【正文】 積186900平方米不計(jì)入容積率3容積率≤4建筑密度≤%5綠地率≥%6建筑高度≤7住宅戶數(shù)6675戶8地下停車(chē)數(shù)量5340輛9項(xiàng)目總投資210000萬(wàn)元10營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元11營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元12營(yíng)業(yè)利潤(rùn)萬(wàn)元13稅后利潤(rùn)萬(wàn)元14投資利潤(rùn)率％15投資利稅率％16投資回收期年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及產(chǎn)業(yè)政策第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、有利于節(jié)約集約利用土地，緩解土地瓶頸制約**人多地少，土地資源極其稀缺。農(nóng)村宅基地量大面廣，推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，可釋放出巨大的土地利用潛力：一是控制農(nóng)戶宅基地使用面積超標(biāo)形成的潛力，二是清理一戶多宅及廢棄建筑物形成的潛力，三是整理村莊內(nèi)部眾多閑散空地形成的潛力，四是建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)土地集約利用形成的潛力。二、有利于擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，促進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)在國(guó)際金融危機(jī)背景下，國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策，尤其是擴(kuò)大消費(fèi)需求事關(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的全局。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，政府增加了農(nóng)村投入，農(nóng)村增加了項(xiàng)目投入，農(nóng)民增加了建房投入，著實(shí)抓住了擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求的切入點(diǎn)，有力地拉動(dòng)了鋼材、水泥、家具家電及裝潢材料等行業(yè)的發(fā)展。而農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，還能帶動(dòng)交通運(yùn)輸、商貿(mào)流通、餐飲娛樂(lè)等行業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村人口的非農(nóng)就業(yè)拓展了廣闊空間。這樣，既改善了農(nóng)村的居住環(huán)境，提高了農(nóng)民的生活品位；又從根本上治理了農(nóng)村臟、亂、差現(xiàn)象，加快了農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的順利推進(jìn)；還優(yōu)化了村莊的空間布局，促進(jìn)了農(nóng)村生活居住方式的變革。四、有利于加快農(nóng)民轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，促進(jìn)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在城市化進(jìn)程中，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力已轉(zhuǎn)移出來(lái)，長(zhǎng)期在城市務(wù)工經(jīng)商，已實(shí)現(xiàn)了就業(yè)的非農(nóng)化和居住的城鎮(zhèn)化，但仍“候鳥(niǎo)”般地遷徙在城市與農(nóng)村之間。加快農(nóng)村人口城市化，必須連同農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移出來(lái)，農(nóng)民在城市安居樂(lè)業(yè)也就有了基礎(chǔ)。五、有利于增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力財(cái)產(chǎn)性收入是指家庭擁有的動(dòng)產(chǎn)(如銀行存款、有價(jià)證券等)、不動(dòng)產(chǎn)(如房屋、土地等)所獲得的收入，包括出讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息、租金、專(zhuān)利收入,以及財(cái)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)所獲得的紅利收入、財(cái)產(chǎn)增值收益等。更重要的是，在宅基地置換中要同步推進(jìn)土地管理制度改革，引導(dǎo)農(nóng)民或者村集體在符合規(guī)劃的前提下，通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營(yíng)等多種形式將建設(shè)用地（使用權(quán)）用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，直接參與工業(yè)化和城市化進(jìn)程，分享土地非農(nóng)化進(jìn)程中的增值收益，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，部分宅基地可復(fù)墾為耕地，為確保耕地總量不減少、質(zhì)量不降低提供新的途徑。綜上所述，建設(shè)是十分必要的。農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)整理是在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)田、水、路、林、村以及未利用地實(shí)施綜合整治，以提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。綜上所述，作為建設(shè)工程配套工程的**酒都職工生活小區(qū)項(xiàng)目符合土地調(diào)控政策的要求。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）。第四章 建設(shè)條件一、項(xiàng)目地理位置**市位于**省北部，介于北緯33176。25，東經(jīng)117176。—119176。之間，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。二、氣象條件**屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，℃，年均降水量910毫米。區(qū)內(nèi)地下水可分為松散巖類(lèi)孔隙水、基巖裂隙水兩大類(lèi)。西南、南北部有局部崗丘。地質(zhì)依據(jù)各上層成因時(shí)代，巖性特征及物理力學(xué)性質(zhì)差異，50米以內(nèi)潛土層自上而下分為六個(gè)工程地質(zhì)層組。五、地震根據(jù)2001年《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，本項(xiàng)目一般構(gòu)（建）。供電:開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建有11萬(wàn)伏和35萬(wàn)伏變電站各一座。排污:利用開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有排污系統(tǒng)。第五章　工程技術(shù)方案第一節(jié) 工程概況**酒都職工生活小區(qū)建址位于某鎮(zhèn)徐淮路與酒都大街交叉口西南側(cè)，交通方便，自然條件較為優(yōu)越。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）。它的建成，對(duì)于提高拆遷居民的居住環(huán)境水平，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、完善配套設(shè)施和融時(shí)代精神和地方風(fēng)貌為主體的人居環(huán)境發(fā)揮極其重要的作用。①充分尊重和利用自然環(huán)境，順應(yīng)自然，尋求與自然的交融。③以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)達(dá)到四明，突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。④廣泛應(yīng)用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的綜合經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在方案的設(shè)計(jì)中，提前考慮日后物業(yè)管理模式。第三節(jié) 方案設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以“時(shí)代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)初葉的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，積極采用新觀念、新產(chǎn)品和新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進(jìn)該地區(qū)住宅建設(shè)的整體發(fā)展。引導(dǎo)社區(qū)文化的形成，塑造一個(gè)有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機(jī)的，并為居民所認(rèn)同的居住社區(qū)。重視地方氣候條件和景觀因素。通過(guò)景觀設(shè)計(jì)為居住者創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周邊條件的分析以及上述四條指導(dǎo)原則，逐漸形成以下設(shè)計(jì)構(gòu)思：在社區(qū)設(shè)計(jì)中，明確的社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場(chǎng)所的關(guān)鍵，居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類(lèi)型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；公眾參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)，這樣才能保證社區(qū)真正成為人們心目中的理想家園。居住區(qū)級(jí)公建分布在住宅區(qū)各主要入口附近，小區(qū)級(jí)公建在各組團(tuán)相接的部位，綠化由居住區(qū)中心綠地、組團(tuán)休閑步行場(chǎng)所和院落綠化三部分組成。3．小規(guī)模居住社區(qū)建設(shè)有利于將多種職能空間有機(jī)分散在居住空間附近，形成居住空間與其他多種職能空間混合布局。因此將居住小區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施從居住小區(qū)中分離抽取出來(lái)，置于幾個(gè)小規(guī)模居住組團(tuán)間的交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街，形成交通、生產(chǎn)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等多重功能，在道路上形成交往、購(gòu)物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲等活動(dòng)，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空間的生活氣氛。二、道路交通本項(xiàng)目與外部的聯(lián)系主要有三個(gè)方向：徐淮路、二中路、大中路。1．居住區(qū)內(nèi)部道路以一弧一環(huán)為主，沿東西軸線布置一條順暢的居住區(qū)級(jí)主路。為加強(qiáng)居住區(qū)北部的居民與外界的聯(lián)系，在環(huán)路各設(shè)一輔助車(chē)行出入口，與外部道路的輔路連接，雙側(cè)設(shè)人行道。組團(tuán)主要出入口分別位于居住區(qū)級(jí)道路上，并與相臨組團(tuán)出入口形成明確的對(duì)應(yīng)關(guān)系。地面停車(chē)場(chǎng)地均用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，停車(chē)位之間種植大冠喬木遮蔭。三、綠化系統(tǒng)整個(gè)居住區(qū)的綠化系統(tǒng)既規(guī)劃有各地塊點(diǎn)、線、面相結(jié)合的獨(dú)立綠化系統(tǒng)。各級(jí)開(kāi)放的綠化系統(tǒng)使得全體居民都能亨受。居住區(qū)級(jí)綠色紐帶居住區(qū)內(nèi)沿“一弧一環(huán)”兩條主路兩側(cè)布置區(qū)級(jí)綠色紐帶，用地內(nèi)原有水系及田埂依據(jù)位置及規(guī)模被不同程度的保留下來(lái)。組團(tuán)綠化系統(tǒng)組團(tuán)綠地布置在各組團(tuán)之間的交往空間，并且向整個(gè)居住區(qū)開(kāi)放，使得這一景色不再封閉在組團(tuán)內(nèi)部。做到點(diǎn)線面相結(jié)合，并注重自然生態(tài)與人工生態(tài)相結(jié)合。中心綠地以水面為底襯，將綠籬和主題性樹(shù)種點(diǎn)綴其中，輔以竹類(lèi)及藤木，與小型公建、亭臺(tái)樓閣、休閑廣場(chǎng)相結(jié)合，形成景觀上擁有豐富層次，季節(jié)上具有色彩變化，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)相結(jié)合，生動(dòng)活潑的宜人景觀，并形成社區(qū)文化重要的物質(zhì)載體。二個(gè)居住區(qū)級(jí)集中綠地以水為中心，用小土坡來(lái)塑造起伏的地形變化，其間點(diǎn)綴樓臺(tái)亭榭，營(yíng)造出適合居住氛圍的室外休閑環(huán)境，綠化系統(tǒng)向全區(qū)開(kāi)放，使更多的人能夠亨受到優(yōu)美的環(huán)境。沿步行廣場(chǎng)入口設(shè)置超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)等大型公建；在居住區(qū)中心綠地內(nèi)布置文化建筑群；幼兒園和會(huì)所則分別位于各組團(tuán)之間的綠地中，并與小品、長(zhǎng)廊、水面共同圍合成文化廣場(chǎng)，居于各組團(tuán)相鄰的位置。六、配套設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在各組團(tuán)出入口附近隱蔽位置。其他設(shè)備用房結(jié)合商業(yè)及物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。居住區(qū)相對(duì)松散，主入口門(mén)衛(wèi)限制大量的人流和穿行車(chē)流。在每個(gè)院落（組團(tuán)）的出入口處設(shè)一個(gè)30m2的管理用房，負(fù)責(zé)院落住戶的日常服務(wù)，并兼做小型聚會(huì)點(diǎn)。九、居住區(qū)的現(xiàn)狀保留居住區(qū)中有大量的水網(wǎng)、田埂及行道樹(shù)，根據(jù)方案設(shè)計(jì)的需要以及水體的大小而分級(jí)保留與改造，保留原有農(nóng)田的機(jī)理，保留已有行道樹(shù)，使得居住于此地居民能回歸原始自然生態(tài)環(huán)境。居民主要安排在六層住宅之中。合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，做到三大一小，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，大套型設(shè)置雙衛(wèi)生間。在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。過(guò)渡空間的設(shè)置還可避免開(kāi)門(mén)見(jiàn)廳，一覽無(wú)余的情況，使起居空間更為完整，舒適。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)（玻璃隔斷等）隔斷、推拉門(mén)分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。⑤臥室：臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。⑥儲(chǔ)藏空間：利用適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置儲(chǔ)藏空間（如：南、北臥室間的分隔，過(guò)渡空間上空等），提高平面利用率。⑧陽(yáng)臺(tái)：每戶設(shè)有朝南的陽(yáng)臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于長(zhǎng)垂直綠化，美化環(huán)境。，力求建筑形式與功能的完美統(tǒng)一住宅采用坡屋頂?shù)男问剑Y(jié)合**市的民居特色，吸收現(xiàn)代處理手法，利用坡頂?shù)拇笮〔煌?，長(zhǎng)短變化或互相穿插的組合以及退臺(tái)等形式，錯(cuò)落有致地勾勒出豐富的“人際輪廓線”。同時(shí)坡屋頂?shù)奶幚砝诟魺?，保溫，排水。第六?jié) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)將遵循以下原則：一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求 　　（一）交易廳棚。　?。ǘ┑孛婕皦w?！　。ㄈ┏鋈肟诩巴ǖ?。 　　市場(chǎng)出入口、通道等公共空間應(yīng)設(shè)臺(tái)階的，同時(shí)設(shè)置無(wú)障礙通道。應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模相應(yīng)設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，地面硬化，停車(chē)場(chǎng)面積不小于市場(chǎng)建筑面積的5%，有條件的市場(chǎng)可為經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者分設(shè)停車(chē)場(chǎng)。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置公共衛(wèi)生間，可按23個(gè)/千人（市場(chǎng)內(nèi)日平均人口流動(dòng)數(shù)量）的標(biāo)準(zhǔn)配置廁位（含市場(chǎng)外50m內(nèi)公共衛(wèi)生間的廁位），公共衛(wèi)生間不得設(shè)在熟食區(qū)域，有條件的市場(chǎng)可以設(shè)置12個(gè)無(wú)障礙廁位。 　　市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的防鼠、滅鼠設(shè)施設(shè)備。市場(chǎng)內(nèi)配備合理的供水系統(tǒng)，水產(chǎn)品供水應(yīng)到檔口，畜禽肉類(lèi)供水到畜禽肉經(jīng)營(yíng)區(qū)，宰殺間、現(xiàn)場(chǎng)食品加工間等應(yīng)供水到專(zhuān)間。 　　市場(chǎng)內(nèi)部排污管道（溝）應(yīng)單獨(dú)設(shè)置，自成系統(tǒng)，不與連體建筑污水管道共用。市場(chǎng)排污管道應(yīng)與公共污水排放系統(tǒng)聯(lián)通。水產(chǎn)、畜禽肉類(lèi)污水排放口設(shè)隔離過(guò)濾設(shè)施。 　?。ㄆ撸┕╇娫O(shè)施。有條件的市場(chǎng)宜設(shè)獨(dú)立的配電室。 　　用水較多的區(qū)域應(yīng)采用防水電源開(kāi)關(guān)和防潮型照明燈具，燈具防護(hù)罩應(yīng)為防爆型制品。 　?。ò耍┩L(fēng)設(shè)施。 　　宰殺間、現(xiàn)場(chǎng)食品加工間內(nèi)應(yīng)配備獨(dú)立的通風(fēng)換氣裝置。市場(chǎng)內(nèi)應(yīng)按照國(guó)家對(duì)消防有關(guān)規(guī)定，配置消防栓、消防水帶、干粉滅火器等消防器材，并符合消防規(guī)范的要求。生熟、干濕、鮮活經(jīng)營(yíng)區(qū)之間應(yīng)有通道分隔。 　?。ㄒ唬n口。各檔口應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置檔口號(hào)牌、價(jià)格牌及相關(guān)證照的懸掛裝置。 　　蔬果檔口。 　　畜禽肉檔口。有條件的宜設(shè)置專(zhuān)間，配置空調(diào)。地面應(yīng)有一定的排水坡度，有條件的宜鋪設(shè)防滑地磚；應(yīng)統(tǒng)一配置不銹鋼或貼面磚的操作臺(tái)、砧板、蓄養(yǎng)池或不銹鋼盤(pán)、冷藏柜或冰臺(tái)等專(zhuān)用器具；活水魚(yú)銷(xiāo)售可在魚(yú)池、魚(yú)缸前設(shè)擋水板，擋水板高于魚(yú)池、魚(yú)缸20cm。應(yīng)配備全封閉式防塵、防蠅罩，有條件的宜設(shè)置營(yíng)業(yè)專(zhuān)間，配備帶滑門(mén)的玻璃或有機(jī)玻璃柜、加熱或冷藏設(shè)備、洗手池。 　　有條件的檔口可以安裝空調(diào)，設(shè)置緩沖間供營(yíng)業(yè)員洗手、更衣和消毒。市場(chǎng)活禽經(jīng)營(yíng)區(qū)應(yīng)封閉或半封閉，且每一活禽檔口的存放、宰殺、銷(xiāo)售三區(qū)域應(yīng)適當(dāng)分離。 　?。ǘ┍ｕr、計(jì)量經(jīng)營(yíng)器具設(shè)備。市場(chǎng)應(yīng)在明顯位置設(shè)置公平秤。辦公設(shè)施。 　　服務(wù)設(shè)施。 　　第七節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行。設(shè)計(jì)使用荷載：廚房、廁所、陽(yáng)臺(tái) KN/M2臥室、起居室、上人屋面 KN/M2不上人屋面 KN/M2屋頂花園 KN/M2住宅樓和居委會(huì)、水泵房、配電室等公建均采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。施工中預(yù)留安裝門(mén)窗等用的預(yù)埋件。第八節(jié) 給排水工程一、給水水源采用城市自來(lái)水。用水量用水項(xiàng)目用水定額最高日用水量（M3/日）備 注住戶用水綠化、道路會(huì)所未預(yù)料用水量合計(jì)250L/人污水經(jīng)二級(jí)生活污水處理裝置處理后排入市政污水管道。三、消防由市政給水管網(wǎng)引入的給水管道在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，設(shè)置室外消防栓系統(tǒng)。一、負(fù)荷計(jì)算住戶平均每戶以7KW計(jì)算。其它動(dòng)力負(fù)荷以實(shí)計(jì)算。低壓配電用電纜埋地敷設(shè)。分支線及末端支線均采用BV－500型導(dǎo)線穿管暗敷、計(jì)量方式為高供低計(jì)。接地系統(tǒng)采用TN－S型接地保護(hù)方式。第十節(jié) 弱電設(shè)計(jì)弱電設(shè)計(jì)應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行。樓內(nèi)CATV系統(tǒng)采用分支——分配系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)分支