簽訂房屋買賣合同時應注意的法律問題及其解決(編輯修改稿)
2025-06-13 13:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，以向銀行申請個人住房抵押貸款，即通常所說的“按揭貸款”支付部分房價款的方式，現(xiàn)已成為許多購房者的選擇，不少開發(fā)商還以優(yōu)惠的貸款條件來作為促銷手段。而開發(fā)商為了盡快回款，在房屋買賣合同中通常會與購房者約定，購房者在簽訂房屋買賣合同后若干日內(nèi)應向銀行指定的機構(gòu)（一般為律師事務所）提交申請資料和費用，甚至應在簽訂房屋買賣合同后若干日內(nèi)申請下來銀行貸款（以該筆貸款進人開發(fā)商之賬戶為準），否則，購房者要承擔違約責任。作為購房者而言，尤其是在購買期房時，由于支付房價款時所購房屋可能還根本沒有實際出現(xiàn)，總是希望盡量晚一點再申請銀行貸款，似乎這樣對自己的權(quán)益有更大的保護；并且認為即使自己晚些日子，開發(fā)商也不會真的向自己追索違約金。實際上，如果購房者與開發(fā)商在房屋買賣合同中對此進行了明確的約定，購房者就有確實的義務按照約定履行，否則，必然要承擔違約責任。但是，要求購房者在一段時間內(nèi)申請下來銀行貸款的做法也是有失公允的，因為貸款的最后審批權(quán)掌握在銀行，且申請過程中經(jīng)辦機構(gòu)和銀行都可能出現(xiàn)拖延的情況，甚至還會出現(xiàn)申請條件的變化，讓購房者來承擔這種風險是不合理的。筆者認為較好的方式是，開發(fā)商與購房者約定，自雙方簽訂房屋買賣合同之日起日內(nèi)，購房者應向相應貸款銀行的指定機構(gòu)提交申請貸款所需的全部文件資料和費用，否則，應承擔逾期付款的違約責任。如果因貸款銀行改變貸款條件而致使購房者無法成功申請銀行貸款的，購房者最好在補充協(xié)議中約定處理方式，以免當該種特殊情況出現(xiàn)時使自己陷人被動境地。在雙方就此問題達成一致后，購房者應按照約定履行付款義務。 應當提醒購房者注意的是，由于近期各銀行均對自身的貸款條件進行了調(diào)整，對貸款申請的審查較以往嚴格，同時，對貸款發(fā)放的比例也因申請人狀況的不同而有所變化。以北京為例，建設銀行以往對外籍人、外地人和北京人發(fā)放貸款的條件和比例是基本一致的，普遍為最高限度可達8成、20年；然而，從去年年底開始，對外籍人和外地人的發(fā)放條件明顯提高，比例則一般控制在6成、10年。這就對外籍人和外地人購買由建設銀行提供貸款服務的項目提高了要求?！ ∪绱艘粊恚绻且晃环潜本┍镜鼐用?，在京購買商品房并且選擇以銀行貸款方式支付部分房價款的，在簽訂房屋買賣合同之前最好是先向為該項目提供貸款服務的銀行咨詢，明確以自身的條件大致可以申請到多少貸款，結(jié)合自身的資金狀況，再來決定是否購買。以免在簽訂完畢房屋買賣合同之后，發(fā)現(xiàn)自己無法取得足夠的銀行貸款，自己的實際情況又不允許再以現(xiàn)金支付部分房價款，將會使自己陷人一個兩難境地，要在此時提出退房就將要承擔違約責任?；蛘?，在房屋買賣合同中對是否可以取得足夠貸款的情形進行事先約定，以免陷人被動局面?！ ×硇杼嵝奄彿空咦⒁獾氖牵?001年中國人民銀行為了規(guī)范個人住房貸款市場，已專門下發(fā)文件，對外籍人和港澳臺人士貸款作出限制性規(guī)定，停止向外籍人士與我國臺灣地區(qū)人士發(fā)放個人住房貸款，對于港澳人士則比照外地人標準執(zhí)行。這一政策的出臺，將極大的限制外籍與我國臺灣人士購置房產(chǎn)之行為，尤其是對于北京等地的高檔外銷樓盤銷售具有相當大的影響。中國人民銀行這樣做的意圖目前仍不明確，但這顯然是與加人世界貿(mào)易組織后所要求的國民待遇原則相違背的，該政策之執(zhí)行方向仍有待研究。但在該政策執(zhí)行期間，外籍人士和我國臺灣地區(qū)人士購房時就更應周詳?shù)乜紤]付款方式問題。 四、關(guān)于房屋交付期限 交付期限是購房者最為關(guān)心的問題之一，也是購房過程中最容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)之一。是否可以交付并非由開發(fā)商一家說了算，而是要符合有關(guān)政府規(guī)定，《示范文本》第8條中就根據(jù)各地之不同情況給出了四種交付條件，并可由雙方約定交付條件。當然，雖然是在房屋買賣合同中沒有明確這一條件，但并不是說開發(fā)商可以自說自話，而是必須要符合國家有關(guān)工程驗收標準的規(guī)定，該等規(guī)定在各地不盡相同。以北京市為例，商品房的交付條件為開發(fā)企業(yè)應取得銷售房產(chǎn)之質(zhì)量竣工驗收備案表?！ ∮捎诜课莸慕ㄔO需要一
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