【正文】 2：項目區(qū)域位置圖新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.第一章 概況 項目概況 項目名稱：某區(qū)域 (鐵路以南)新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目 項目內(nèi)容：項目區(qū)域范圍內(nèi)拆遷農(nóng)房建筑 263000 平方米，動遷及安置人口約 3718 人，共涉及農(nóng)戶 1116 戶，流轉(zhuǎn)土地和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田 5291 畝，以及與農(nóng)田相關(guān)的水利、交通設(shè)施建設(shè)等。 項目總投資： 萬元 項目地址：位于 市某區(qū)域 鐵路以南 項目性質(zhì)：新農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)單位概況 企業(yè)名稱： 某投資有限公司 法定地址： 市南湖區(qū)七星鎮(zhèn)興星路 518 號 法定代表人： 建設(shè)單位簡介：**某投資有限公司成立于 2022 年 10 月, 注冊資金 億，公司主要負(fù)責(zé)某區(qū)域的開發(fā)、建設(shè)和管理。新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.在**市委、市政府的重視和關(guān)心下，**某投資有限公司按照總體規(guī)劃的要求，著手度假區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭把某旅游度假區(qū)建設(shè)成為長江三角洲的度假勝地。 項目的主要內(nèi)容與特點新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告. 項目的主要內(nèi)容項目區(qū)域范圍內(nèi)拆遷農(nóng)房建筑 263000 平方米，動遷及安置人口約 3718 人，共涉及農(nóng)戶 1116 戶，流轉(zhuǎn)土地和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田 5291 畝，以及與農(nóng)田相關(guān)的水利、交通設(shè)施建設(shè)等。該項目涉及農(nóng)戶多、拆遷安置量大、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)工作量大、項目所需資金量大。因此本報告認(rèn)為某區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整治程項目是必要的、可行的。像其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，我國城市化發(fā)展也取得了長足的發(fā)展。但是，從總體上講，我國城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的路要走。我國是一個人均自然資源擁有量相對貧乏的大國，資源對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展將是一個長期的制新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.約因素。從與工業(yè)化發(fā)展息息相關(guān)的耕地、水和能源等重要資源的現(xiàn)狀看，我國的人均耕地面積只相當(dāng)于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足 畝，低于世界公認(rèn)的警戒線；由于工業(yè)化帶來城市化，原來的耕地變成了寬闊的城市道路，住宅區(qū)和工業(yè)廠房區(qū)，使得本來就缺乏的耕地變得更加緊張。這一進(jìn)程中，必將帶來經(jīng)濟(jì)、社會和文化各方面的變遷和沖突。在這樣的背景下，理清糾纏在土地這一不可再生資源上的種種利益瓜葛，并制定有利于促進(jìn)城市化進(jìn)程、有利于農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、適應(yīng)于市場經(jīng)濟(jì)總體制的土地戰(zhàn)略，不僅對土地各利益相關(guān)方格外重要，更是保障城市化這一中國經(jīng)濟(jì)重要進(jìn)程的根本所在。**歷史悠久，文化發(fā)達(dá)，自古是我國江南地區(qū)重要的農(nóng)業(yè)，工商業(yè)重鎮(zhèn)，素以“魚米之鄉(xiāng)” 、 “絲綢之府”、 “文化之邦”著稱。**與寧波隔江相望，是滬、杭、甬城市連綿區(qū)重要組成部分。隨著乍浦港的開發(fā)和杭州灣跨海大橋的建成，**在長三角中的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，同時，隨著**自身經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，也將攜區(qū)域背景優(yōu)勢主動加速融入到中國經(jīng)濟(jì)的火車頭當(dāng)中。**緊鄰上海，交通方便，處于大上海經(jīng)濟(jì)圈的第一輻射圈層，并承擔(dān)了截流作用，限制特大城市的惡性膨脹，實現(xiàn)生產(chǎn)力發(fā)展的梯度轉(zhuǎn)移。**已進(jìn)入工業(yè)化中期，但城市化水平相對滯后，還有 50%以上的農(nóng)民居住在農(nóng)村，一方面占用了大量非農(nóng)建設(shè)用地，同時由于分新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.散居住，各項城市基礎(chǔ)設(shè)施很難向這部分農(nóng)村居民覆蓋，公共服務(wù)也很難為他們提供到位。2022 年下半年以來，省委、省政府提出要在全省選擇具有較強代表性、典型性和可試性的地區(qū)，開展綜合配套改革試點，**被列為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點的地級市。由此，**市委、市政府《關(guān)于開展節(jié)約集約用地加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見》 、南湖區(qū)委、區(qū)政府《關(guān)于全面推進(jìn)村莊集聚加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的實施意見》分別明確，2022 年**市某區(qū)域全面啟動統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革暨“兩分兩換”試點工作。市委書記陳德榮，市委常委、秘書長蔣唯民，副市長陳越強等市領(lǐng)導(dǎo)和市級各有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人就“兩分兩換”的推進(jìn)工作，與各試點鎮(zhèn)、村的基層干部以及試點所在地的市、縣兩級的“兩代表一委員” 、村民代表等進(jìn)行懇談。七星鎮(zhèn)位于**市東北角，是**市的中心城鎮(zhèn)，距離**市區(qū) 公里，也是上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射的前沿地，與上海、杭州、蘇州均距 80 公里左右，滬杭高速公路、滬杭鐵路、320 國道穿鎮(zhèn)而過，交新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.通便捷。近幾年，隨著**城市建設(shè)的加速和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，七星鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)人口集聚度和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌都有了較大的改進(jìn)和完善。 項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)是深化**市土地節(jié)約集約利用工作，提高土地利用效益的需要我市人多地少，耕地后備資源匱乏，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，耕地保護(hù)與用地保障的矛盾日益突出?！秶窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃綱要(草案)》( 十一五) 提出，落實節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。從與工業(yè)化發(fā)展息息相關(guān)的耕地、水和能源等重要資源的現(xiàn)狀看，我國的人均耕地面積只相當(dāng)于世界平均水平的 1/3，一些沿海省市的人均耕地不足 畝，遠(yuǎn)低于世界公認(rèn)的警戒線。理清糾纏在土地這一不可再生資源上的種種利益沖突，并制定有利于促進(jìn)城市化進(jìn)程、有利于農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、適應(yīng)于市場經(jīng)濟(jì)總體制的土地戰(zhàn)略，即節(jié)約集約利用土地，不僅對土地各利益相關(guān)方格外重要，更是保障城市化這一中國經(jīng)濟(jì)重要進(jìn)程的根本所在。該項目的實施，正是符合了這一政策趨勢。“三農(nóng)問題”是農(nóng)村問題、農(nóng)民問題、農(nóng)業(yè)問題的總稱。從國外的發(fā)展歷程來看，都是通過實現(xiàn)現(xiàn)代化來帶動城市化，最后解決農(nóng)村問題。該項目是我市實行“兩分兩換”的主要內(nèi)容，因為實行“兩分兩換” ，首先要把原來分散布置的農(nóng)民住房進(jìn)行拆遷，并進(jìn)行臨時安置，待集中建設(shè)的安置房建造完成后，再進(jìn)行正式安置。以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障，通過在城市中建設(shè)安置房及相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施，可以使農(nóng)民搬遷到城市里居住、就業(yè)，同時可以土地承包經(jīng)營權(quán)置換得到城鎮(zhèn)居民的社會保障。 項目建設(shè)是**市發(fā)展都市農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求由于土地使用制度、戶籍制度和社會保障制度等方面的束縛，農(nóng)業(yè)小規(guī)模兼業(yè)經(jīng)營、農(nóng)民建房散亂和農(nóng)村宅基地閑置等問題長期得不到有效的破解，嚴(yán)重影響了我市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運行從區(qū)域布局上形成了以城市為中心、輻射帶動周邊近郊區(qū)域的都市農(nóng)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢。即以城三區(qū)為中心，輻射帶動周邊近郊區(qū)域；以涉農(nóng)區(qū)縣的部分區(qū)域為主，已形成城郊農(nóng)業(yè)發(fā)展的強勁勢頭；以城市的遠(yuǎn)郊農(nóng)業(yè)淺山塬區(qū)、嶺區(qū)為主的區(qū)域，形成了優(yōu)勢鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭。首先，加快發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，是構(gòu)建城郊型經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的動力。反之，沒有農(nóng)村、農(nóng)業(yè)人口走向富裕，也就沒有城市整體發(fā)展意義上的富裕。城市工業(yè)的科技、經(jīng)濟(jì)和文化，在對農(nóng)業(yè)的滲透同時，促進(jìn)了工業(yè)與農(nóng)業(yè)的有機結(jié)合。第三，加快發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，是實現(xiàn)農(nóng)村與城市服務(wù)一體化發(fā)展、推進(jìn)城郊型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效保障。因此，要使都市農(nóng)業(yè)健康、快速發(fā)展，就要從市場經(jīng)濟(jì)運行中尋找出路，滿足城市居民的需要。 項目建設(shè)是**市打造城鄉(xiāng)一體化先行地的需要胡錦濤總書記在中央農(nóng)村工作會議上指出“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展就是要充分發(fā)揮城市對農(nóng)村的帶動作用和農(nóng)村對城市的促進(jìn)作用，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化” 。從城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一般規(guī)律看，當(dāng)城市化水平達(dá)到 50%后，城市化開始向城鄉(xiāng)一體化邁進(jìn)。因此，順應(yīng)和把握城鄉(xiāng)一體化的基本規(guī)律，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，明確發(fā)展思路，整合工作力量，走城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展道路。**某區(qū)域是**市城市總體規(guī)劃中的一部分，2022 年以來，**某區(qū)域積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)新推進(jìn)、和諧構(gòu)建的“三大工程”建設(shè)，努力打造城鄉(xiāng)一體化先行地。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化步伐，不僅是新時期解決“三農(nóng)” 問題的根本途徑和實現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的必由之路；也是促進(jìn)我市接軌上海，融入長三角，建設(shè)大城市，增創(chuàng)新優(yōu)勢，推進(jìn)新跨越的重要舉措。到 2022 年，新社區(qū)集聚人口達(dá)到 5 萬人以上，形成整潔優(yōu)美的農(nóng)村面貌新格局” 。2022 年余新鎮(zhèn)、七星鎮(zhèn)要全面啟動建設(shè)步伐，計劃用5 年時間，重點建設(shè) 50 個左右農(nóng)村新社區(qū)示范點，同時推進(jìn)其他200 個左右規(guī)劃點的建設(shè)” 。爭取到 2022 年，有 30%及 10 萬畝耕地實行集中規(guī)模經(jīng)營，按照科學(xué)規(guī)劃、分步實施的原則，對城鄉(xiāng)各新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.類規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌整合。以集約利用土地為導(dǎo)向，加快編制農(nóng)村新社區(qū)布點規(guī)劃。強化鎮(zhèn)級財政、規(guī)劃、建設(shè)、城管和環(huán)保等職能，增強中心鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)自主權(quán)。通過本項目的實施，把**某區(qū)域打造成**的城鄉(xiāng)一體化先行地。 項目建設(shè)的可能性 項目建設(shè)的客觀條件近年來，**某區(qū)域以十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，拓展城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新空間，促進(jìn)集約集聚發(fā)展。同時，也為本項目的實施創(chuàng)造了較好的客觀條件。項目實施將嚴(yán)格遵循“以人為本、合理規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)可行、和諧發(fā)展”的原則，在認(rèn)真借鑒有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合**某區(qū)域的實際情況綜合考慮。 項目實施的資金條件**市委、市政府對推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，加快現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)非常重視，市、區(qū)、鎮(zhèn)三級財政對本項目建設(shè)的支持力度不斷加強，建立了統(tǒng)籌服務(wù)管理體制和優(yōu)化城鄉(xiāng)資源配置機制，初步形成城鄉(xiāng)互動的合作機制。**市委、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 促進(jìn)現(xiàn)代化新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》明確，以創(chuàng)新財政資金投入機制，優(yōu)化財政涉農(nóng)資金投入方向和投入結(jié)構(gòu)，確保公新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.共財政投入到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的重點區(qū)域、重點工程和重點項目，以先行鎮(zhèn)、試點村為載體，實行整體規(guī)劃，重點扶持。本項目實施后，還將通過土地流轉(zhuǎn)增加收益，通過引入各類資本拓展新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)域，通過土地規(guī)模經(jīng)營帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)提升，這些都將是保證本項目實施的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。因此，實施本項目是十分必要的。 項 目 地 點 及 區(qū) 位 分 析該項目地點在**市某區(qū)域七星鎮(zhèn)。某，又名湘家湖，湘湖。度假區(qū)規(guī)劃面積 715 公頃，其中湖泊 130 公頃，度假區(qū)融江南水鄉(xiāng)風(fēng)光、田園浪漫景色為一體，有兼具現(xiàn)代水上娛樂、農(nóng)業(yè)觀光、休閑度假之獨特功能。規(guī)劃中的某旅游度假區(qū)將興建國際會議沙龍、休閑賓舍、溫泉生活館以及游艇會所等項目，并最終將該區(qū)打造成一個具有國際視野和格局、集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、休閑度假、商務(wù)辦公、高尚居所為一體的綜合型旅游度假區(qū)。七星鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積 平方公里，人口 2 萬余人，是傳統(tǒng)的“魚米之鄉(xiāng)” 。城市東片楔形綠地面積約 1 萬畝（7 平方公里） ，是中心城市重要的生態(tài)功能區(qū)塊之一，隨著開發(fā)和建設(shè)力度的不斷加大，未來的東片楔形綠地將成為中心城市不可或缺的綠肺和休閑氧吧。 道路與交通條件320 國道公路以及建設(shè)中的湘湖大道、亞太路連接**市中心與某區(qū)域，距市中心車程僅 15 分鐘，項目范圍內(nèi)部有已經(jīng)建成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路、村級道路，各類機械設(shè)備均能到達(dá)項目建設(shè)地點。 排水周邊道路均鋪設(shè)雨、污水管道，可為本項目提供雨、污水排放接口。 電訊新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.可提供固定電話、寬帶光纖網(wǎng)絡(luò)、無線通訊等基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)和增值電信業(yè)務(wù)。 政策條件嘉委辦【2022】50號文《關(guān)于開展節(jié)約集約用地試點加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見》是本項目的綱領(lǐng)性文件，為本項目的實施指明了方向。新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.第四章 拆遷安置方案 政策依據(jù)及目標(biāo) 政策法律依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市房屋拆遷管理條例》《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（修正版）《**市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房拆遷安置補償辦法》(嘉政辦發(fā)【2022】44 號)《秀城區(qū)農(nóng)民住宅房屋拆遷安置補償實施意見》(秀城政發(fā)【2022】54 號文件)《**市區(qū)城市房屋拆遷獎勵優(yōu)惠辦法》(嘉政辦發(fā)【2022】107 號)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)【2022】3 號)《浙江省人民政府關(guān)于切實推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的若干意見》(浙政發(fā)【2022】3 號)《關(guān)于深化土地節(jié)約集約利用工作的若干意見》(嘉政發(fā)【2022】70 號)《關(guān)于開展節(jié)約集約用地試點加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見》(嘉委辦【2022】50號)《 關(guān) 于 進(jìn) 一 步 加 大 統(tǒng) 籌 城 鄉(xiāng) 發(fā) 展 力 度 加 快 推 進(jìn) 城 鄉(xiāng) 一 體 化 促 進(jìn) 現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目可行性研究報告.代 化 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 的 若 干 意 見 》 (南 委 【 2022】 1號 )）《 關(guān) 于 全 面 推 進(jìn) 村 莊 集 聚 加 快 農(nóng) 村 新 社 區(qū) 建 設(shè) 的 實 施 意 見 》(南 委 【 2022】 9號 )《南 湖 區(qū) 七 星 鎮(zhèn) 統(tǒng) 籌 城 鄉(xiāng) 發(fā) 展 區(qū) 域 總 體 規(guī) 劃 》《 七 星 鎮(zhèn) 農(nóng) 村 住 宅 置 換 城 鎮(zhèn) 房 產(chǎn) 實 施 細(xì) 則 》 (七 統(tǒng) 【 2022】 1 號 ) 政策目標(biāo)通過本項目的實施，帶動城鎮(zhèn)和中心村的建設(shè)、帶動土地流轉(zhuǎn)規(guī)模集約經(jīng)營，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；通過盤活農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地存量和挖掘潛力，加快推進(jìn)工業(yè)化；通過轉(zhuǎn)移、培訓(xùn)和提升農(nóng)民，加快推進(jìn)農(nóng)民市民化；通過加大以城帶鄉(xiāng)、以工哺農(nóng)力度，改造農(nóng)村、提升農(nóng)業(yè)、轉(zhuǎn)移農(nóng)民，加快推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，最終實現(xiàn)