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樓盤開發(fā)可行性研究報(bào)告-在線瀏覽

2025-07-01 05:23本頁(yè)面
  

【正文】 2項(xiàng)目簡(jiǎn)介⒈3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)⒈4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議二、 項(xiàng)目概況⒉1項(xiàng)目綜述⒉⒉2項(xiàng)目用地⒉⒉⒉⒉⒉3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r⒉⒉三、 項(xiàng)目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟(jì)分析⒊⒊⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊⒊四、 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析⒋1市場(chǎng)總體特征⒋2市場(chǎng)供給分析⒋⒋⒋3市場(chǎng)需求分析⒋⒋五、 項(xiàng)目發(fā)展定位⒌1項(xiàng)目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位⒌6客戶定位⒌7價(jià)格定位六、 營(yíng)銷策略⒍1營(yíng)銷策劃⒍2營(yíng)銷計(jì)劃⒍3場(chǎng)地布置⒍4營(yíng)銷費(fèi)用七、 物業(yè)管理策略⒎1物業(yè)管理的前期介入⒎2管理費(fèi)的確定⒎3具體對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、 項(xiàng)目可行性研究⒏1項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃⒏⒏⒏⒏、投資計(jì)劃及借款利息⒏2項(xiàng)目銷售和租貸收入測(cè)算⒏⒏⒏⒏⒏3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)⒏⒏⒏⒏⒏4項(xiàng)目不確定分析⒏⒏⒏⒏⒏5項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)⒏⒏⒏6結(jié)論與建議一、 評(píng)估結(jié)論二、 有關(guān)說(shuō)明及建議一、 報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù),注冊(cè)資本人民幣3,200萬(wàn)元。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好,具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資:211,816,962元 項(xiàng)目銷售收入:309,548,886元(別墅/住宅銷售率:95%);商業(yè)銷售率:100%稅后利潤(rùn)54,114,992成本利潤(rùn)率:%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV): 45,560,272動(dòng)態(tài)投資回收期:貸款償還期:2年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論 本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 根據(jù)測(cè)算,在預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和地段資源;與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案,擴(kuò)大媒體宣傳,注重營(yíng)銷推廣,保證銷售資金回款。 項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積336,088平方米,項(xiàng)目總建設(shè)用地面積280052平方米, 建筑高度控制在28層以下。 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7:地塊現(xiàn)狀之一 圖圖8:地塊現(xiàn)狀之二 圖 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示: 項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m178。用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70建筑密度≤29%建筑高度≤17總戶數(shù)666戶綠化率38% 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司 成立日期:一九九四年九月二日。編號(hào):No0064908。法定代表人:朱正賢。企業(yè)類型:合作經(jīng)營(yíng)(港資)。涉及許可證的項(xiàng)目憑證可許經(jīng)營(yíng)).營(yíng)業(yè)期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。三、 項(xiàng)目投資環(huán)境?。ǎ保?002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭  全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng) 8%。(2)全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。預(yù)計(jì)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主題,結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線,市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善,供求兩旺,行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。房?jī)r(jià)地域分化明顯,價(jià)格走勢(shì)溫和回落由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出,2003年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段;房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的充分釋放后,正趨于明顯遞減;個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。品牌化將成時(shí)尚,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪,并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè),受到市場(chǎng)的追捧。停止出讓別墅用地,調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)土地資源,維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性,規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn),2003年2月18日,國(guó)土資源部就“清理各類園區(qū)用地,加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供應(yīng),但也要把握市場(chǎng)吸納能力,嚴(yán)格控制總量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目,對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)限制;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年;為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān),商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款;對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的,收付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定;對(duì)購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的,應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例;借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年,所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋?!      |莞市宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析東莞市概況  東莞位于珠江三角洲東北部,東臨惠州、博羅,南連深圳,西與番禺隔海相望,北距廣州50公里,南距香港90公里,地處穗深港經(jīng)濟(jì)走廊的中間,水陸交通極為便利,廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯;廣深公路貫穿其中;距廣州白云機(jī)場(chǎng)和深圳寶安機(jī)場(chǎng)都只有50公里左右;主要港口——虎門港是國(guó)家一類口岸,對(duì)外國(guó)籍船舶開放。同時(shí),東莞還是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。優(yōu)越的人文地理環(huán)境,吸引了大批外商前來(lái)投資。全市陸地面積2465平方公里,本地戶籍人口156萬(wàn)人,外來(lái)暫住人口近500萬(wàn)人。新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費(fèi)貸款等條件均提高了門檻,房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會(huì)放慢,但會(huì)更加穩(wěn)健,那些靠資金運(yùn)作,跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會(huì)沒有生存基礎(chǔ)。l 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》為了貫徹落實(shí)《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》的精神,進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng),市建設(shè)主管部門按照國(guó)家、省對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定,結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況,制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整?! ⊥瑫r(shí),市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施,有效加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的管理,有效防止了諸如“問(wèn)題樓盤”,“爛尾樓盤”的出現(xiàn),維護(hù)了小業(yè)主的利益,促進(jìn)了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題,使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價(jià)開發(fā)用地,嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)的公平性,也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。此政策的推出,使土地的供應(yīng)在一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境下,減少投機(jī)行為,促進(jìn)土地出讓市場(chǎng)的有序發(fā)展。7月,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場(chǎng)秩序的命令:《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū),加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。對(duì)于土地市場(chǎng)中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價(jià)出讓土地等行為進(jìn)行查處。l 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。3、 減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān),吸引消費(fèi)者購(gòu)房的法規(guī):2002年1月,省政府公布的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定:“凡在我省按照市場(chǎng)價(jià)個(gè)人購(gòu)買普通住宅的,%征收”。此項(xiàng)措施在一定程度上減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。2001年11月份,國(guó)家計(jì)委宣布,取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在內(nèi)的投資項(xiàng)目審批。此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低后,消防設(shè)施配套費(fèi)取消,不再?gòu)某鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中切塊。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加,在2002年增幅最大,說(shuō)明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè).東莞市(2002年)人均GDP及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕階段,在全國(guó)屬于較高水平.從整體來(lái)講,東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣,處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段.基建投資對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng) (圖)東莞市從1999年以來(lái),房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值低于合理區(qū)間,說(shuō)明基礎(chǔ)建設(shè)投資沒有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙.東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主,人口分布平均,因此各鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)彼此之間依從性非常弱,各鎮(zhèn)對(duì)市區(qū)的依賴性也不強(qiáng).東莞房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì);由于投資額整體基數(shù)較低,目前整體看來(lái)呈現(xiàn)無(wú)序增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì).根據(jù)了解,1999年時(shí)新世紀(jì)、光大景湖的暢銷,增加了房地產(chǎn)投資者的信心,部分項(xiàng)目開始動(dòng)工,逐步進(jìn)入市場(chǎng)后,促使2000至2001年投資增長(zhǎng)速度較快,帶動(dòng)了2002和2003年投資的超快速增長(zhǎng). (圖)可見住宅投資的快速增長(zhǎng)是帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要原因.東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 (圖) (圖)2003年上半年,東莞全市共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目60個(gè),.東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 (圖)(圖)從竣工面積增長(zhǎng)率與銷售增長(zhǎng)率開看,歷年起伏較大.2003年上半年,%.其中空置一年以上(含一年),.東莞市民的房屋消費(fèi)觀念從過(guò)去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨保脴I(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面.自2002年開始,東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來(lái)人口為主,其購(gòu)房占商品房成交量比重達(dá)60%以上,而另一支購(gòu)房力量的后起之秀為本地居民,他們雖自有房產(chǎn),卻心儀環(huán)境和服務(wù)俱佳的住宅小區(qū),購(gòu)房數(shù)量逐年增加,大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主.東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格水平分析(1)總體價(jià)格東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主,人口分布平均,因此各鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)彼此之間依從性非常弱,.由于東莞本地的相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)整體樓市價(jià)格未有明確的統(tǒng)計(jì),因此為了能夠更好的把握目前的價(jià)格分布,我們此次就以莞城周邊地區(qū)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納分析,結(jié)果如下:(圖)(3)住宅市場(chǎng)進(jìn)程(圖)東莞的房?jī)r(jià)收入比處于一個(gè)相對(duì)比較合理的范圍,房地產(chǎn)價(jià)格沒有脫離居民的承受能力. 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū),是未來(lái)東莞的經(jīng)濟(jì)和科技中心,規(guī)劃面積72平方公里,其中有近8平方公里的湖面,、城市建設(shè)、社會(huì)事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,打造“科技共山水一色”的城市形象.東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)全市分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū):以市區(qū)為中心,包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū),是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,公路樞紐,珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一,外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地;以虎門為中心,包括長(zhǎng)安、厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū),是外向型港口工業(yè)和出口貿(mào)易區(qū),旅游中心和愛國(guó)主義教育基地;以常平為中心,包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟(jì)片區(qū),是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)基地;以塘廈為中心,包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū),是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū).這里公路交通發(fā)達(dá),莞深高速公路貫通全鎮(zhèn),“莞樟”、“石大”路兩條超一級(jí)公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯,交織成一個(gè)發(fā)達(dá)的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò),半小時(shí)生活圈幾乎可以到達(dá)東莞的每一個(gè)角落,距廣州機(jī)場(chǎng)、深圳機(jī)場(chǎng)、深圳羅湖出入境、虎門港只有30-40分鐘車程,距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。擁有三星集團(tuán)、香港偉易達(dá)集團(tuán)、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè),開始成為國(guó)際性大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。近幾年來(lái),對(duì)私營(yíng)企業(yè)實(shí)行了鼓勵(lì)扶持政策,創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境,涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強(qiáng)汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國(guó)源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營(yíng)企業(yè)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積3萬(wàn)多畝,魚塘面積5000多畝,水果面積約1萬(wàn)畝,蔬菜面積9000多畝。汽車文明在寮步得到充分體現(xiàn)。為進(jìn)一步強(qiáng)化寮步汽車銷售的龍頭地位,現(xiàn)正在興建占地1300畝的“東莞國(guó)際汽車貿(mào)易城”,將汽車城打造成為一個(gè)交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。外來(lái)人口增長(zhǎng)快,主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠從事技術(shù)流水線工作,小部分從事服務(wù)行業(yè)。全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度,人口總體素質(zhì)低。(4) 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門常平寮步石龍樟木頭石碣茶山GDP(萬(wàn)元)3630003301762618002030611312663103889
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