【正文】 沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、連接中原，貫通南北的重要地位。年平均降雨量約1000毫米，℃，全年無霜期230天?，F(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個區(qū)。二、國內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，按可比格價格計算，%。2001—2004年合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值情況三、財政收支及金融情況財政收入快速增長。%。%，%。%。其中，%，%。農(nóng)民人均純收入為2889元，%，農(nóng)民人均生活消費支出2509元，%；%。居民住房條件繼續(xù)改善，比2003年擴大1%，和全國同等城市相比，合肥總體居住情況屬于全國中上水平。城市綠化覆蓋率達32%，形成“城中有園，園中有城，城園交融，渾然一體”的城市園林特色。19952010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）：到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟區(qū)和城市群。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團式發(fā)展。合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求，2010年合肥要達到城區(qū)人口300萬，城區(qū)規(guī)模280平方公里，國內(nèi)生產(chǎn)總值達1000億元，人均收入水平達15000元。居住用地在老城區(qū)應(yīng)合理控制；東、北和西南三個分區(qū)應(yīng)充分挖掘用地的潛力，并適當增加一些居住用地；新城區(qū)可集中成片地建設(shè)大型社區(qū)。第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場研究一、合肥市房產(chǎn)市場整體情況概述1．供應(yīng)量合肥市房地產(chǎn)市場自2000年正式起步開始，目前已進入如火如荼的階段，各項數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、市場整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。2002年，合肥房地產(chǎn)完成投資40多億元，%,居安徽省各市之首，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省1/4。2004年以來，合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開局緩慢的現(xiàn)象，呈現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟快速運行的態(tài)勢。截至去年12月中旬，全市商品房銷售面積達近468萬平方米，其中住宅建筑面積407萬平方米，相對于2003年207萬平方米，同比增長226%。%，%。完成各類房地產(chǎn)交易23067件，面積達246萬平方米，同比分別增長46%、50%、35%。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84％，%，%。3．價格走勢自90年代中期以來，合肥市的商品房價格每年都有小幅度的攀升，房價平均每年上升每平方米3050元，2001年商品房均價為1893元/平方米；2002年商品住宅平均價格創(chuàng)新高。我們認為，導(dǎo)致價格上漲的主要有以下原因：首先，開發(fā)成本加大。另外有關(guān)房屋拆遷安置等一系列政策的出臺，無形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。 其次，融資渠道變窄。房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成由原來的貸款、自籌、其他三分天下轉(zhuǎn)為自籌、其他占主導(dǎo)，同時房地產(chǎn)資本金比例從20%提高到35%以上。%，%%，%，%%，這些金融調(diào)控手段讓房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些自有資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。我們認為，未來價格的走勢主要決定于土地供應(yīng)方式，土地供應(yīng)方式?jīng)Q定商品房價格行情的形成。至2004年年末，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有579家，比2003年的530家增長了40多家。其中被合肥市民認可的主要本土品牌房產(chǎn)企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。許多個性化、人文化、智能化小區(qū)的紛紛出現(xiàn)，新的物業(yè)管理模式也開始出現(xiàn)，低、中、高檔住房多層次供應(yīng)體系基本確立，房產(chǎn)開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向規(guī)?；ㄔO(shè)轉(zhuǎn)變。2004年，合肥市居民住房條件繼續(xù)改善，比上年分別擴大1%%，相比同類城市還有較大的差距；同時，大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長空間。從住宅的各種形態(tài)來看，小高層的市場接受程度已經(jīng)明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)品的主流。在2004年1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個百分點，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺了一系列旨在抑制房價、限制投機的政策措施。影響：增加銀行住房貸款風險，促使銀行系統(tǒng)通過提高貸款門檻、利率等措施控制風險。以五年期以上為例，%。影響：此次房貸利率調(diào)高，幅度較大，覆蓋面非常廣，全面提高所有購房者的供房負擔，并提高購房門檻。從市場反應(yīng)來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔心這是政府一系列新政策出臺的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時間，放慢樓盤投放速度。加息也給購房者心理上很大的觸動，雖然市場表現(xiàn)還是比較平靜，但部分已購房者還是考慮提前還貸，有意向購房的則選擇了進一步觀望。 國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》內(nèi)容：3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過了《國務(wù)院2005年工作要點》，隨后下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，通知內(nèi)容主要包括八點：一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任；三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四、嚴格控制被動性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施； 認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房價提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房價虛高負責。此舉表明國家真正下定決心從政治的高度來對待房價問題，讓各地方政府大力加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。 國務(wù)院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”內(nèi)容：4月28日，國務(wù)院出臺了“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國八條”。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。造成的直接影響就是購房者的觀望氣氛近一部加強。內(nèi)容：為貫徹國務(wù)院加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施，合肥市采取的主要措施有：一是從規(guī)劃的源頭上進行控制，嚴格高檔商品房的規(guī)劃建設(shè)。三是加強廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，加快建立住房社會保障體系，繼續(xù)發(fā)放廉租住房補貼，動工建設(shè)50萬平方米的經(jīng)濟適用住房。目前，稅務(wù)、土地、規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房價措施。影響：如果說“新國八條”是調(diào)控房價的大政綱要，此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房價的通知，則是把“國八條”的精神落實到了政策層面?！耙远愂照{(diào)控投機性和投資性購房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施，招招擊中當前樓市弊端，每項措施都有極強的針對性。從政策上看，對于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。目標客戶目前能夠接受的物業(yè)總價集中在3545萬元之間，而總價在30萬元左右的“經(jīng)濟型”住宅最受歡迎。a、 客戶年齡目標客戶年齡層主要集中在25—30（占26%）、31－35（占26%）、36－40歲（占28%）。b、客戶職業(yè)目標客戶主要分布在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。c、客戶獲取樓盤信息渠道目標客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面廣告（報版、單頁、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會、廣播等）。第四部分 產(chǎn)品對比研究一、產(chǎn)品類型研究1．項目類型由單一型項目向復(fù)合型、規(guī)?；l(fā)展目前合肥市場上在售樓盤數(shù)量不少，但大盤或精品樓盤有限。從合肥現(xiàn)有的樓盤建筑類型上看，正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復(fù)合型社區(qū)過度，大盤規(guī)模化開發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典型代表，綠城上海城、百協(xié)進入2004年，這一區(qū)域更加明顯，在其他地域也出現(xiàn)許多規(guī)模較大的樓盤，其中比較典型的包括城北的上城國際和城東的寶業(yè)2．小高層成為中高檔樓盤主流，且在項目中占有絕大比重小高層市場開始由起步階段邁入發(fā)展階段，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上，目前合肥市場上小高層供應(yīng)量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓盤甚至以小高層為主。目前，受樓盤規(guī)模和市場接受程度的影響，同時也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。 從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到2004年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯的走勢，基本持平，且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項目（香樟雅苑、丹青花園）。區(qū)域項目名稱項目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城大溪地南臨黃山路中段，北接長江路。學府春天石臺路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)）㎡ ㎡高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設(shè)計研究目前，合肥房產(chǎn)市場已進入了產(chǎn)品競爭階段