【正文】 金融區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務(wù)項目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團及周邊居民。六產(chǎn)業(yè)：做強做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大門—鳳凰山上,南安一級公路穿境而過,、南昌市50公里、昌北國際機場35公里、九江港和國際名山廬山100公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站25公里，完全融入了“南昌半小時經(jīng)濟圈”。創(chuàng)業(yè)園座落在安義工業(yè)園區(qū)內(nèi)。同時，一如既往地做到“辛勤工作365天不休息，優(yōu)質(zhì)服務(wù)24小時無區(qū)別”，取消雙休日，工作在現(xiàn)場、解決問題在一線。至創(chuàng)業(yè)園開工以來，已吸引落戶企業(yè)32戶，合同資金10億元，意向項目15個。第四章 項目工程建設(shè)方案 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園擬規(guī)劃用地200畝（），位于江西安義工業(yè)園區(qū)。安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園將著力建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。將園區(qū)的科技交流、商務(wù)會談、電子資訊服務(wù)、人力資源服務(wù)、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務(wù)活動等提供必要的設(shè)施和便利服務(wù)。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動中心等。同時根據(jù)同類項目實際建設(shè)周期結(jié)合本項目實際情況需要，本報告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，一起進行施工。由于項目的建設(shè)期和招商、銷售期會重疊進行，項目施工建設(shè)需要配合廠房招商、營銷工作，包括很多的具體事項的實施，出于對資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進項目運作的各項實物的有序有效進行，統(tǒng)籌安排各項事務(wù)，貫徹項目管理的思想，實行成果目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)管理的方式，對整個項目實施全過程進行管理。項目的前營銷準(zhǔn)備階段：通過進一步的市場調(diào)查分析，進行項目的功能定位，價格定位，以及根據(jù)市場情況提出相應(yīng)的初步規(guī)劃建議，以服務(wù)與項目的具體規(guī)劃設(shè)計；制定初步的市場推廣計劃，融資計劃和資金投入計劃。項目建設(shè)前期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設(shè)計任務(wù)書在內(nèi)的相關(guān)文件，并取得開工報告和建設(shè)項目用的規(guī)劃許可證；進行土地的征用、出讓和拆遷工作，并取得相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證。項目建設(shè)施工實施階段：進行工程招投標(biāo)，確定施工單位，工程監(jiān)理單位；辦理相關(guān)手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進行現(xiàn)場施工管理。項目竣工驗收和投入經(jīng)營階段：工程完工，進行竣工驗收，辦理工程結(jié)算事宜；與業(yè)主協(xié)同辦理交房入園事宜；組織工業(yè)園區(qū)的后期管理。第六章 投資估算按照江西安義工業(yè)園區(qū)的土地拍賣價格預(yù)算，其項目土地投資成本為500萬元人民幣。及引進生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。項目建設(shè)一期為一年半（18個月）。項目融資主體為南昌力博投資有限公司。 。 項目建設(shè)投入資金除項目自有資金外。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，%，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。在項目投入總資金中，自有資金部分占：%債務(wù)資金部分占：%對于一個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。第八章 財務(wù)分析本報告財務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場規(guī)律及收入項目的基礎(chǔ)上，做個以下科學(xué)、合理的財務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個板塊：、倉庫、商務(wù)辦公等租金收入預(yù)測按照廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務(wù)辦公等租金計算的標(biāo)準(zhǔn)，通過對其工業(yè)園區(qū)出租市場的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其廠房及商務(wù)辦公等市場租金大約在30—50元/㎡月。（宿舍、食堂等）按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內(nèi)宿舍規(guī)模，一般每間60—70㎡左右、住10—12人，每間租金在800—1000元/間月。綜合年租金收入以上兩大塊。 項 目 金 額（萬元） 主營業(yè)務(wù)收入10000 工業(yè)園租金收入 主營利潤所得稅（按15%預(yù)測） 凈利潤 根據(jù)上述財務(wù)預(yù)測的結(jié)果顯示，項目建成后。%，項目建成后。項目財務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財務(wù)上是可行的。一般風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項目的可行性。嚴(yán)重風(fēng)險：有兩種情況，一是風(fēng)險發(fā)生的可能性大，風(fēng)險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但風(fēng)險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。項目的風(fēng)險因素識別和對風(fēng)險的評估見下表。項目的風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險市場需求量√競爭能力√周邊有同類產(chǎn)品競爭價格√項目的敏感性高2資源風(fēng)險√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險工程方案先進性√適用性√可靠性√可得性√4工程風(fēng)險工程地質(zhì)√可以防范水文地質(zhì)√可以防范工程量√可以防范5資金風(fēng)險匯率√利率√發(fā)生的概率小資金來源中斷√需要密切關(guān)注資金供應(yīng)不足√需要密切關(guān)注6政策風(fēng)險政策條件變化√短期內(nèi)概率不大經(jīng)濟條件變化√短期內(nèi)概率不大政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險工程建設(shè)交通運輸√供水√供電√8社會風(fēng)險√9其它風(fēng)險由表中可以看出，項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；存在比較嚴(yán)重的市場風(fēng)險和資金風(fēng)險，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項目存在的某些較大的風(fēng)險，基本屬于系統(tǒng)風(fēng)險，如果采取合理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項目也可以承受的。風(fēng)險回避風(fēng)險回避是徹底規(guī)避風(fēng)險的一種做法，即斷絕風(fēng)險來源。風(fēng)險控制風(fēng)險控制是可控制的風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生的可能性和減少風(fēng)險損失的措施，并從技