簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同7大注意事項(xiàng)-在線(xiàn)瀏覽
2025-02-17 16:18本頁(yè)面
【正文】 噪聲超過(guò)正常標(biāo)準(zhǔn)， 原告隨后起訴。這里說(shuō)明一點(diǎn)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不是房屋預(yù)售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序，建議購(gòu)房者不要輕易簽訂 認(rèn)購(gòu)書(shū)。 其次，無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)具不具備成為購(gòu)房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可 證明、本身內(nèi)容等來(lái)確定。 合同條款多把關(guān) 在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱(chēng)，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如 何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。 就合同主要條款說(shuō)明如下： （ 1）關(guān)于房屋面積方面的條款。應(yīng)在合同中約定 套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi) 建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。為避免 此種對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同 中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等 等，比如： 2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé) 任等。 （ 2）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。在付款方 式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī) 定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù) 額等。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā) 商使用人造大理石沒(méi)有違約， 因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。 有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部 門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用， 因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān) 于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì) 量問(wèn)題 。 （ 4）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。 自 2021 年 6 月 1 日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規(guī)定： “商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂 立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。 應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。 （ 6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn) 權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告，以及繳納的稅單。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài) 人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有 90 日、 180 日等等 。如果此期限時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，如： 365 天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能 被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買(mǎi)受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明 確載入合同。 包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款 應(yīng)負(fù) 的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定， “不可抗力 ”，是指不 能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密 修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行 為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或 三的違約金。 （ 9）關(guān)于不可抗拒力。 “不可抗力 ”指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異 常事件） 。并應(yīng) 約定一個(gè)告知期限。 補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說(shuō)明、 3 裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。 買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開(kāi)發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā) 生爭(zhēng)議的情況下，有據(jù)可尋，最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)， 也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。由于劉先 生在簽訂合同時(shí)并沒(méi)有仔細(xì)審查自己合同的附件，所以并沒(méi)有意識(shí)到開(kāi)發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí) 際約定的并不一致，并且存在許多缺陷 ，而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平 面圖，所以，希望廣大消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺 寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中 約定出賣(mài)人保證本幢商品房只作為住宅出賣(mài)，不得作為商業(yè)用
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