【正文】 東升新城工程用地南部，地塊大致呈三角形，最大長(zhǎng)度約222m，最大寬度約92m，～，自西向東逐漸升高，高差較大。該工程項(xiàng)目抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)合理使用年限為50年?！? 地塊資源 項(xiàng)目受務(wù)川地理地貌的影響，整體背山面水的緩坡式園林建筑，共分為三個(gè)組團(tuán)。綜述：地塊缺少良好的自然景觀，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看整體配套資源與新區(qū)相比無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。B、空氣污染：項(xiàng)目緊臨東升大道主干道，車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重特別是揚(yáng)塵嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動(dòng)交快，空氣質(zhì)量受影響較小。社會(huì)治安狀況 本項(xiàng)目靠近務(wù)川的中心地帶。衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上世紀(jì)新城與白金翰宮都屬于大中型社區(qū)，居住人口集中，伴有大面積綜合性商業(yè)相互依托相互支撐，這將在未來小區(qū)入住后增加該區(qū)域的人口總數(shù)與商業(yè)氛圍，周邊社區(qū)居家環(huán)境也就會(huì)相當(dāng)?shù)谋憷统墒?。?醫(yī)療衛(wèi)生 務(wù)川中心醫(yī)院步行就只需10分鐘左右、務(wù)川中醫(yī)院亦是如此，為業(yè)主提供了健全的健康保障?！?學(xué)校 除了小區(qū)配有12班幼兒園之外，與務(wù)川縣其它縣內(nèi)學(xué)校相距也就10分鐘左右車程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。四．競(jìng)爭(zhēng)狀況分析★ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本情況樓盤一：白金翰宮建筑面積：26方物業(yè)費(fèi)：未出面積區(qū)間：96~128平米開發(fā)商：宏繼地產(chǎn)電話：3272555公攤系數(shù)：20%住宅價(jià)格：2880~3150商業(yè)價(jià)格：未出樓盤動(dòng)態(tài)及走向：目前推出4號(hào)樓，總計(jì)300余套房源，以認(rèn)購進(jìn)50%優(yōu)惠方式：定金5萬起，每多交一萬，單價(jià)上少10元（如交10萬定金，單價(jià)少50元）優(yōu)勢(shì)：付全款優(yōu)惠額度大，商業(yè)打造合理，丹砂廣場(chǎng)，神佑廣場(chǎng)，體育館相輔相成，6米挑高，一層可變兩層，劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)面積大，地塊曾經(jīng)是水庫填平而成，背靠變電站，輻射大，對(duì)身體影響大。劣勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力不足，周圍配套不完善，交通不方便樓盤三：務(wù)星?鑫港建筑面積：21萬方物業(yè)費(fèi)：㎡面積區(qū)間：38~120開發(fā)商：遵義務(wù)星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：5628899,5625599公攤系數(shù)：22%住宅價(jià)格：3100左右商業(yè)價(jià)格：一層14800元，二層：6600元樓盤動(dòng)態(tài)及走向：目前認(rèn)購12號(hào)樓，共66套，其余剩余少量房源優(yōu)惠方式：12號(hào)樓認(rèn)籌方式：交3萬抵5萬，具體價(jià)格未出優(yōu)勢(shì)：小區(qū)鏈接當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情古鎮(zhèn)，此小區(qū)基本成型鏈接縣政府，縣公安局，檢察院等。樓盤四：東川公寓建筑面積：萬方物業(yè)費(fèi)：㎡面積區(qū)間：90~120開發(fā)商：匯鑫地產(chǎn)電話：5595551公攤系數(shù)：20%住宅價(jià)格：3200左右商業(yè)價(jià)格：一層：13800，二層：5800，三層：5500樓盤動(dòng)態(tài)及走向：共3棟樓，共計(jì)156套，現(xiàn)以銷售70%優(yōu)惠方式：，如果存心要可向老總申請(qǐng)減少總價(jià)。劣勢(shì)：新區(qū)發(fā)展尚未成熟，配套不完善，交通不方便，綠化差務(wù)星國際建筑面積：21方物業(yè)費(fèi)：㎡面積區(qū)間：76~120開發(fā)商：遵義務(wù)星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：5620999,5622223公攤系數(shù)：20%左右住宅價(jià)格：3188起，均價(jià)3200商業(yè)價(jià)格：12000~14000樓盤動(dòng)向及走動(dòng)：目前銷售3號(hào)樓，3梯七戶，共224套房源，現(xiàn)已銷售80套左右優(yōu)惠方式：無優(yōu)惠活動(dòng)優(yōu)勢(shì)：品牌知名度在當(dāng)?shù)亓己?，毗鄰三中三小，圖書館，孩子學(xué)習(xí)方便；周邊設(shè)有義仁醫(yī)院，娛樂會(huì)所，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，劣勢(shì)：戶型不合理，浪費(fèi)空間大，92平米才只能做兩室，綠化差。★ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 經(jīng)過近期的調(diào)查，世紀(jì)東升新城的主要幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行了調(diào)查。 ② 項(xiàng)目特征：絕大部分對(duì)手都是期房銷售，只有少量準(zhǔn)現(xiàn)房（準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格都非常強(qiáng)勢(shì)），都沒有示范景觀和樣板間，所有對(duì)手的產(chǎn)品戶型同質(zhì)化嚴(yán)重也包括我們自己的產(chǎn)品，除我們和白金翰宮以外，其它項(xiàng)目區(qū)域成熟度35年內(nèi)很難滿足。④ 價(jià)格： 樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)表⑤ 營(yíng)銷推廣：各樓盤都是在自己的項(xiàng)目所在地設(shè)立接待中心，在接待中心的包裝上各有特色，但在服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目介紹、專業(yè)知識(shí)、置業(yè)形象上普遍欠缺甚至但不上專業(yè)，給人的感覺都是打醬油的（白金翰宮稍好一些）。在銷售手段和策略上更是生硬古板。⑦ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對(duì)于目前的消費(fèi)群體來說并不陌生，但絕大多數(shù)客戶不能清楚的意識(shí)到物業(yè)管理的品質(zhì)是什么，基本都還停留在“只要是小區(qū)有幾個(gè)保安就是物業(yè)管理”這樣的層面上，對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)與管理品質(zhì)的必然聯(lián)系缺乏理性認(rèn)識(shí)。對(duì)于營(yíng)銷過程中的推廣策略和銷售策略這兩大核心問題，我認(rèn)為，第一是結(jié)合務(wù)川縣市場(chǎng)才特性和市場(chǎng)輻射范圍以及市場(chǎng)對(duì)信息的認(rèn)知途徑進(jìn)行全面整理深入分析，探尋靈活、高效、廣泛的傳播途徑和范圍確保廣告投放的有效回報(bào)。第三是改變務(wù)川市場(chǎng)普遍固化呆板的座銷模式，增加新的客戶刺激手段，增設(shè)體驗(yàn)式營(yíng)銷板塊，從而使客戶在世紀(jì)新城感受到與眾不同的尊榮感與置業(yè)世紀(jì)新城的高貴地位和與眾有別的幸福感。從而帶動(dòng)項(xiàng)目真正的搶占市場(chǎng)資源有效的掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，確定世紀(jì)新城在務(wù)川房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)地位，最終實(shí)現(xiàn)世紀(jì)新城從產(chǎn)品市場(chǎng)到品牌市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)利益相對(duì)最大化的快銷模式。2）地段升值潛力大：位于務(wù)川母城與新城之間，項(xiàng)目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍市政配套較為完善，已形成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施齊全。6）交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰東升大道，務(wù)川汽車站，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，交通四通八達(dá)，出行方便快捷。8)投資回報(bào)率高：不管是現(xiàn)在還是在未來世紀(jì)新城的地理位置優(yōu)勢(shì)是不可動(dòng)搖的，隨著務(wù)川的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展現(xiàn)在的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)低于市場(chǎng)應(yīng)該的市場(chǎng)價(jià)位，還有很大的價(jià)格空間，“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，升值潛力巨大，投資回報(bào)率勢(shì)必一路高揚(yáng)。2）受前期的諸多錯(cuò)誤導(dǎo)致目前市場(chǎng)對(duì)世紀(jì)新城的口碑影響很不好，要知道，區(qū)縣市場(chǎng)的口碑效應(yīng)的重要性絕不容小覷?！?機(jī)會(huì)（O）1）位于務(wù)川母城與新城之間，項(xiàng)目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，努力形成又一大商業(yè)圈，提升商業(yè)氛圍。3）“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，周邊配套成熟度與新區(qū)相比有明顯的優(yōu)勢(shì)。⑵ 務(wù)川經(jīng)濟(jì)滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展較慢，投資者少。⑷ 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的水平極低，專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能欠缺，還自我感覺良好，且人心渙散，沒有職業(yè)精神。⑹ 缺乏整體營(yíng)銷思路，沒有統(tǒng)一性和計(jì)劃性，走一步算一步，完全沒有統(tǒng)籌和布局。⑻ 價(jià)格執(zhí)行死板，完全不顧商家和消費(fèi)者在價(jià)格問題上的絕對(duì)對(duì)立面。六．目標(biāo)★ 銷售目標(biāo)（結(jié)存房源近階段）階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段時(shí)間4月/5月6月/7月8月/9月10月/11月12月/1月預(yù)定成交30套50套46套45套新推★ 階段并行工作階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段時(shí)間4月/5月6月/7月8月/9月10月/11月12月/1月工作內(nèi)容廣告調(diào)整、廣告投放、銷售政策制定、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、結(jié)存房源銷售、按揭辦理、1416樓面積預(yù)測(cè)、101112樓合同簽定、編制銷講、服裝定制推廣執(zhí)行、結(jié)存房源銷售、按揭辦理、為新推房源做準(zhǔn)備、131416樓預(yù)售許可辦理、組織市場(chǎng)調(diào)研調(diào)整廣告、投放廣告、方案調(diào)整、結(jié)存房源銷售、推盤方案制定、新推房源蓄客、制定開盤計(jì)劃、制定131416樓的協(xié)議更換計(jì)