商就此問題進行事先約定。該條第2款明確將面積誤差比以3％為分界線，3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實結(jié)算房價款；超出的，購房者有權(quán)選擇退房，不退房的，規(guī)定了于購房者相對有利的處理方式。這樣，開發(fā)商就被推人了一個為難的境地?？墒?，購房者在看到這樣一種于自己有利的處理方式時，自然是要堅持以此為準。筆者認為，該種方式比起以前大多數(shù)開發(fā)商自行設(shè)定的處理方式自然是對購房者給予了更多的保護，但是，對于開發(fā)商也有些過于苛刻，尤其是上述的雙倍返還的規(guī)定，實際上是缺乏法律依據(jù)的。 在此，筆者提出自己認為雙方相對較容易接受的處理方式供大家參考： ?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3%/4%以內(nèi)（含3%/4%，該3％或4%由雙方協(xié)商確定，均是較為公平的，下同）時，雙方據(jù)實結(jié)算。逾期支付面積差價款的，違約方每逾期1日向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)付差價款萬分之3至萬分之5（違約金的具體比例由雙方協(xié)商確定）的違約金。買受人退房的，應(yīng)自出賣人向買受人出示具有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起15 日內(nèi)將解除本契約的書面通知送達出賣人，出賣人自接到該解除契約通知之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按照中國人民銀行同期貸款利率給付相應(yīng)利息。產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差部分的房價款由出賣人返還買受 人?！ ? 面積差價款的支付方式和違約金的計算同上文（一）所述方式。目前的房地產(chǎn)市場中，支付方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款3種。 其中尤其值得一提的是按揭付款方式。而開發(fā)商為了盡快回款，在房屋買賣合同中通常會與購房者約定，購房者在簽訂房屋買賣合同后若干日內(nèi)應(yīng)向銀行指定的機構(gòu)（一般為律師事務(wù)所）提交申請資料和費用，甚至應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后若干日內(nèi)申請下來銀行貸款（以該筆貸款進人開發(fā)商之賬戶為準），否則，購房者要承擔(dān)違約責(zé)任。實際上，如果購房者與開發(fā)商在房屋買賣合同中對此進行了明確的約定，購房者就有確實的義務(wù)按照約定履行，否則，必然要承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認為較好的方式是，開發(fā)商與購房者約定，自雙方簽訂房屋買賣合同之日起日內(nèi)，購房者應(yīng)向相應(yīng)貸款銀行的指定機構(gòu)提交申請貸款所需的全部文件資料和費用，否則，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。在雙方就此問題達成一致后，購房者應(yīng)按照約定履行付款義務(wù)。以北京為例，建設(shè)銀行以往對外籍人、外地人和北京人發(fā)放貸款的條件和比例是基本一致的，普遍為最高限度可達8成、20年；然而，從去年年底開始，對外籍人和外地人的發(fā)放條件明顯提高，比例則一般控制在6成、10年?！ ∪绱艘粊?，如果是一位非北京本地居民，在京購買商品房并且選擇以銀行貸款方式支付部分房價款的，在簽訂房屋買賣合同之前最好是先向為該項目提供貸款服務(wù)的銀行咨詢，明確以自身的條件大致可以申請到多少貸款，結(jié)合自身的資金狀況，再來決定是否購買?；蛘撸诜课葙I賣合同中對是否可以取得足夠貸款的情形進行事先約定，以免陷人被動局面。這一政策的出臺，將極大的限制外籍與我國臺灣人士購置房產(chǎn)之行為，尤其是對于北京等地的高檔外銷樓盤銷售具有相當(dāng)大的影響。但在該政策執(zhí)行期間，外籍人士和我國臺灣地區(qū)人士購房時就更應(yīng)周詳?shù)乜紤]付款方式問題。是否可以交付并非由開發(fā)商一家說了算，而是要符合有關(guān)政府規(guī)定，《示范文本》第8條中就根據(jù)各地之不同情況給出了四種交付條件，并可由雙
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