【正文】 、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會(huì)越來越?jīng)]有市場(chǎng)。據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過１００萬平方米，“供大于求”是一定存在的事實(shí)。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。（四）貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)利好政策：房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好的重要因素。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。(五)房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)或略有下降；2.花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4.高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6.中華路住宅的交易將日漸火爆，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為3600元/M2左右。區(qū)域內(nèi)高層競(jìng)爭(zhēng)程度的分析去年的高層市場(chǎng)是有目共睹的，市中心的競(jìng)爭(zhēng)尤顯激烈。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開發(fā)的溫度也會(huì)逐漸升高。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，競(jìng)爭(zhēng)主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營(yíng)銷雖是品牌營(yíng)銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場(chǎng)會(huì)以價(jià)格的變動(dòng)來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。通過以上的分析和預(yù)測(cè)，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)，高層客戶會(huì)越來越理性。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中趨于平衡。區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷環(huán)境的分析本項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開發(fā)和銷售，因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的卻較少。位置起價(jià)建筑風(fēng)格富水北路與延安東路交匯處3100元/M2M2高收入人群鴻基都市花園總建面3萬M2M2M2中高收入人群新進(jìn)貴山苑3幢高層，1幢多層組成M2M2高收入人群海恒貴山苑占地：總建面：M2M2高收入人群新大陸廣場(chǎng)總建面：M2M2高收入人群龍港國(guó)際中心25層的躍層商住樓，29層的平層組成M2M2高收入人群時(shí)代名仕樓總建面：3270元/現(xiàn)代風(fēng)格我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場(chǎng)等和其余路段質(zhì)素和價(jià)格相符的同質(zhì)樓盤。新大陸廣場(chǎng)：新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。該項(xiàng)目以新大陸廣場(chǎng)命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能化物管模式1)住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘。全新健康舒暢居住空間a.全景落地窗與大凸窗。觀景陽臺(tái)與生活融合。帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a.b.c.4)中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b.實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。全新智能化物管模式a.計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c.時(shí)代名仕樓：時(shí)代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1）采用超大戶型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。小區(qū)功能配套a.兒童游樂園；c.24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；e.3）安全服務(wù)保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。商務(wù)服務(wù)郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。維護(hù)服務(wù)；d.當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。目標(biāo)客戶群1)追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕；3)事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3.而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。新進(jìn)貴山苑：此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會(huì)上亮相，現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià)2680元/均價(jià)大約在2910元/強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營(yíng)造出寧靜溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。此外，樓盤的多層也以2538元/在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。M2左右；每戶均設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)，地下停車場(chǎng)方面設(shè)置有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。第二部分項(xiàng)目概況1.2.3.總建筑面積：36287住宅建筑面積：24676裙樓商場(chǎng)面積：7605電梯大堂：127總層數(shù)：30層建筑高度：4.項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1．周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。入市時(shí)機(jī)較好在中華中路版塊上，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”、“富水花園”的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來說，在中華中路版塊上本項(xiàng)目已無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。3．各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽之首例成熟“”。本項(xiàng)目具備塑造高檔高層住宅的先天條件由于本項(xiàng)目體量較小