簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)注意的法律問題及其解決-wenkub
2023-06-01 13:32:07 本頁面
【正文】 通?？梢韵硎艿捷^大的優(yōu)惠。對(duì)于封閉式陽臺(tái)，是按其外圍水平投影面積計(jì)算，可以理解為全部陽臺(tái)面積都要計(jì)人銷售面積，如果這時(shí)只計(jì)一半的話，那才真的是讓利了。通常購(gòu)房者所計(jì)算的使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積的比例?！ ∵@里有必要談一下在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個(gè)面積概念的差別。目前的個(gè)人商品房買賣活動(dòng)中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房?jī)r(jià)款，其余部分以申請(qǐng)銀行個(gè)人住房抵押貸款（即通常人們所說的“按揭”）的方式支付。現(xiàn)在的做法則在無形之間，就使購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同的過程中自然而然地了解到所購(gòu)買的項(xiàng)目是否具有合法的手續(xù)，為保障購(gòu)房者的權(quán)益起到一定作用。簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)注意的法律問題及其解決 20091016 一、關(guān)于計(jì)價(jià)方式 二、面積確認(rèn)及面積差異處理方式 三、付款方式和期限 四、關(guān)于交付期限 五、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任 六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 七、房產(chǎn)交接中的法律問題 2000年10月，建設(shè)部公布了《商品房買賣合同示范文本》（下簡(jiǎn)《示范文本》），自2001年4月1日開始執(zhí)行；2001年4月又頒布了《商品房銷售管理辦法》（下稱《銷售辦法》），以規(guī)范商品房交易雙方的行為。 一、關(guān)于房屋計(jì)價(jià)方式 這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。這樣，是否能夠申請(qǐng)到銀行貸款，成為許多購(gòu)房者購(gòu)房行為的前提。建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（下稱“公用分?jǐn)偯娣e”）兩部分。因此，當(dāng)購(gòu)房者向銷售人員咨詢使用率是多少時(shí)，一定要明確雙方使用的是否為同一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）則是按其底板水平投影面積的一半計(jì)算，凹陽臺(tái)則是 按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算，均可以理解為陽臺(tái)面積只有一半可計(jì)入銷售面積。但是，預(yù)售時(shí)的面積是在圖紙上測(cè)出來的，與實(shí)際完工的房屋面積肯定會(huì)存在誤差。對(duì)于購(gòu)房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過于購(gòu)買（準(zhǔn)）現(xiàn)房，實(shí)地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。當(dāng)然，買賣雙方也可以選擇不采用《示范文本》中給出的處理方式而自行進(jìn)行約定。雙方就容易產(chǎn)生矛盾，對(duì)房屋的銷售必然有影響。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積，則出賣人應(yīng)于收到具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起30日內(nèi)向買受人退還有關(guān)面積差價(jià)款；如產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積，則買受人應(yīng)于出賣人向其出示具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起30日內(nèi)向出賣人補(bǔ)交面積差價(jià)款?！ ≠I受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差比在3%/4%以內(nèi)（含3%/4%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%/4%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，相應(yīng)面積的產(chǎn)權(quán)歸買受人?！ ‘a(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積面積誤差比 = 合同約定面積 三、房屋付款方式和期限 在房屋的買賣過程中，開發(fā)商最重要的義務(wù)就是保質(zhì)保時(shí)地完成房屋建設(shè)，購(gòu)房者最重要的義務(wù)就是按照約定支付房?jī)r(jià)款。隨著人民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)觀念的變化，以向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，即通常所說的“按揭貸款”支付部分房?jī)r(jià)款的方式，現(xiàn)已成為許多購(gòu)房者的選擇，不少開發(fā)商還以優(yōu)惠的貸款條件來作為促銷手段。但是，要求購(gòu)房者在一段時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)下來銀行貸款的做法也是有失公允的，因?yàn)橘J款的最后審批權(quán)掌握在銀行，且申請(qǐng)過程中經(jīng)辦機(jī)構(gòu)和銀行都可能出現(xiàn)拖延的情況，甚至還會(huì)出現(xiàn)申請(qǐng)條件的變化，讓購(gòu)房者來承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)是不合理的。 應(yīng)當(dāng)提醒購(gòu)房者注意的是，由于近期各銀行均對(duì)自身的貸款條件進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)貸款申請(qǐng)的審查較以往嚴(yán)格，同時(shí)，對(duì)貸款發(fā)放的比例也因申請(qǐng)人狀況的不同而有所變化。以
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