【正文】 滄大橋與廈門(mén)島內(nèi)連在一起，廈漳跨海大橋使海滄與漳州連在一起，而海滄市中心的規(guī)劃又給廈門(mén)及外地人民描繪了美好的居住夢(mèng)想，可以認(rèn)為海滄將會(huì)成為外來(lái)購(gòu)房者最看好的區(qū)域之一，海滄房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題分析 ● 海滄作為21世紀(jì)廈門(mén)的新城區(qū)觀念還沒(méi)有被消費(fèi)者廣泛接受，扭轉(zhuǎn)觀念還需要時(shí)間，長(zhǎng)期生活和居住在廈門(mén)島內(nèi)，本島觀念給購(gòu)房造成了較大的影響?！? 海滄房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)不到他們的要求，居住品質(zhì)與島內(nèi)房產(chǎn)比差距明顯?！? 從全市整體規(guī)劃看，海滄是廈門(mén)主要工業(yè)地帶，屬生產(chǎn)性企業(yè)云集區(qū)域，眾多大型企業(yè)聚集于此，這就決定了海滄是一個(gè)經(jīng)濟(jì)物品的生產(chǎn)基地，而不是一個(gè)物品流通集散地，其所有配套設(shè)施都是以“工業(yè)生產(chǎn)”為中心展開(kāi)的，也即海滄未來(lái)的發(fā)展并不是商業(yè)中心。比如公交車(chē)費(fèi)、公交線路、休閑場(chǎng)所等?，F(xiàn)在海滄的不方便主要的是第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的不足，海滄居民可娛樂(lè)，消費(fèi)的場(chǎng)所少。海滄房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析● 廈門(mén)由海島型向海灣型城市的轉(zhuǎn)變，海滄作為廈門(mén)二十一世紀(jì)的中心，將一直受到市場(chǎng)關(guān)注，建設(shè)海滄新市區(qū)就成為市府重要工程，而海滄新城規(guī)劃的落實(shí)，對(duì)完善海滄的交通網(wǎng)絡(luò)和區(qū)內(nèi)生活休閑配套將是里程碑式的突破。● 大量島內(nèi)企業(yè)搬到海滄進(jìn)行易地改造，帶來(lái)了島內(nèi)人員與海滄的密切交流，這將進(jìn)一步集聚海滄的人氣及島內(nèi)居民對(duì)海滄的了解?！? 海滄在三明、龍巖等地的影響日益擴(kuò)大?！? 32宗房地產(chǎn)用地中，包括超大規(guī)模的未來(lái)海岸和綠苑小區(qū)，這兩個(gè)項(xiàng)目將主導(dǎo)海滄房地產(chǎn)走勢(shì)，給其他中小項(xiàng)目較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 四、個(gè)案市調(diào)表案名開(kāi)發(fā)商工地位置面積配比面積去化公攤、按揭、物業(yè)費(fèi)產(chǎn)品特征及其它備注銀都花園廈門(mén)永鴻裕投資發(fā)展有限公司滄二路與海五路交界處1R：47—50㎡2R：61—80㎡3R：109㎡4R：147㎡806150109147公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年總建筑面積125㎡，以觀海、聽(tīng)潮、采用三大主題，建筑群、棟距50M、中庭花園8000，一層店面挑高6M，五大健康設(shè)施、戲水樂(lè)園、羽毛球、乒乓球場(chǎng)、健身中心自選式物業(yè)管理、超大棟距、外墻梁柱外移、四大四明、封閉管理文軒花園海滄房地產(chǎn)海五路后段1R：49—52㎡2R：82—88㎡3R：105—124㎡共180戶7810050105130170公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十年位于滄一路新市區(qū)中段，周邊社區(qū)服務(wù)功能一應(yīng)俱全，㎡，建筑面積5萬(wàn)㎡，6168㎡中庭花園，分三期完成風(fēng)格獨(dú)特、品位高尚、功能齊全，具有維多利亞建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)，㎡，㎡，帶大露臺(tái)海福廣場(chǎng)廈門(mén)海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄二路與海四路匯處1R：50㎡2R：73—86㎡3R：100—142㎡4R：176—179㎡7695105公攤：%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年㎡，由六棟五層至六層住宅樓組成，綠化主30%，周邊配套完善磚混結(jié)構(gòu)、南北朝向、面積適中、A型客、餐廳自然區(qū)隔、獨(dú)立用餐窨、明廚明衛(wèi)新華園廈門(mén)恒隆信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄二路1R。月按揭：六成十五年占地面積10473㎡，中庭花園30000㎡，整體設(shè)計(jì)，歐洲古典建筑風(fēng)格，由4幢住宅樓組成，1層店面，2—8層住宅戶型大多南北朝向、東西向少數(shù)、（標(biāo)準(zhǔn)型）整體布置適當(dāng)鑫銀公寓廈門(mén)鑫星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服限公司滄二路2R：61—111㎡3R：109—111㎡店鋪：18戶109111927661公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年占地12664㎡，四棟八層，商住兩用樓宇，底層為沿街商場(chǎng)客廳帶陽(yáng)臺(tái)、面積28㎡，主臥帶陽(yáng)臺(tái)、結(jié)構(gòu)較方正，浪費(fèi)較少，多采光較好金茂花園海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄一路1R：47—55㎡2R：55—88㎡3R：85—102㎡88551025574公攤：12%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十年地處海滄繁華地段，占地面積10974㎡，總建筑面積26098㎡，100多個(gè)車(chē)位2R樓中樓，小面積超豪華，5個(gè)第一，澳洲名師規(guī)劃的新古典花園城堡，擁有亞熱帶椰林泳池的度假社區(qū)，規(guī)劃私人會(huì)所的星級(jí)社區(qū)，采用智能化安全系統(tǒng)封閉社區(qū)備注：以上各項(xiàng)目銷(xiāo)售均已接近尾聲，市場(chǎng)上住宅銷(xiāo)售有斷層狀況。而即將交付使用的期房與海滄現(xiàn)有配套距離較遠(yuǎn)，而新的配套遠(yuǎn)未跟上，這樣在未來(lái)幾年內(nèi)，區(qū)域生活性能差。其中1R規(guī)劃范圍是： 46—67㎡ 主力面積是：50㎡2R規(guī)劃范圍是： 62—107㎡ 主力面積是：73——90㎡3R規(guī)劃范圍是： 96—140㎡ 主力面積是：100——115㎡3. 開(kāi)發(fā)商注重產(chǎn)品的包裝，并輔以各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，并冠以各種風(fēng)格，如歐陸建筑、維多利亞風(fēng)格、澳洲風(fēng)格，或邀請(qǐng)?bào)w育界等名人現(xiàn)場(chǎng)作秀。5. 個(gè)案絕大部分客源定位在：A. 周邊地區(qū)：如龍巖、三明、南平等。B. 在海滄工作的年輕人及外地打工者。D. 島內(nèi)要求大面積套房的家庭。F. 海滄居民，這些人購(gòu)房目的是自用或投資，目前投資、自用比例不相上下。6. 從海滄房產(chǎn)起步到目前處于發(fā)展階段的房產(chǎn)運(yùn)行軌跡看，早期房產(chǎn)類(lèi)型主要是以中低檔的較小規(guī)模的單一的多層住宅為主，而近期則出現(xiàn)走中高檔的較大的社區(qū)型產(chǎn)品，并配以中庭綠化，以小高層和多層搭配成較豐富的社區(qū)產(chǎn)品。第二章 產(chǎn)品定位一、定位宗旨要想獲得最終的、全面的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，必須把握全程開(kāi)發(fā)的有效市場(chǎng)容量及經(jīng)久的個(gè)案市場(chǎng)美譽(yù)度，而這兩個(gè)條件的達(dá)成僅僅憑借單一的市場(chǎng)區(qū)隔和簡(jiǎn)單的產(chǎn)品價(jià)值提升是無(wú)法辦到的。因此，著眼現(xiàn)有的市場(chǎng)，立足既有的資源，打破現(xiàn)有的市場(chǎng)壁壘，尋求更廣闊的市場(chǎng)空間，必須創(chuàng)造一種獨(dú)一無(wú)二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，跳出現(xiàn)有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層次，實(shí)現(xiàn) “超越競(jìng)爭(zhēng)” ——才是最根本的解決之道。二、目標(biāo)市場(chǎng)定位跳出區(qū)域市場(chǎng)，立足全市是出發(fā)點(diǎn)之一；充分衡量基地承載力，確立中檔市場(chǎng)需求為主，中高檔市場(chǎng)需求為強(qiáng)力補(bǔ)充是出發(fā)點(diǎn)之二；以首次置業(yè)與二次置業(yè)換屋族做核心與主流的多元市場(chǎng)為目標(biāo)，是出發(fā)點(diǎn)之三。根據(jù)市場(chǎng)消化的基本原則，本項(xiàng)目即是海滄未來(lái)的CBD區(qū)，在海滄屬于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地段。市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，本案聚合項(xiàng)目所有的優(yōu)勢(shì)資源做中高檔項(xiàng)目同未來(lái)海岸并駕齊驅(qū)，同時(shí)又區(qū)別于未來(lái)海岸的產(chǎn)品，共同引領(lǐng)海滄房產(chǎn)市場(chǎng)，主動(dòng)出擊，全面改變海滄房產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)印象。 目標(biāo)客源定位根據(jù)海滄目前房產(chǎn)銷(xiāo)售客源的改變趨勢(shì)（即由外地為主轉(zhuǎn)為島內(nèi)與外地并舉）我們將本案的目標(biāo)客戶設(shè)定為，低總價(jià)、多功能、高享受的一次置業(yè)和二次換房為主，客戶來(lái)源呈多樣化態(tài)勢(shì)，具體可界定為：A、 島內(nèi)急于買(mǎi)房的年輕白領(lǐng)（參照“海滄房地產(chǎn)研究部分”）B、 準(zhǔn)白領(lǐng)，業(yè)務(wù)多年的工薪階層及小企業(yè)主C、 島內(nèi)工作（如湖里、濱北）的高級(jí)白領(lǐng)D、 島內(nèi)換房追求生活享受的較富裕層E、 島內(nèi)企業(yè)搬遷至海滄、杏林的中高級(jí)職員F、 閩南（泉州、漳州）及龍巖、三明地區(qū)的中上階層G、 臺(tái)灣人（臺(tái)資企業(yè)多）H、 在海滄跨國(guó)企業(yè)工作的高級(jí)白領(lǐng)I、 在海滄的公務(wù)員，企事業(yè)單位的職員總體特征為：以低總價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引島內(nèi)的工薪階層和二次置業(yè)客源；以海滄的前景和良好的區(qū)位規(guī)劃吸引龍巖、三明、泉、漳等地區(qū)的中上階層；以地處海滄CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引海滄工作的高薪或政府工作人員。面積配比建議早期在市場(chǎng)上起主導(dǎo)作用的是中低檔普通多層住宅，目前市場(chǎng)上起主導(dǎo)作用的是小高層住宅和別墅，這幾類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售都較不錯(cuò)，反映了海滄市場(chǎng)兼容性較強(qiáng)，如本案規(guī)劃延續(xù)以前的中低檔普通多層住宅，那么：A、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低B、 利潤(rùn)率低C、 銷(xiāo)售難度不大D、 客源容量逐步縮小E、 無(wú)法使項(xiàng)目與周邊未來(lái)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)相協(xié)調(diào)F、 項(xiàng)目不具備保值，增值的潛力或較低G、 目前的生活配套設(shè)施非常不健全，即不適合低檔收入居家如果本案與未來(lái)海岸同步規(guī)劃為別墅型、高層產(chǎn)品，使之成為海滄最高檔物業(yè)社區(qū)，則：A、 面對(duì)未來(lái)海岸的直接競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目很容易被市場(chǎng)遺忘B、 售價(jià)太高，總價(jià)更高，客源層小C、 銷(xiāo)售難度太大，銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大D、 客源很容易被未來(lái)海岸吸引走　　因此本案面積規(guī)劃將吸收兩類(lèi)市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)，走中高檔產(chǎn)品路線