【正文】 交通的檔次。規(guī)劃建設(shè)新的城區(qū)外環(huán)線，打通寶通街，建設(shè)石坊路，延伸**路等，構(gòu)建便捷的城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)緊靠新南外環(huán)，與中心城區(qū)連成一體，新南外環(huán)路的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)段已經(jīng)建成。城市化進(jìn)程研究4．1城市化改造與升級(jí)**市近年來(lái)不斷加大城市建設(shè)力度，積極推進(jìn)城市化建設(shè)。**城市化發(fā)展的主要?jiǎng)恿Πǎ撼擎?zhèn)人口的增加、城鎮(zhèn)間的相互作用、產(chǎn)業(yè)的空間集聚、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換以及外部資金和技術(shù)的進(jìn)入。一心，指**城區(qū)，位于全市轄區(qū)的幾何中心。三軸，膠濟(jì)鐵路和濟(jì)青高速公路構(gòu)成的東西向運(yùn)輸大通道，是山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要軸線和四大聯(lián)系通道之一，這同樣也是目前**市域城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線。以濟(jì)青通道為依托，以廟子鎮(zhèn)為端點(diǎn)，形成了一條由市區(qū)向西部山區(qū)輻射的二級(jí)軸線。四片區(qū)，一是中部城鎮(zhèn)群，以中心城區(qū)為中心。三是西部城鎮(zhèn)群，以廟子鎮(zhèn)為中心，包括廟子鎮(zhèn)、王墳鎮(zhèn)和邵莊鎮(zhèn)。4．3城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展研究**的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，通過(guò)結(jié)合市域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，逐步形成具有較強(qiáng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)凝聚力的職能分工明確、城鎮(zhèn)特色鮮明的市域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。近期規(guī)劃（到2010年）～；遠(yuǎn)期規(guī)劃（到2020年）～。4．4城區(qū)改造進(jìn)程**是一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)城市，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，原有的城市布局正在發(fā)生很大變化。全市先后在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)了海天水產(chǎn)干貨批發(fā)市場(chǎng)、摩托車批發(fā)市場(chǎng)、東方商貿(mào)城等大型批發(fā)市場(chǎng)。**市結(jié)合舊城改造提升，確立了“以路帶項(xiàng)目、以河帶項(xiàng)目、以公共事業(yè)建設(shè)帶項(xiàng)目，成片開(kāi)發(fā)、集中建設(shè)”的原則。隨著**市推進(jìn)城市化進(jìn)程，中心城區(qū)也開(kāi)始擴(kuò)張，功能強(qiáng)化，具有鮮明的人文自然景觀特色的南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將成為城市中的高檔區(qū)域。改革開(kāi)放以來(lái)，山東半島成為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心、城市分布的密集區(qū)、對(duì)外開(kāi)放的門戶。根據(jù)這一規(guī)劃，半島都市群將以青島為龍頭，以青島和濟(jì)南為區(qū)域發(fā)展雙中心，形成六個(gè)等級(jí)的城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，依托“膠濟(jì)線”、“沿海線”等四條發(fā)展軸線的輻射作用，推動(dòng)以韓日為主要方向的經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略等六大發(fā)展戰(zhàn)略。在全國(guó)范圍內(nèi)，半島城市群也將是黃河流域的經(jīng)濟(jì)中心和龍頭帶動(dòng)區(qū)域，與京津冀、遼中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。山東半島城市群在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的位置2007年，山東省積極轉(zhuǎn)換發(fā)展思路，在進(jìn)一步強(qiáng)化“主體”發(fā)展的同時(shí)，尋找“兩翼”縱向發(fā)展的突破口，對(duì)全省區(qū)域發(fā)展格局提出了“一體兩翼”的重要構(gòu)想。 “一體”是全省的交通發(fā)達(dá)帶、主體產(chǎn)業(yè)帶、城市連綿帶、創(chuàng)新密集帶、前沿開(kāi)放帶、資本聚集帶和人才薈萃帶，構(gòu)成山東經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主體?！耙惑w”和“兩翼”各具優(yōu)勢(shì)又存在有機(jī)聯(lián)系，在發(fā)展要素、產(chǎn)業(yè)層次、功能定位等方面，形成一個(gè)相互依存、相互支撐、分工協(xié)作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的有機(jī)整體。**在區(qū)域城市體系中的作用與定位在山東省“一體兩翼”發(fā)展全局中，**市的區(qū)位極具特殊性，從東到西，從南至北，**都處于中心位置，是全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局的交匯點(diǎn)，是“一體”的中心，“兩翼”的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。**市在山東半島都市群中的重要位置為了突出“中心”地位，**把城市建設(shè)作為第一推動(dòng)力，確立了“一城四區(qū)六大基地”的城市布局，沿襲和擴(kuò)展“白墻灰瓦、綠樹(shù)青石”的城市風(fēng)貌，規(guī)劃建設(shè)總投資150億元，建設(shè)包括體育中心、會(huì)展中心、中央商務(wù)區(qū)在內(nèi)的“六路一河四中心”等30多個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，對(duì)城市的居住、商貿(mào)、休閑、工業(yè)等功能區(qū)進(jìn)行重新劃分。為更好地承擔(dān)半島都市群制造業(yè)轉(zhuǎn)移，積極做大做強(qiáng)機(jī)械制造這一優(yōu)勢(shì)行業(yè)。立足豐富的礦產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)了總投資30億元的中聯(lián)魯宏水泥以及新型建材、泰和礦業(yè)等一大批投資過(guò)億元的建材生產(chǎn)企業(yè)，努力打造半島都市群的建筑材料基地。為讓區(qū)位優(yōu)勢(shì)變成發(fā)展優(yōu)勢(shì)，讓城市融入“一體兩翼”，放大“中心”作用，**立足豐富的物流和旅游資源，把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在突出位置。目前，新建的益都鋼材物流園，引進(jìn)了哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，與龍口港聯(lián)手建立了保稅物流中心和天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺(tái)，進(jìn)一步把**連接了大海，變成了鋼材“旱地碼頭”。這樣一個(gè)入駐600多家物流企業(yè)和實(shí)體，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省，年物流量160萬(wàn)噸的大型“物流城”基本形成。在提升原來(lái)旅游資源的基礎(chǔ)上，規(guī)劃運(yùn)作了云駝玲風(fēng)景區(qū)整合、龍興寺重建、十里古街開(kāi)發(fā)等60多項(xiàng)文化旅游項(xiàng)目，打造出古城、佛壽文化、生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)觀光等“四大旅游片區(qū)”， 使**成為全省重要的旅游城市。尤其是作為國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，**市優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適的人居條件以及便利的交通吸引了周邊地區(qū)（淄博、濰坊、東營(yíng)、壽光、臨淄、廣饒等地）很多高素質(zhì)人群到**市買房居住。**，正積極融入到這一發(fā)展全局，正在充分放大在“一體”中的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載功能，充分提升在“兩翼”中的樞紐地位，**市更富有吸引力和輻射功能。未來(lái)五年**市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，計(jì)劃到2012年全市生產(chǎn)總值突破500億元。財(cái)政收入分析20032007年**市地方財(cái)政收入情況分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：《**市政府工作報(bào)告》、《濰坊年鑒》）通過(guò)對(duì)20032007年**市地方財(cái)政收入情況分析，**市財(cái)政收入逐年以25%左右的速度提升，這為房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。自2003年的五年來(lái)，**市全社會(huì)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資498億元，%。完成體育中心和會(huì)展中心二期、石坊路建設(shè)、南陽(yáng)河綜合整治一期、市民休閑娛樂(lè)中心、中央商務(wù)區(qū)一期、星級(jí)酒店等工程。**市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中的比重較小，僅占到6 %左右，這與全國(guó)平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說(shuō)明在**市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成中，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)投資仍是主要構(gòu)成部分，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析“南有江蘇無(wú)錫，北有山東**”， 八十年代，**市是江北第一財(cái)政收入過(guò)億元的縣，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢靠?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，現(xiàn)已形成瓜菜、果品、花卉、畜牧、優(yōu)質(zhì)糧五大支柱產(chǎn)業(yè)，是“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”和全國(guó)“蜜桃之鄉(xiāng)”。工業(yè)新增規(guī)模以上企業(yè)349家，實(shí)繳稅金過(guò)千萬(wàn)元企業(yè)16家，機(jī)械加工、石油化工、冶煉建材三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的比重達(dá)到60%。服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，旅游總收入、市場(chǎng)交易額年均分別增長(zhǎng)23%和25%；現(xiàn)代物流中心列入省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，一批物流項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。服務(wù)業(yè)從行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展情況看，傳統(tǒng)三產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，如交通運(yùn)輸和商業(yè)，比重稍有降低；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融、旅游、信息、咨詢、社區(qū)服務(wù)等新興行業(yè)發(fā)展迅速。第二產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，而加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財(cái)政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴(kuò)大內(nèi)需。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著**市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和總體數(shù)量的不斷提高，為**市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更廣泛類型的客戶群。**市地處山東半島中部，膠濟(jì)鐵路中段，是山東省“一體兩翼”發(fā)展的交通樞紐，具有發(fā)展物流業(yè)得天獨(dú)厚的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)。**現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目，被列入山東省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，總投資20億元的港天保稅物流中心項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，益都鋼材物流園近期投入使用，哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流落戶**，天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺(tái)成立。各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的蓬勃興起為物流業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。5．2旅游業(yè)**市名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，是著名的歷史文化名城。**市將獨(dú)具特色的文化資源和得天獨(dú)厚的旅游資源有機(jī)結(jié)合，突出“古、青”特色，建設(shè)古州，充分挖掘整合**歷史文化和民俗風(fēng)情，以“古”為底色，以改造提升為重點(diǎn)，整合古街、古寺、古庭院等古跡，做大“古城文化”，全力打造“佛國(guó)壽山，古州福地”城市文化品牌，規(guī)劃建設(shè)了“四片、十一園、十二館”。以老城區(qū)為中心，以范公亭公園、偶園、真教寺、清真寺等為主要景點(diǎn)，以燦爛的古州文化為主題，占地40平方公里；二是佛壽文化片區(qū)。以西南山區(qū)為中心，以仰天山、唐賽兒寨、八喜谷為主要景點(diǎn)，以綠色生態(tài)、休閑度假為主題，占地600平方公里；四是彌河生態(tài)休閑旅游片區(qū)?！笆粓@”就是以**歷史文化為主線，充分保護(hù)和挖掘**的遺址遺存和民俗風(fēng)情，建設(shè)十一個(gè)不同朝代風(fēng)貌的，散落城區(qū)的，折射歷史的遺址公園、花園小區(qū)、生態(tài)園區(qū)。已經(jīng)有龍興寺修復(fù)、九龍澗景觀公園、東夷文化生態(tài)園、甲子文化生態(tài)園等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目在建。**市的特有歷史文化、自然風(fēng)光、花卉產(chǎn)業(yè)等，已形成**獨(dú)具特色的旅游資源，旅游業(yè)已經(jīng)成為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)城市地產(chǎn)宣傳有著重要意義。從上世紀(jì)八十年代初開(kāi)始，**花卉開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。全市建起了黃樓花卉集中種植基地、云門山大花蕙蘭基地、王府街道蘭花基地、譚坊高檔綠化苗木基地、城區(qū)花卉盆景基地、王墳苗木樹(shù)樁基地、東夏綠化苗木基地、邵莊果樹(shù)苗木基地八大基地。在全國(guó)設(shè)立了160余處銷售點(diǎn)，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)20多個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)），是江北最大的花卉生產(chǎn)、集散地?；ú?huì)2001年至2003年，先后舉辦了**花卉交易會(huì)和第三屆山東省花卉博覽會(huì)。歷屆花博會(huì)期間，300多萬(wàn)人次參觀交易，吸引了韓國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的100多家知名花木企業(yè)落戶**，花木交易量年增30%以上。花博會(huì)搭建起**花卉走向全國(guó)和世界的交流平臺(tái)。**將以“七博會(huì)”為契機(jī)推出15 條以上以花卉旅游為主題的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游線路，聚集更多的人氣和商機(jī)。為辦好“七博會(huì)”，**市開(kāi)工建設(shè)一系列配套工程，國(guó)家、省、濰坊市和**市的投入將在50億元以上，匯集巨大的人流、物流、信息流、資金流，可以說(shuō)一次花博會(huì)就能把整個(gè)城建帶動(dòng)起來(lái)，極大地增強(qiáng)了城市的承載功能和輻射能力。居民收入與消費(fèi)水平分析目前**市人均GDP已高于2000美元，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過(guò)1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級(jí)，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。消費(fèi)潛力升級(jí)。居住水平分析通過(guò)調(diào)查，**近年城市化進(jìn)程速度較快，**居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年**城鎮(zhèn)居民人均居住面積已超過(guò)25平方米。從住宅指標(biāo)看，**今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要概念就是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。小結(jié)：通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前**市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時(shí)地確定未來(lái)城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲(chǔ)備了足夠的土地資源，而人口的增長(zhǎng)和居民收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來(lái)幾年**市的房地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展的高峰期。第二部分 **市房產(chǎn)市場(chǎng)分析研究一、城市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展可以說(shuō)是從2005年后開(kāi)始的。因此，2005年6月份國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)**的房地產(chǎn)業(yè)影響甚小，沒(méi)有進(jìn)入門檻限制。同時(shí)，**的城市化進(jìn)程的加快，**的大規(guī)模舊城改造，以及提出的建設(shè)現(xiàn)代化中級(jí)城市的奮斗目標(biāo)，更加加速了**的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的發(fā)展。而**的房?jī)r(jià)卻不僅沒(méi)有下降反而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，截至2006年年底，**城區(qū)的一手房平均房?jī)r(jià)已達(dá)2000元/平方以上，比2005年年底增長(zhǎng)20%以上。2006年后，**房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開(kāi)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步活躍。隨著眾多省內(nèi)外的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，新鮮、先進(jìn)的理念對(duì)**房地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生影響。中國(guó)華通集團(tuán)對(duì)**人來(lái)說(shuō)非常陌生，當(dāng)他們高調(diào)進(jìn)入**的時(shí)候，更多的人是持懷疑態(tài)度。相比中都財(cái)富廣場(chǎng)，青都國(guó)際可以說(shuō)是靜悄悄地成長(zhǎng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，不遠(yuǎn)的將來(lái)，青都國(guó)際將成為南陽(yáng)河畔一大景觀標(biāo)志。隨著**現(xiàn)在的城市化進(jìn)程的加快和交通環(huán)境的改善，**面向的購(gòu)房者將不僅僅是**，例如云門山花園的購(gòu)房者中，淄博，東營(yíng)的購(gòu)房者眾多，**的住房環(huán)境和消費(fèi)水平等吸引了這些外地的購(gòu)房者。二、土地供應(yīng)分析目前，國(guó)家已形成較為完善的土地供應(yīng)政策體系，總的來(lái)說(shuō)就是提高土地資源的市場(chǎng)配置度，逐步縮小劃撥用地比例，擴(kuò)大土地的有償使用范圍。土地供應(yīng)須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，出讓價(jià)格不得低于國(guó)家最低限價(jià)，**市的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米。國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)資料顯示：2005年**市用于招拍掛出讓的土地為255畝，2006年為578畝，2007年為1037畝，合計(jì)1870畝。最嚴(yán)格的土地管理政策決定了每年分配的新增用地指標(biāo)非常少。國(guó)家實(shí)行節(jié)約集約用地原則，所以鼓勵(lì)充分挖掘、利用存量建設(shè)用地。因此，受用地指標(biāo)限制，今后**城區(qū)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有出讓土地供應(yīng)量將大幅減少。通過(guò)近三年土地供應(yīng)情況來(lái)看，進(jìn)入2006年后，由于**城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外地開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始紛紛進(jìn)駐**，土地供應(yīng)量成倍增加，2007年土地供應(yīng)量接近前三年之和。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門統(tǒng)計(jì)資料顯示，近三年內(nèi)**的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈逐年遞增趨勢(shì)：；；。進(jìn)入2007年以來(lái)，受整體市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)規(guī)模增加，新開(kāi)