【正文】 金融區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務(wù)項(xiàng)目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團(tuán)及周邊居民。六產(chǎn)業(yè)：做強(qiáng)做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大門—鳳凰山上,南安一級(jí)公路穿境而過,、南昌市50公里、昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里、九江港和國(guó)際名山廬山100公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站25公里，完全融入了“南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。創(chuàng)業(yè)園座落在安義工業(yè)園區(qū)內(nèi)。同時(shí)，一如既往地做到“辛勤工作365天不休息，優(yōu)質(zhì)服務(wù)24小時(shí)無區(qū)別”，取消雙休日，工作在現(xiàn)場(chǎng)、解決問題在一線。至創(chuàng)業(yè)園開工以來，已吸引落戶企業(yè)32戶，合同資金10億元，意向項(xiàng)目15個(gè)。第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園擬規(guī)劃用地200畝（），位于江西安義工業(yè)園區(qū)。安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園將著力建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。將園區(qū)的科技交流、商務(wù)會(huì)談、電子資訊服務(wù)、人力資源服務(wù)、管理和營(yíng)銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務(wù)活動(dòng)等提供必要的設(shè)施和便利服務(wù)。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動(dòng)中心等。同時(shí)根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況需要，本報(bào)告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，一起進(jìn)行施工。由于項(xiàng)目的建設(shè)期和招商、銷售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目施工建設(shè)需要配合廠房招商、營(yíng)銷工作，包括很多的具體事項(xiàng)的實(shí)施，出于對(duì)資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作的各項(xiàng)實(shí)物的有序有效進(jìn)行，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)事務(wù)，貫徹項(xiàng)目管理的思想，實(shí)行成果目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)管理的方式，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行管理。項(xiàng)目的前營(yíng)銷準(zhǔn)備階段：通過進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查分析，進(jìn)行項(xiàng)目的功能定位，價(jià)格定位，以及根據(jù)市場(chǎng)情況提出相應(yīng)的初步規(guī)劃建議，以服務(wù)與項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)；制定初步的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，融資計(jì)劃和資金投入計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)前期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設(shè)計(jì)任務(wù)書在內(nèi)的相關(guān)文件，并取得開工報(bào)告和建設(shè)項(xiàng)目用的規(guī)劃許可證；進(jìn)行土地的征用、出讓和拆遷工作，并取得相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)證。項(xiàng)目建設(shè)施工實(shí)施階段：進(jìn)行工程招投標(biāo)，確定施工單位，工程監(jiān)理單位；辦理相關(guān)手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工管理。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和投入經(jīng)營(yíng)階段：工程完工，進(jìn)行竣工驗(yàn)收，辦理工程結(jié)算事宜；與業(yè)主協(xié)同辦理交房入園事宜；組織工業(yè)園區(qū)的后期管理。第六章 投資估算按照江西安義工業(yè)園區(qū)的土地拍賣價(jià)格預(yù)算，其項(xiàng)目土地投資成本為500萬元人民幣。及引進(jìn)生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。項(xiàng)目建設(shè)一期為一年半（18個(gè)月）。項(xiàng)目融資主體為南昌力博投資有限公司。 。 項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高，%，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。在項(xiàng)目投入總資金中，自有資金部分占：%債務(wù)資金部分占：%對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。第八章 財(cái)務(wù)分析本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場(chǎng)規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個(gè)板塊：、倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)辦公等租金收入預(yù)測(cè)按照廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務(wù)辦公等租金計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，通過對(duì)其工業(yè)園區(qū)出租市場(chǎng)的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其廠房及商務(wù)辦公等市場(chǎng)租金大約在30—50元/㎡月。（宿舍、食堂等）按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內(nèi)宿舍規(guī)模，一般每間60—70㎡左右、住10—12人，每間租金在800—1000元/間月。綜合年租金收入以上兩大塊。 項(xiàng) 目 金 額（萬元） 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10000 工業(yè)園租金收入 主營(yíng)利潤(rùn)所得稅（按15%預(yù)測(cè)） 凈利潤(rùn) 根據(jù)上述財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的結(jié)果顯示，項(xiàng)目建成后。%，項(xiàng)目建成后。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求量√競(jìng)爭(zhēng)能力√周邊有同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格√項(xiàng)目的敏感性高2資源風(fēng)險(xiǎn)√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程方案先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√4工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)√可以防范水文地質(zhì)√可以防范工程量√可以防范5資金風(fēng)險(xiǎn)匯率√利率√發(fā)生的概率小資金來源中斷√需要密切關(guān)注資金供應(yīng)不足√需要密切關(guān)注6政策風(fēng)險(xiǎn)政策條件變化√短期內(nèi)概率不大經(jīng)濟(jì)條件變化√短期內(nèi)概率不大政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)交通運(yùn)輸√供水√供電√8社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√9其它風(fēng)險(xiǎn)由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；存在比較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項(xiàng)目存在的某些較大的風(fēng)險(xiǎn)，基本屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取合理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項(xiàng)目也可以承受的。風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是徹底規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)來源。風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失的措施，并從技