【正文】 黑暗在2015年第一季度，%左右，我們當(dāng)時(shí)說(shuō)沒(méi)有關(guān)系，第二季度的時(shí)候還會(huì)企穩(wěn)，第三季度往下走，第四季度往上來(lái)，第三季度的時(shí)候紅線來(lái)了。大家平常批判是不是中國(guó)統(tǒng)計(jì)局在修改數(shù)據(jù)，我說(shuō)沒(méi)有關(guān)系，你在他修改的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上去預(yù)測(cè)，我相信統(tǒng)計(jì)的口徑，里面有很多的誤差，但是統(tǒng)計(jì)公布的數(shù)據(jù)不會(huì)指鹿為馬，結(jié)果到了2015年，第三季度公布的預(yù)測(cè)再往下降，我說(shuō)沒(méi)有關(guān)系，第四季度又會(huì)企穩(wěn)，現(xiàn)在我們看到的數(shù)據(jù)，第四季度開(kāi)始經(jīng)濟(jì)回暖了，但是明年還會(huì)下降，一季度還會(huì)下降，二季度還會(huì)下降，降到哪一個(gè)程度呢，如果保增長(zhǎng)力度再?zèng)]有上漲，%，如果像2008年四季度，再來(lái)一個(gè)四萬(wàn)億，需求就變了。到了第三季度，為什么會(huì)企穩(wěn)，現(xiàn)在大家關(guān)心的，是不是第三季度開(kāi)始企穩(wěn)，我們拭目以待。在中國(guó)資本市場(chǎng)當(dāng)中，房地產(chǎn)研究部告訴你，投資滯后于銷售大概三到六個(gè)月，投資上去的，三到六個(gè)月房地產(chǎn)投資也會(huì)上去，最明顯的是2008年第四季度，四萬(wàn)億發(fā)出的時(shí)點(diǎn)，本來(lái)房地產(chǎn)直線下降，四萬(wàn)億來(lái)的時(shí)候非常明顯的拐點(diǎn)?，F(xiàn)在變了，2014年7月30日，當(dāng)時(shí)真正的房地產(chǎn)新政，大面積的取消限購(gòu)?fù)七M(jìn)的時(shí)候，房地產(chǎn)銷售價(jià)格開(kāi)始逐步的回升企穩(wěn)，但是到現(xiàn)在房地產(chǎn)投資本質(zhì)上還是負(fù)區(qū)間，還在下降，左邊這張圖的第二個(gè)框，空間出現(xiàn)不斷的拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資還沒(méi)有企穩(wěn)，已經(jīng)比房地產(chǎn)銷售價(jià)格企穩(wěn)已經(jīng)五個(gè)季度了，我們從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)找到線索，美國(guó)房地產(chǎn)投資僅僅滯后于銷售一到兩個(gè)月，他們整個(gè)社會(huì)信息消化比我們充分很多，銷售價(jià)格一旦上漲，開(kāi)發(fā)商的投資馬上跟上，2008年次貸危機(jī)以后，房地產(chǎn)庫(kù)存大量過(guò)剩，花了多長(zhǎng)時(shí)間消化掉？整整五個(gè)季度，這就是這個(gè)框里面顯示出來(lái)的。才可以保證GDP增速不變。在這樣增速企穩(wěn)了，是不是問(wèn)題就沒(méi)有了,不是的，現(xiàn)在我們真正意義上大力的推進(jìn)，現(xiàn)在我們處在什么樣的狀態(tài)，放眼大周期的環(huán)境里面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放到現(xiàn)在經(jīng)歷了兩個(gè)大周期，一個(gè)是1978年改革開(kāi)放以后，改革紅利推動(dòng)上去了，鄧小平同志當(dāng)時(shí)做的聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，釋放農(nóng)村的活力，第二個(gè)在城市里面允許雙原制，第三個(gè)是允許農(nóng)民工進(jìn)城，一下子經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?%上升到14%，然后投機(jī)倒把都出來(lái)了，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始下降，疊加亞洲金融危機(jī)，結(jié)果經(jīng)濟(jì)下降，怎么辦，信貸放出來(lái)，當(dāng)時(shí)鄧小平同志南巡講話，大干快上，經(jīng)濟(jì)增速又上去了，大家知道，上去以后杠桿質(zhì)量，壞賬出現(xiàn)，朱镕基上臺(tái)主持經(jīng)濟(jì)工作，到1999年整個(gè)經(jīng)濟(jì)慢慢的去杠桿。2008年，很多其實(shí)大型的機(jī)構(gòu)投資都準(zhǔn)備好了抄房地產(chǎn)的底，四萬(wàn)億了，煮熟的鴨子都飛了?，F(xiàn)在和當(dāng)時(shí)的1999年，兩個(gè)圈的谷底其實(shí)是所有的線下跡象如出一轍，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面，產(chǎn)能過(guò)剩，高杠桿，貨幣政策寬松，政策應(yīng)對(duì)也是如出一轍，國(guó)企改革，成立壞賬資產(chǎn)處理公司，當(dāng)時(shí)四大國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，然后大力發(fā)展資本市場(chǎng)，1999年朱镕基說(shuō)大力發(fā)展資本市場(chǎng)，幫助企業(yè)去杠桿，現(xiàn)在也是一樣的。大家都知道去杠桿，但是我們每天接觸的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域意味著什么，銀行的壞賬逐步增長(zhǎng)，比以前我們更困難的是什么，我們還有一個(gè)匯率風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)國(guó)有銀行緩慢的釋放，但是匯率風(fēng)險(xiǎn)不是這樣，美聯(lián)儲(chǔ)每年開(kāi)幾次會(huì)，不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以把控的，前兩次中國(guó)股市的熔斷，其實(shí)本質(zhì)上不是壞事，一開(kāi)始的導(dǎo)火索是什么，一月六日，我每天都要主持會(huì)議，當(dāng)時(shí)我們注意到離岸匯率不斷的飆升，央行沒(méi)有干預(yù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們的市場(chǎng)風(fēng)平浪靜，當(dāng)時(shí)非常的詭異。八十年代，九十年代把整個(gè)拉美國(guó)家托入中等收入陷阱的是什么，也是美聯(lián)儲(chǔ)加息，他們的外債突然激增，但是我們有防火墻，我不相信我們會(huì)爆發(fā)危機(jī)，但是壓力無(wú)時(shí)無(wú)刻存在著。最有意思的是黃色的線走到上面以后，什么時(shí)候下來(lái)的，2014年11月份，股票市場(chǎng)突然飆升，股票市場(chǎng)沖的太高，把債券市場(chǎng)的錢(qián)都吸過(guò)去了。本輪中國(guó)的改革有沒(méi)有希望，我認(rèn)為還是很有希望的，從兩個(gè)維度，跟發(fā)達(dá)國(guó)家比較和發(fā)展中國(guó)家比較，2008年、09年以后，整個(gè)美國(guó)次貸危機(jī)以后，當(dāng)時(shí)全世界的經(jīng)濟(jì)周期都趨同，大家經(jīng)濟(jì)都下行，但是后來(lái)美國(guó)首先自己市場(chǎng)經(jīng)過(guò)改革以后，走出低谷，但是這個(gè)時(shí)候我們看到了日本、歐洲、中國(guó)都在大力推行和強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)改革。歐洲更沒(méi)有希望了，每個(gè)歐盟官方文件都需要被翻譯成25個(gè)官方語(yǔ)言，這里面溝通的問(wèn)題多么嚴(yán)重，他們后面救市的時(shí)候，德國(guó)人說(shuō)希臘人都是懶漢，我們不救你，所以我們的政治形態(tài)保證了我們?cè)陉P(guān)鍵時(shí)刻可以避免這種危險(xiǎn)，但是和發(fā)展中國(guó)家相比，金磚五國(guó)，我們比起巴西，南非，印度，我們的基礎(chǔ)效率設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比他們好很多。現(xiàn)在的新興產(chǎn)業(yè)都在不斷的增長(zhǎng)，電信、計(jì)算機(jī)等等，增長(zhǎng)速度都在10%以上，關(guān)鍵他們的占比還是比較小的。這張表是十幾年前在美國(guó)做的一個(gè)研究，當(dāng)時(shí)的研究是為什么美國(guó)的經(jīng)濟(jì)在九十年代繁榮了整整十一年，而以前只有五七年，大家都知道這是高科技驅(qū)動(dòng)，但是高科技怎么驅(qū)動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的，首先第一條，第一梯隊(duì)就是硅谷，硅谷你要知道他們創(chuàng)造的，不管是人員數(shù)量，創(chuàng)造的產(chǎn)值都是小行業(yè)，就是兩個(gè)行業(yè)，硬件和軟件，但是他關(guān)鍵是代表了美國(guó)最核心的最先進(jìn)的科技和生產(chǎn)力，怎么滲透到美國(guó)經(jīng)濟(jì)呢，有兩個(gè)，第一個(gè)是滲透到第二梯隊(duì)，就是互聯(lián)網(wǎng)+，2015年3月份的時(shí)候，我們出現(xiàn)的兩會(huì)里面的互聯(lián)網(wǎng)+，五六月份通過(guò)了中國(guó)制造2025，當(dāng)時(shí)我在美國(guó)十幾年前做了研究，把資本和勞動(dòng)力密度已經(jīng)低的小行業(yè)，主要是商貿(mào)，現(xiàn)在的馬云、阿里都是這樣的，這個(gè)并不是最重要的，第三梯隊(duì)才是最重要的，資本和技術(shù)密集的傳統(tǒng)大行業(yè)，這些行業(yè)一旦技術(shù)滲透進(jìn)去，可以拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，這就是美國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，還是高端制造。這就是我覺(jué)得大家可以作為長(zhǎng)期投資的參考線索。盛世神州基金董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人張民耕主持人：感謝俞博士的精彩發(fā)言，中國(guó)房地產(chǎn)商已經(jīng)越來(lái)越多跨出國(guó)門(mén)，走向世界，成為全球性企業(yè)。張民耕：各位來(lái)賓，各位同行，下午好！非常感謝鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)，鳳凰房產(chǎn)使得我有這個(gè)機(jī)會(huì)把我們這些年干的一件事情，就是走出國(guó)門(mén)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界這個(gè)事情給大家交流，我是以操盤(pán)手的身份講講我的切身體會(huì)。那時(shí)候我感覺(jué)這是一個(gè)口號(hào)，但是越聽(tīng)越覺(jué)得有道理，會(huì)后我們就去看,那時(shí)候正好是美國(guó)08年危機(jī)之后房地產(chǎn)跌到谷底的時(shí)候，房地產(chǎn)便宜到白菜價(jià)我們看到了洛杉磯機(jī)場(chǎng)邊上兩個(gè)辦公樓和一個(gè)停車樓，成本兩億美金，當(dāng)時(shí)的銀行拍賣(mài)，開(kāi)價(jià)4000萬(wàn)，那時(shí)候房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界還是一個(gè)口號(hào)，沒(méi)有被我們所掌握，當(dāng)時(shí)大家都說(shuō)湊一點(diǎn)錢(qián)，買(mǎi)，但是心里沒(méi)有底。到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界這個(gè)口號(hào)已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)，已經(jīng)變成了一種潮流、變成了一種標(biāo)準(zhǔn)配置。我們是實(shí)實(shí)在在走了這么一個(gè)過(guò)程，所以我們?cè)敢鈦?lái)分享自己的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。有的房地產(chǎn)商說(shuō)，看來(lái)中國(guó)的房企國(guó)際化是長(zhǎng)遠(yuǎn)的選擇。而且這里面很可能寄托著中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)、長(zhǎng)期的發(fā)展前景。從2012年開(kāi)始，正式組織了美元基金，走到現(xiàn)在我們已經(jīng)購(gòu)置了四千套，昨天算了一下，以盛世神州名義投的是3999套，還有一部分的其他基金投了200多套，加起來(lái)4000多套，我們?cè)敢夥窒硪幌逻@其中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界，走向國(guó)際，其實(shí)我們面臨的選擇是無(wú)限多的，澳洲不錯(cuò)，歐洲也不錯(cuò)，美國(guó)也不錯(cuò)，怎么選，我們?yōu)槭裁催x擇美國(guó)呢，我們基于這樣三個(gè)判斷：一個(gè)就是美元在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還是強(qiáng)勢(shì)貨幣，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)在你投資的時(shí)候，應(yīng)該毫不猶豫的擁抱美元；第二，美元在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還會(huì)保持比較低利率，做生意非常重要的一點(diǎn)，你可以加杠桿搞信貸，低利率就降低了你的投資風(fēng)險(xiǎn)；第三，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是全世界最優(yōu)的選擇市場(chǎng)。第一，我們看匯率就可以看到，美元持續(xù)走強(qiáng)，其他的各國(guó)貨幣相對(duì)于美元持續(xù)走弱，主要的原因一個(gè)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，為他們美元強(qiáng)勢(shì)奠定了基礎(chǔ)；第二，美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣的政策也是使得美元強(qiáng)勢(shì)奠定了政策基礎(chǔ)。第二點(diǎn)，美元的利率在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持比較低的水平，綠色的是通貨膨脹率，藍(lán)色的是美國(guó)的國(guó)債，黃色的是美聯(lián)儲(chǔ)基金的圖像，美聯(lián)儲(chǔ)十年期的基金幾乎為零，美聯(lián)儲(chǔ)加息以后，雖然對(duì)世界經(jīng)濟(jì)影響非常大的，但是小步走的，一年加四次才一個(gè)點(diǎn)，所以我們判斷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間美國(guó)的利率還是很低，好處就是我們加杠桿，所以我們?cè)诿绹?guó)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本長(zhǎng)都做到了本金1/3，甚至于25%到30%之間，借貸60%到70%，如果利率低使得我們的空間就很大，如果利率波動(dòng)不是很厲害，就使我們的杠桿風(fēng)險(xiǎn)不是很大。這是一張圖，把全世界可以稱得上有房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市都以顏色標(biāo)記起來(lái)，這個(gè)顏色是房?jī)r(jià)和收入之比，房?jī)r(jià)收入比越高越紅，越低越綠，我們可以看到，右手邊這一片紅的地方就是我們可愛(ài)的祖國(guó)，祖國(guó)山河一片紅，房?jī)r(jià)太高，收入太低，所以顏色是紅的，投資價(jià)值就比較小。除了紐約和舊金山以外，投資的性價(jià)比都很高。做基金還要考慮一個(gè)問(wèn)題投資人有什么需求，投資人這方面的需求極其強(qiáng)烈，甚至井噴，最近我們碰到一個(gè)案例，最近這次人民幣兌美元匯率調(diào)整的時(shí)間段里面，許多投資人非常著急，早一天，晚一天都計(jì)較，盡早的把錢(qián)匯過(guò)去保持很好的匯率。還有一個(gè)數(shù)字，60萬(wàn)到600萬(wàn)的可投資者，大眾富裕階層，這樣的人群有1500萬(wàn)，這兩個(gè)說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求人員基礎(chǔ)。這次投美國(guó)房地產(chǎn)我們還再三斟酌，這輪美國(guó)房地產(chǎn)的上漲有一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最主要的是就業(yè)率提高，失業(yè)率下降了，到今年年初美國(guó)的失業(yè)率是最好的一年，而美國(guó)社會(huì)財(cái)富的分配相對(duì)均勻，就業(yè)率就是房地產(chǎn)市場(chǎng)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從世界各國(guó)來(lái)說(shuō)，2015年有一些數(shù)據(jù)，前12個(gè)月，702億美元的外匯資本進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，這也是世界上各個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中最大的，亞洲進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)228億，可能接近200億進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，世界各國(guó)都往美國(guó)市場(chǎng)跑，確實(shí)說(shuō)明美國(guó)是首選。下面我交流一下我們投入美國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，第一個(gè)是開(kāi)拓美國(guó)市場(chǎng)要學(xué)習(xí)美國(guó)規(guī)矩，不學(xué)習(xí)美國(guó)規(guī)矩肯定要碰壁，美國(guó)的稅務(wù)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、金融，他們有200年的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史，積累了法律基礎(chǔ)。二線城市就是后面的圓圈，我們看作是二線城市，從波士頓到亞特蘭，邁阿密，奧蘭多，鳳凰城，這樣的美國(guó)的口岸城市，我們看作是二線城市，這些城市都是中國(guó)人耳熟能詳?shù)模覀円鲋袊?guó)式的美元基金，必須要有這樣的基礎(chǔ)。第三，內(nèi)陸的，芝加哥，華盛頓，包括拉斯維加斯這些城市。所以我們的項(xiàng)目池的分布也是沿著這樣的一二線城市的布局。美國(guó)有一種產(chǎn)品出租式公寓和學(xué)生公寓，這個(gè)市場(chǎng)是美國(guó)最大眾的市場(chǎng)，美國(guó)60%人有房，40%人租房，60%里面包括農(nóng)村和小城市，沒(méi)有租賃市場(chǎng)，40%是全國(guó)，所以租賃市場(chǎng)非常大，又穩(wěn)定，又有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，出租率很高，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，新就業(yè)的人多了，首先是的租房，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，人們退出買(mǎi)方市場(chǎng)，所以我們抓剛需市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)又對(duì)了。積極進(jìn)取的盈利模式和嚴(yán)格謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)控制，我們隨時(shí)微調(diào)我們的戰(zhàn)略和策略，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)和收益性的平衡。下行的時(shí)候主要是并購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)，上行的只有開(kāi)始建設(shè)，也建一些獨(dú)立屋，現(xiàn)在我們又是并購(gòu)和建設(shè)兩方面結(jié)合。最后說(shuō)一下我們的愿望，我們希望和全國(guó)的房地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)，在美國(guó)大資金可以獲得定價(jià)權(quán)，獲得非常多的優(yōu)惠，所以我們?cè)敢夂腿珖?guó)的開(kāi)發(fā)商結(jié)合起來(lái)我們的切身體會(huì)，在美國(guó)投資房地產(chǎn)除了地段、地段、地段，還要有更多的人，選擇好我們的合作伙伴，我們現(xiàn)在就是和美國(guó)的開(kāi)發(fā)商，TCR、HFF這些集團(tuán)合作，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合起來(lái)，上百人一起。感謝張總的精彩演講，希望全世界都看到中國(guó)地產(chǎn)商的項(xiàng)目和中國(guó)地產(chǎn)人的身影，鳳凰人將追隨大家的腳步，為全球華人推薦大家的優(yōu)秀樓盤(pán)！北京今久廣告?zhèn)鞑ビ邢挢?zé)任公司，就是在今年開(kāi)始與我們同行的伙伴，作為國(guó)內(nèi)單體最大的房地產(chǎn)廣告公司，今久已專業(yè)從事地產(chǎn)廣告行業(yè)整20年。下面，讓我們掌聲有請(qǐng)鳳凰房產(chǎn)嚴(yán)總與今久整合營(yíng)銷集團(tuán)田野先生上臺(tái)簽訂合作協(xié)議。接下來(lái)，讓我們正式進(jìn)入峰會(huì)主要環(huán)節(jié)。下面，讓我們一起進(jìn)入Part1——資本“攪局者”鵬華資產(chǎn)管理（深圳）有限公司執(zhí)行副總裁鄭怡大咖脫口秀：中國(guó)地產(chǎn)“輕時(shí)代”當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)插上現(xiàn)代金融的翅膀讓我們掌聲歡迎鵬華資產(chǎn)管理（深圳）有限公司執(zhí)行副總裁、中國(guó)REITs第一人——鄭怡女士為我們帶來(lái)大咖脫口秀——中國(guó)地產(chǎn)“輕時(shí)代”當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)插上現(xiàn)代金融的翅膀。我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)入了輕時(shí)代，為什么這么說(shuō)，主要基于過(guò)去的十幾年不動(dòng)產(chǎn)和金融結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)做判斷，這也是為什么2013年我選擇回國(guó)和萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭花了兩年的時(shí)間研究，做出了中國(guó)第一個(gè)公募REITs資金，在2015年9月30是在深交所掛牌，其實(shí)現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)金融行業(yè)已經(jīng)有了質(zhì)的變化。我們就看到保險(xiǎn)資金大舉入市，2015年股市先往上后往下，這樣狀況使得目前我們面臨著很強(qiáng)的資本結(jié)構(gòu)游戲規(guī)則的改變。70年代到90年代之初美國(guó)出現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出現(xiàn)了滯脹，通貨膨脹非常厲害，經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，但是作為從業(yè)人員，銀行不斷的跟著利率的攀升，參與到市場(chǎng)的投資，短期的利率上揚(yáng)，小型銀行在美國(guó)那時(shí)候有一個(gè)SL協(xié)會(huì)，給很多的小行業(yè)進(jìn)行貸款，在七十年代他們也要生存，政府類似于對(duì)仗的機(jī)構(gòu)，相對(duì)放松了對(duì)銀行的管制，允許他們可以大舉的進(jìn)行放貸，直接刺激的美國(guó)八十年代進(jìn)入房地產(chǎn)的危機(jī)，很多洗牌開(kāi)始了。第二個(gè)就是RTC不斷的處置資產(chǎn)的時(shí)候，希望可以加速資產(chǎn)的流動(dòng)，后期的時(shí)候很多的資產(chǎn)也很難處置掉，他們非常有創(chuàng)意的去跟金融市場(chǎng)結(jié)合，直接導(dǎo)致了九十年代初CMBS把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)按揭和資產(chǎn)對(duì)接的新的手段，我們可以看到九十年代后來(lái)，越來(lái)越多的REITs有1031的互換和UPREIT的方式，使得REITs不斷的進(jìn)行資產(chǎn)處置變現(xiàn)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和資本相結(jié)合的金融手段的產(chǎn)生。其實(shí)我們可以有很多的答案回答，比如說(shuō)我們講為了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)要進(jìn)行優(yōu)化，有更多的手段對(duì)接資本市場(chǎng)，我們也同時(shí)需要，國(guó)家也鼓勵(lì)我們盤(pán)活資產(chǎn)，把很多的資產(chǎn)變現(xiàn)，又不失去一些控制力。所以如果能夠證券化的話，我會(huì)做更多的公信力，但是這些都不是最根本的，其實(shí)我認(rèn)為最根本的是生存。2015年年底，我們看到的寶萬(wàn)之爭(zhēng)，反過(guò)來(lái)證明了什么，即便我們是龍頭老大，現(xiàn)在的時(shí)代變了，我們面臨不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的時(shí)代，市場(chǎng)速度非常快，無(wú)論你以前怎樣優(yōu)秀，或者我怎么小，為了我們不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的生存時(shí)時(shí)都會(huì)變化，我希望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證券化，使得我們不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)展翅高飛，在不動(dòng)產(chǎn)輕資產(chǎn)證券化的道路上到底有什么樣的金融手段可以做。REITs的特性，有固定的現(xiàn)金流，還有股權(quán)收益，這是一個(gè)股債雙性的東西。剛才說(shuō)到了REITs，REITs到底是什么，海外如何存在，2015年我們有了中國(guó)第一個(gè)公募REITs基金，這里面還不是很像西方的結(jié)構(gòu)，大家通過(guò)各種媒體了解到，REITs在海外是一個(gè)上市公司，但是在中國(guó)如果要把所有的不動(dòng)產(chǎn)公司變成REITs，估計(jì)財(cái)政局首先不會(huì)