【正文】 沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、連接中原，貫通南北的重要地位。年平均降雨量約1000毫米，℃，全年無霜期230天?，F(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。二、國內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，按可比格價(jià)格計(jì)算，%。2001—2004年合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值情況三、財(cái)政收支及金融情況財(cái)政收入快速增長。%。%，%。%。其中，%，%。農(nóng)民人均純收入為2889元，%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2509元，%；%。居民住房條件繼續(xù)改善，比2003年擴(kuò)大1%，和全國同等城市相比，合肥總體居住情況屬于全國中上水平。城市綠化覆蓋率達(dá)32%，形成“城中有園，園中有城，城園交融，渾然一體”的城市園林特色。19952010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）：到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市群。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求，2010年合肥要達(dá)到城區(qū)人口300萬，城區(qū)規(guī)模280平方公里，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1000億元，人均收入水平達(dá)15000元。居住用地在老城區(qū)應(yīng)合理控制；東、北和西南三個(gè)分區(qū)應(yīng)充分挖掘用地的潛力，并適當(dāng)增加一些居住用地；新城區(qū)可集中成片地建設(shè)大型社區(qū)。第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場研究一、合肥市房產(chǎn)市場整體情況概述1．供應(yīng)量合肥市房地產(chǎn)市場自2000年正式起步開始，目前已進(jìn)入如火如荼的階段，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、市場整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。2002年，合肥房地產(chǎn)完成投資40多億元，%,居安徽省各市之首，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省1/4。2004年以來，合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開局緩慢的現(xiàn)象，呈現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢。截至去年12月中旬，全市商品房銷售面積達(dá)近468萬平方米，其中住宅建筑面積407萬平方米，相對于2003年207萬平方米，同比增長226%。%，%。完成各類房地產(chǎn)交易23067件，面積達(dá)246萬平方米，同比分別增長46%、50%、35%。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84％，%，%。3．價(jià)格走勢自90年代中期以來，合肥市的商品房價(jià)格每年都有小幅度的攀升，房價(jià)平均每年上升每平方米3050元，2001年商品房均價(jià)為1893元/平方米；2002年商品住宅平均價(jià)格創(chuàng)新高。我們認(rèn)為，導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要有以下原因：首先，開發(fā)成本加大。另外有關(guān)房屋拆遷安置等一系列政策的出臺(tái)，無形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。 其次，融資渠道變窄。房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成由原來的貸款、自籌、其他三分天下轉(zhuǎn)為自籌、其他占主導(dǎo)，同時(shí)房地產(chǎn)資本金比例從20%提高到35%以上。%，%%，%，%%，這些金融調(diào)控手段讓房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些自有資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。我們認(rèn)為，未來價(jià)格的走勢主要決定于土地供應(yīng)方式，土地供應(yīng)方式?jīng)Q定商品房價(jià)格行情的形成。至2004年年末，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有579家，比2003年的530家增長了40多家。其中被合肥市民認(rèn)可的主要本土品牌房產(chǎn)企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。許多個(gè)性化、人文化、智能化小區(qū)的紛紛出現(xiàn)，新的物業(yè)管理模式也開始出現(xiàn)，低、中、高檔住房多層次供應(yīng)體系基本確立，房產(chǎn)開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向規(guī)模化建設(shè)轉(zhuǎn)變。2004年，合肥市居民住房條件繼續(xù)改善，比上年分別擴(kuò)大1%%，相比同類城市還有較大的差距；同時(shí)，大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長空間。從住宅的各種形態(tài)來看，小高層的市場接受程度已經(jīng)明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會(huì)成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)品的主流。在2004年1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個(gè)百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺(tái)了一系列旨在抑制房價(jià)、限制投機(jī)的政策措施。影響：增加銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，促使銀行系統(tǒng)通過提高貸款門檻、利率等措施控制風(fēng)險(xiǎn)。以五年期以上為例，%。影響：此次房貸利率調(diào)高，幅度較大，覆蓋面非常廣，全面提高所有購房者的供房負(fù)擔(dān)，并提高購房門檻。從市場反應(yīng)來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔(dān)心這是政府一系列新政策出臺(tái)的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時(shí)間，放慢樓盤投放速度。加息也給購房者心理上很大的觸動(dòng)，雖然市場表現(xiàn)還是比較平靜，但部分已購房者還是考慮提前還貸，有意向購房的則選擇了進(jìn)一步觀望。 國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》內(nèi)容：3月底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過了《國務(wù)院2005年工作要點(diǎn)》，隨后下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，通知內(nèi)容主要包括八點(diǎn)：一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任；三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房價(jià)提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房價(jià)虛高負(fù)責(zé)。此舉表明國家真正下定決心從政治的高度來對待房價(jià)問題，讓各地方政府大力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。 國務(wù)院出臺(tái)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”內(nèi)容：4月28日，國務(wù)院出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國八條”。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。造成的直接影響就是購房者的觀望氣氛近一部加強(qiáng)。內(nèi)容：為貫徹國務(wù)院加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施，合肥市采取的主要措施有：一是從規(guī)劃的源頭上進(jìn)行控制，嚴(yán)格高檔商品房的規(guī)劃建設(shè)。三是加強(qiáng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加快建立住房社會(huì)保障體系，繼續(xù)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，動(dòng)工建設(shè)50萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。目前，稅務(wù)、土地、規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房價(jià)措施。影響：如果說“新國八條”是調(diào)控房價(jià)的大政綱要，此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房價(jià)的通知，則是把“國八條”的精神落實(shí)到了政策層面?！耙远愂照{(diào)控投機(jī)性和投資性購房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施，招招擊中當(dāng)前樓市弊端，每項(xiàng)措施都有極強(qiáng)的針對性。從政策上看，對于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。目標(biāo)客戶目前能夠接受的物業(yè)總價(jià)集中在3545萬元之間，而總價(jià)在30萬元左右的“經(jīng)濟(jì)型”住宅最受歡迎。a、 客戶年齡目標(biāo)客戶年齡層主要集中在25—30（占26%）、31－35（占26%）、36－40歲（占28%）。b、客戶職業(yè)目標(biāo)客戶主要分布在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機(jī)關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。c、客戶獲取樓盤信息渠道目標(biāo)客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面廣告（報(bào)版、單頁、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會(huì)、廣播等）。第四部分 產(chǎn)品對比研究一、產(chǎn)品類型研究1．項(xiàng)目類型由單一型項(xiàng)目向復(fù)合型、規(guī)?；l(fā)展目前合肥市場上在售樓盤數(shù)量不少，但大盤或精品樓盤有限。從合肥現(xiàn)有的樓盤建筑類型上看，正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復(fù)合型社區(qū)過度，大盤規(guī)?；_發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典型代表，綠城上海城、百協(xié)進(jìn)入2004年，這一區(qū)域更加明顯，在其他地域也出現(xiàn)許多規(guī)模較大的樓盤，其中比較典型的包括城北的上城國際和城東的寶業(yè)2．小高層成為中高檔樓盤主流，且在項(xiàng)目中占有絕大比重小高層市場開始由起步階段邁入發(fā)展階段，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上，目前合肥市場上小高層供應(yīng)量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓盤甚至以小高層為主。目前，受樓盤規(guī)模和市場接受程度的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。 從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到2004年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢，基本持平，且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項(xiàng)目（香樟雅苑、丹青花園）。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城大溪地南臨黃山路中段，北接長江路。學(xué)府春天石臺(tái)路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)）㎡ ㎡高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究目前，合肥房產(chǎn)市場已進(jìn)入了產(chǎn)品競爭階段