【正文】 。絕大多數(shù)農(nóng)村沒有生活垃圾和污水處理設(shè)施，村容村貌臟亂差現(xiàn)象嚴重。村容村貌的建設(shè)要合理規(guī)劃，搞好綠化，建設(shè)垃圾收集和生活污水處理設(shè)施，美化鄉(xiāng)村環(huán)境，農(nóng)民住宅的建設(shè)既要有利于提高生活質(zhì)量，同時也要能滿足農(nóng)民生產(chǎn)和生活的需要。因此村容村貌的建設(shè)，必須堅持民主原則，通過村民大會討論，得到大多數(shù)村民的支持。農(nóng)村勞動力受教育水平低，一方面影響農(nóng)業(yè)科技的運用和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，另一方面也使農(nóng)業(yè)剩余勞動力外出打工，只能夠從事體力繁重、工作辛苦、收入不高的工作，影響農(nóng)民收入的增加。為提高農(nóng)民素質(zhì)，要加快發(fā)展農(nóng)村義務教育，加大對農(nóng)民勞動技能的培訓，完善農(nóng)民職業(yè)技能培訓制度；要建立和完善農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度，貧困農(nóng)民家庭醫(yī)療救助制度，完善農(nóng)村公共衛(wèi)生服務；要搞好文化下鄉(xiāng)和科技下鄉(xiāng)，加快農(nóng)村社會事業(yè)發(fā)展。2005年，%，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘谋戎貫?7%，%，%，與過去相比已經(jīng)有所增加，但是和農(nóng)村人口所占的比例、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重相比，力度仍然不夠，需要進一步加強。 （4）、要努力發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，促進農(nóng)民收入持續(xù)增長我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展承擔著保障國家糧食安全和增加農(nóng)民收入的雙重任務，因此新農(nóng)村建設(shè)中促進生產(chǎn)發(fā)展，一是要培育優(yōu)良品種，推廣先進農(nóng)業(yè)技術(shù)，提高糧食生產(chǎn)能力，國家應完善農(nóng)業(yè)補貼政策，保障種糧農(nóng)民的收入，要加強農(nóng)田水利建設(shè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力；二是要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，根據(jù)市場需要調(diào)整農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)；三是要促進土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本；四是要加快發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，增加農(nóng)產(chǎn)品附加值，增加農(nóng)民收入。因為城市化水平提高，農(nóng)業(yè)勞動力減少，一方面可以使單個農(nóng)戶耕種的土地面積擴大，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，可以促進農(nóng)產(chǎn)品銷售市場的擴大，增加農(nóng)民收入；另一方面人口城市化水平的提高，能夠帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)，促進一國經(jīng)濟增長和發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村人口向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的趨勢不可避免，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，要充分考慮這一發(fā)展趨勢對我國未來農(nóng)村發(fā)展演變的影響。對于那些在城市穩(wěn)定就業(yè)、長期生活的農(nóng)民工應創(chuàng)造條件逐步實現(xiàn)由農(nóng)民向工人、村民向市民的轉(zhuǎn)變；對于在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)民，要引導鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)適當集中，以獲取“聚集效應”，從而推進農(nóng)村人口向縣城和中心鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，避免出現(xiàn)“空心村”和“無人村”現(xiàn)象；對于在城市就業(yè)不穩(wěn)定、流動性大的農(nóng)民，要通過加快新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)條件和居住環(huán)境，使他們愿意留在農(nóng)村，農(nóng)民進城務工是增加農(nóng)民收入的重要途徑，農(nóng)民打工收入也成為新農(nóng)村建設(shè)資金的重要來源，因此要善待農(nóng)民工，提高他們的素質(zhì)，維護他們的合法權(quán)益，也要為他們回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造有利條件。要通過發(fā)展農(nóng)村教育事業(yè)，提高農(nóng)民素質(zhì)，發(fā)展豐富健康的文化體育活動，加強農(nóng)村精神文明建設(shè)，在農(nóng)村形成良好的社會風貌。受建設(shè)單位的委托，我公司組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員做了大量的調(diào)查研究，并進行了實地考察，對當?shù)氐慕?jīng)濟和社會發(fā)展情況進行了調(diào)研，并與有關(guān)部門和建設(shè)單位多次交換意見，在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上編制了《xxx鎮(zhèn)腦包村新村建設(shè)項目可行性研究報告》。投資必要性的論證。建設(shè)條件與建設(shè)地址的研究和選擇。環(huán)保、消防、節(jié)能等措施的選擇。社會效益的分析和評價。二、農(nóng)村的公共設(shè)施建設(shè)和管理的資金來源和管理責任不明確，設(shè)施欠帳嚴重；公共衛(wèi)生管理不落實，導致部分村莊垃圾成堆，臭水橫溢，人居環(huán)境惡化。自改革開放以來，我市農(nóng)村住宅建設(shè)很快，但農(nóng)村現(xiàn)有的規(guī)劃許多都是為了“應景”，有的部門一個月能出幾十個村規(guī)劃，這樣的批量生產(chǎn)，體現(xiàn)不出個性，更談不上對農(nóng)村建設(shè)的科學合理的引導。四、住房功能落后，浪費嚴重。不少地方依然沿用五六十年代的房屋格局，功能明顯不合理。一般的農(nóng)戶待孩子長大要成親就得建新房，這樣一輪輪地拆建，浪費大量農(nóng)田，增加了經(jīng)濟負擔。基礎(chǔ)設(shè)施是農(nóng)村建設(shè)最頭疼的事，城市的基礎(chǔ)設(shè)施依靠政府投入來解決，而對許多經(jīng)濟不太富裕的農(nóng)村來說，內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)靠村集體、農(nóng)民自身力量很難解決。產(chǎn)生這些問題的主要原因有：村莊建設(shè)規(guī)劃編制工作滯后，大多數(shù)村莊沒有規(guī)劃就進行建設(shè)；村莊建設(shè)規(guī)劃和土地管理不銜接，造成村莊建設(shè)規(guī)劃實施困難；村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體和管理的主體不明確，資金不保障，管理不到位。村莊體系規(guī)劃很大程度在于村莊布點規(guī)劃，要明確哪些村要作為中心村，統(tǒng)籌安排區(qū)域道路網(wǎng)絡和基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務共享。其次，應多渠道、多形式支持農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。做好農(nóng)村住房個性設(shè)計，引導農(nóng)民科學的建房觀念。根據(jù)村莊和農(nóng)戶家庭狀況確定造房類型，使農(nóng)戶建房有選擇，改變他們住宅拆了建、建了拆的觀念。新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃要在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市城城市總體規(guī)劃、旅游度區(qū)總體規(guī)劃及各鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的指導下進行編制，從而形成市城—鎮(zhèn)—村“三位一體”的城市化規(guī)劃體系。好的村莊規(guī)劃是凝固的藝術(shù)，是歷史的畫卷。瑞金市歷史文化底蘊非常濃厚，非常值得我們自豪，我們也對前人充滿著仰慕之情。我們應當有這樣一種信念。瑞金市的歷史文化不應該在我們的手上出現(xiàn)一個斷層。二是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、互促共進、集聚集中的原則。城鎮(zhèn)是區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的龍頭。要把中心村作為全面新農(nóng)村建設(shè)的重點，把推進農(nóng)村人口和居住地的適當集中，作為新農(nóng)村建設(shè)的核心來抓。行政村規(guī)模調(diào)整后，要盡最大可能，使居住向某一個原來的小村集中；在一個鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，要最大可能地向幾個中心村集中；在集鎮(zhèn)的建成區(qū)范圍內(nèi)，要最大可能地向建成區(qū)的功能區(qū)塊集中。三是因地制宜、分類指導、注重特色的原則。我市自然差異和經(jīng)濟差異較大，因此，在工作中，不能盲目崇洋、崇大、崇快，勞民傷財；不能盲目照抄照搬，千篇一律，不重特色。其他地區(qū)，要根據(jù)各自的區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟條件，充分發(fā)揮各方面的積極性和創(chuàng)造力，著力體現(xiàn)區(qū)域特點和地方特色，積極探索不同風格、不同特色的建設(shè)路子。要正確處理保護歷史文化與村莊建設(shè)的關(guān)系，對有價值的古村落、古名居和山水風光進行保護、整治和科學合理地開發(fā)利用，切實保護好名人故居、古代建筑和歷史文化遺跡，做到傳承歷史文化與融入現(xiàn)代文明的有機統(tǒng)一。一般的規(guī)劃要服從于這些古樹名木、古建筑的保護，不能簡單地說是規(guī)劃需要而把這些東西統(tǒng)統(tǒng)搞掉。這次新農(nóng)村建設(shè)中，絕不能夠?qū)ι剿L光、對整個自然造成破壞。我們千萬不能圖一時之快樂、圖一時之輕松、圖一時之利益而破壞這個水系，對水污染意見很大，水污染有很多原因，與工業(yè)偷排、生活污水沒有收集、河道蓄水量大大減少有關(guān)。四是整合資源、節(jié)約用地、持續(xù)發(fā)展的原則。必須以經(jīng)營城市的理念來經(jīng)營農(nóng)村、經(jīng)營土地。另一方面，要通過環(huán)境的改善，使土地資源大幅增值。要讓群眾知道，這次新農(nóng)村建設(shè)，不是亂占濫用土地，而是要體現(xiàn)集約利用，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。建設(shè)全面小康新農(nóng)村，靠一村一戶解決不了問題，必須充分發(fā)揮政治優(yōu)勢，動員各方廣泛參與。與此同時，要積極探索建立以政府投資為引導、農(nóng)民和集體投入為主體、社會力量多方參與支持的多渠道、多層次、多元化的投資機制。村莊整治的規(guī)劃和建設(shè)方案都應經(jīng)村民討論，民主決策，切實防止簡單從事、強迫命令。我們特別要處理好政府引導與群眾自愿的關(guān)系。這次新農(nóng)村建設(shè)，一定要充分地尊重群眾意愿，堅持群眾自愿。做群眾工作，一定要苦口婆心，以情動人，仁至義盡，不要搞強迫，不要搞動手動腳。我們既然是為群眾做好事，就不要以我們的意志為轉(zhuǎn)移，就不要去為難群眾，一定要堅持在政府引導、社會參與下的群眾自愿。村莊建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要同時編制、同步落實、相互銜接。二是必須改變農(nóng)村傳統(tǒng)的觀念和管理模式，研究解決提高農(nóng)村規(guī)劃編制水平、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資渠道等問題。轉(zhuǎn)變村民不愿意投資公共服務設(shè)施建設(shè)的觀念，積極探索運用市場機制完善公共服務設(shè)施、改善農(nóng)村人居環(huán)境的有效途徑。三是遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展的大趨勢，控制農(nóng)村農(nóng)民宅基地規(guī)模擴張。同時積極推行舊村改造，挖掘原有用地潛力。切實改變農(nóng)民建房無規(guī)劃、不報建的局面，嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃許可制度。村莊改建工作要按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一管理”的原則進行，改變傳統(tǒng)的一家一戶各自分散建造為統(tǒng)一的社會化的綜合開發(fā)的新型建設(shè)方式，并在改造原有居民單院獨戶的住宅基礎(chǔ)上，建造多層住宅，提高住宅容積率和減少土地空置率，合理規(guī)劃村莊的中心村和基層村，搞好退宅還耕擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，防止土地分割零碎。村莊規(guī)劃設(shè)計過程應因地制宜結(jié)合地方特色和自然地理位置，注意保護文化遺產(chǎn)，尊重風土人情，重視生態(tài)環(huán)境，立足當前利益并兼顧長遠利益，量力而行。中心村的位置應靠近交通方便地帶，要能方便連接城鎮(zhèn)與基礎(chǔ)村，起到紐帶作用。中心村的住宅應從提高容積率和節(jié)約土地的角度考慮，提倡多層住宅，如多層農(nóng)村公寓。 。鑒于農(nóng)業(yè)目前的生產(chǎn)關(guān)系，可將各零星的自然村集中調(diào)整成為一個新的自然行政村，盡量讓一些有血緣關(guān)系或親友關(guān)系或有共同語言的農(nóng)民聚在一起，便于形成農(nóng)村規(guī)模經(jīng)濟?；鶎哟宓淖≌陨a(chǎn)生活為目的，最好考慮聯(lián)排形式，可借鑒郊區(qū)的聯(lián)排別墅建成多層農(nóng)房，并進行功能分區(qū)，底層用作倉儲，為生產(chǎn)活動作準備；其他層為生活居住區(qū)，這樣將有利于生產(chǎn)生活并節(jié)約土地。在舊村莊的改建過程中，必須下大工夫讓不符合規(guī)劃的村莊和散居的農(nóng)戶分批遷移，逐步退宅還耕，加強新村的規(guī)劃設(shè)計。對于確有困難的農(nóng)民可以允許推遲或予以政策支持，同時要給遷移的村民予以一定的補償。 。在今天這個科技發(fā)達的社會里，沒有完善健全的郵電通訊、法治金融、道路運輸和文化教育衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施功能，就不會更好地促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。為了避免重復建設(shè)，可以按一定的人口規(guī)模就近建設(shè)規(guī)劃學校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)以及休閑娛樂場所等公共設(shè)施。其次，應當對社會各項事業(yè)，涉及社會進步的精神文明、物質(zhì)文明方面有一個通盤的考慮，不能讓農(nóng)村過著原始狀態(tài)的生活。對村莊的規(guī)劃，限制哪些地方發(fā)展，鼓勵哪些地方發(fā)展，村莊怎么布點，要在一定區(qū)域內(nèi)實施，不能遍地開花。主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱單位數(shù)量備 注一、建設(shè)規(guī)模1總建筑規(guī)模M24246002總用地面積公頃二、戶數(shù)戶3000三、建設(shè)期年 3四、項目總投資億元13．51工程直接費億元2建設(shè)期利息萬元3其它費用萬元5004預備費萬元4005固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅萬元6流動資金萬元500五、資金籌措方式1合資億元2貸款億元3自籌億u 第二章 市場分析2010年19月呼和浩特市房地產(chǎn)市場形勢分析178。（見圖1）圖1 2010年19月完成投資額與同比增長從投資構(gòu)成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。（詳見圖2）圖2 2009年19月與2010年19月完成投資構(gòu)成%房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)分析2010年19月，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金）為1769941萬元，:1。國內(nèi)貸款增長幅度較高，但是占全部資金來源比重略有下降。具體情況見表圖3。今年房地產(chǎn)市場的飆升，銀行貸款增幅較高，使得開發(fā)企業(yè)自籌資金增長幅度明顯高漲。 二、土地購置和開發(fā)情況19月購置土地面積1026190平方米，%，；土地成交價款109306萬元，%，；完成土地開發(fā)面積1142880平方米，%。同時也表明隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房價沒有出現(xiàn)下降，而是上漲。 三、房地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工情況，；。與上月環(huán)比均呈增長態(tài)勢，%、%、%。（見表圖4）經(jīng)濟適用房下降幅度較大，同比呈下降態(tài)勢，且下降幅度較大。同時，環(huán)比均呈增長態(tài)勢，特別是經(jīng)濟適用房漲幅159%。216。其中，%，%。%，%。主要指標與去年同期對比情況如表4。216。同比下降53%，%。表5 2010年19月商品房空置面積明細表項 目單位面積與上年同比增長（%）與上月環(huán)比增長（%）商品房空置面積平方米941846 其中：空置13年平方米91046753按用途分　住宅平方米51343225 其中：空置13年平方米495476別墅、高檔公寓平方米180730其中：空置13年平方米180730辦公樓平方米67008 其中：空置13年平方米59722商業(yè)營業(yè)用房平方米215163 其中：空置13年平方米210637其它平方米146243 其中：空置13年平方米144632圖5 各類房屋空置占總空置面積比重 從表圖5可以看出，97%為13年的待銷房屋。一方面表明供應較充足；另一方面表明房源數(shù)量在下降。216。詳細情況見表6。216?？墒勖娣e和可售套數(shù)以60100平方米為主，占2127%之間。（見表7）從表7中可以看出，供應以普通住房和高檔住房為主，可售面積以中小戶型為主，成交各類差距基本不大，呈現(xiàn)出了住宅市場需求的多元化。 八、商品住房購買對象情況分析2010年1—9月，11881套。在外地買房人群中仍然以自治區(qū)其他盟市為主，占外地購買人群的92%。本市其它同比漲幅也比較高，但是占比基本沒有變化，主要是城區(qū)改善和自住購房人群增長比較高。 九、商品房銷售價格分析2010年1—9月，商品房銷售平均價格，依據(jù)市內(nèi)四區(qū)不同地域、不同價位，經(jīng)算術(shù)平均法計算，商品房平均銷售價格5223元/平方米。其中商品住宅平均價格3970元/平方米。%，%；商業(yè)營業(yè)用房平均價格7314元/平方米。房屋價格詳情見圖圖7。4月份國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺，并沒有對呼市的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，房價仍然很快增長，同比始終以兩位數(shù)的速度增長，環(huán)比7月以后開始逐月回落。 十、住房價格指數(shù)分析據(jù)國家發(fā)展改革委員會、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到2010年9月，%