【正文】 熱工性能。同時還要特別注意玻璃的選材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷機最大負荷的20%～30%，冬季單層玻璃窗的耗熱量占鍋爐負荷的10%～20%，因而控制窗墻比在30%～50%范圍內(nèi)時，窗玻璃盡量選特性玻璃，如吸熱玻璃，反射玻璃，隔熱遮光薄膜。（5）合理控制窗墻比窗墻比是窗洞口與墻的面積比值，增大這兩個比值不利于空調(diào)建筑節(jié)能，應盡量減少空調(diào)房間兩側(cè)溫差大的外墻面積及窗的面積?？刂拼皦Ρ取ν鈮拔蓓?shù)膶嵯禂?shù)等提出具體要求。通過外窗的耗熱量占建筑物總耗熱量的35%～45%。故在進行前期建筑設計時，在保證室內(nèi)采光通風的前提下合理控制窗墻比是很重要的,一般北向不大于25%。南向不大于35%。東西向不大于30%。三、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設計通風屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。二、結(jié)構(gòu)節(jié)能結(jié)構(gòu)節(jié)能一方面從使用循環(huán)、可再生資源入手，從而降低建材耗能和資源消耗；另一方面，應著重增強和改善結(jié)構(gòu)的耐久性,從而減輕或延緩結(jié)構(gòu)性能退化。利用建筑本身退役拆解后的建筑垃圾和工業(yè)生產(chǎn)中的廢渣是當前循環(huán)、再生利用建材的主要途徑。正常條件下,結(jié)構(gòu)應能正常使用到規(guī)定設計使用年限。結(jié)構(gòu)維護方面主要是提高和改善結(jié)構(gòu)的耐久性。三、電氣節(jié)能使用高光效光源根據(jù)GB500342004《建筑照明設計標準》的要求，在滿足顯色性、啟動時間等要求條件下，從發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、啟動可靠、方便快捷、性能價格比高等方面選擇高光效光源。采用高效率節(jié)能燈具建筑應充分利用天然采光，減少電量消耗。在照明設計中,應注意選擇控光效果好、效率高的燈具,還應注意燈具的配光曲線，不宜采用效率低于70﹪的燈具。合理設置燈具方案建筑的走廊、樓梯間、門廳等公共場所的照明，宜采用集中控制，并按建筑使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；居住建筑有天然采光的樓梯間、走道的照明,除應急照明外,宜采用節(jié)能自熄開關(guān)。每個照明開關(guān)所控光源數(shù)不宜太多。房間或場所裝設有兩列或多列燈具時,宜按有關(guān)規(guī)范要求分組控制。降低供電線路電力損耗應選用電阻率較小的材質(zhì)做導線,銅芯最佳,但又要貫徹節(jié)約用銅的原則。減少線路的損耗主要從以下兩方面入手:減小導線長度；增大導線截面。四、給排水節(jié)能項目設置集中供水系統(tǒng)，供水泵站宜相對集中、適中布置，防止因供水干管管線過長，加大管道沿程阻力損失，導致水泵揚程偏高，增加能耗，且給用戶帶來超壓（離泵站近處）、噪聲、水壓不穩(wěn)定等問題。使用高質(zhì)量節(jié)水龍頭，公共場所衛(wèi)生間應推薦采用非接觸（感應式）水嘴、便器沖水閥。同時，采用質(zhì)量好的水表及計量裝置。水資源的優(yōu)化、循環(huán)利用。工程中的雨水利用是直接將雨水收集后直接回用,用于小區(qū)環(huán)境景觀用水,冷卻循環(huán)用水的水質(zhì)需求。生活廢水通過系統(tǒng)處理再利用,用在植被澆灌,衛(wèi)生潔具的沖洗等方面,實現(xiàn)水資源的充分利用。五、暖通空調(diào)動力節(jié)能建筑設計時，冬季盡量利用太陽輻射得熱和建筑物內(nèi)部得熱,節(jié)約采暖設備供熱量,夏季則充分利用自然通風,減少空調(diào)耗電量。建筑平面體型應盡量簡單方整,減少保溫墻強度,空調(diào)房間應盡量與一般房間分開而集中布置,為了避免太陽輻射熱的影響,應盡量避免東西朝向布置和布置在頂層等,以利于節(jié)能。根據(jù)建筑的特點和功能，設計高能效的暖通設備系統(tǒng)，例如熱泵系統(tǒng)、蓄能系統(tǒng)和區(qū)域供熱等；在使用中加強能源管理和監(jiān)控。在選用家電產(chǎn)品方面，應盡量使用節(jié)能認證的產(chǎn)品，如空調(diào)、熱水器、洗衣機等應選用能源效率高的能源供應。六、節(jié)能效果分析建筑節(jié)能不僅可以節(jié)約能耗,同時又可以減少大量的二氧化碳、粉塵等的污染排放,其經(jīng)濟效益、環(huán)境衛(wèi)生效益、社會效益都十分顯著。通過采取上述各方面的建筑節(jié)能措施，該項目可以達到國家允許的節(jié)能標準，從而把項目建設成為一個宜人、生態(tài)、綠色的居住小區(qū)。52 第八章 物業(yè)管理隨著人民生活水平的不斷提高，必然對居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高，這就為物業(yè)管理市場帶來發(fā)展的極好機會和廣闊前景。沿海發(fā)達地區(qū)和物業(yè)管理開展得比較好的城市，良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務越來越成為人們的共識。同時，良好的物業(yè)管理還將為房屋的銷售起到積極的促進作用。本項目建成后，區(qū)域內(nèi)全部采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化管理措施，從而保障居民正常的生活秩序及人身財產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)部清潔衛(wèi)生，切實解決住戶生活上和經(jīng)營者及辦公行管人員的后顧之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營場所。該小區(qū)未來的物業(yè)管理要體現(xiàn)“以人為本”的原則，主要做好以下幾項工作：（1）通過對設備、設施的有效管理，給人們創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，要設身處地為用戶著想，為人們提供一流的服務和親善的管理。（2）經(jīng)常訪問用戶，收集用戶需要服務的各類信息和要求，并盡量予以滿足，把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、依賴的伙伴關(guān)系。（3）小區(qū)全體物業(yè)管理員工都應推行齊抓共管，形成氛圍。例如保安執(zhí)勤要全方位地搞好服務等。（4）加大物業(yè)管理的透明度，要充分調(diào)動用戶的積極性，讓他們自覺參與物業(yè)管理，使業(yè)主委員會真正成為業(yè)主自律性組織，使業(yè)主和物業(yè)管理一道積極參加物業(yè)管理文娛活動，增強物業(yè)管理的凝聚力。（5）為業(yè)主提供維修、保安、保潔、綠化等有形服務，是物業(yè)管理的基本職責。（6）要具有強烈的環(huán)保意識，建立長效的管理機制，保證小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第九章 進度安排為確保本項目的順利實施，要求盡快列出基本建設年度計劃，組織落實、資金落實等工作在計劃期限內(nèi)完成，同時做好工程各項前期工作，并確保本工程按國家和地方基本建設有關(guān)規(guī)定進行實施。（30個月），實施進度安排見下表：實施進度計劃表 月 份項 目36912151821242730項目前期審批▲場地清理▲工程設計▲土建工程▲▲▲▲▲▲ 安裝工程▲▲▲ 室外工程▲▲竣工并交付使用▲第十章 工程招投標第一節(jié) 編制依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》國家發(fā)展計劃委員會第9號令**省發(fā)展計劃委員會《蘇計法規(guī)發(fā)（2001）1408號》文第二節(jié) 招標的基本情況招標的范圍及依據(jù)本工程建設內(nèi)容為住宅樓及公建配套設施，總建筑面積為1017740平方米，項目投資165140萬元，本工程項目屬住宅小區(qū)項目，關(guān)系居民公共利益和生命安全。因此，本項目主體工程的勘察、設計、建筑、安裝、監(jiān)理和主要設備材料供應等都必須通過招標投標進行。招標的組織形式根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第5號令規(guī)定，本項目的建設主體為三棵樹鄉(xiāng)人民政府，不具有自行組織招投標的能力，故本項目擬采取委托招標的組織形式。招標的方式本建設項目投資為企業(yè)自籌，其主體工程的設計、勘查的招標方式擬采用邀請招標的方式，土建工程、安裝工程及監(jiān)理、重要設備材料供應的招標采用公開招標的方式進行。招標的基本情況詳見附表第三節(jié) 招標初步方案本建設項目的設計單位的資質(zhì)擬定為甲級資質(zhì)。施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級擬定為乙級及以上監(jiān)理資質(zhì)。土建工程、設備工程擬定為二級及以上施工資質(zhì)。各項招標活動對評標專家專業(yè)特長和水平的要求：土建工程施工及監(jiān)理評標主要聘請給排水、結(jié)構(gòu)、市政工程等有關(guān)的專家；設備工程安裝采購評標主要聘請給排水、電氣、暖通、智能化系統(tǒng)等方面的專家。招標領導小組由**酒廠聘請有關(guān)人員組成。招標領導小組必須制定一套完整的有關(guān)綜合樓工程招標投標辦法，內(nèi)容包括招標領導小組的組成、招標時段安排、招標程序、招標方式、評標委員會組成，評標原則、標底確定、評標方法、定標方法等。具體招標程序如下：第一步，擬定初步發(fā)包方案及招標說明書；第二步，編制招標文件和評標辦法；第三步，向施工企業(yè)發(fā)出投標邀請書或發(fā)布招標公告，并發(fā)售招標文件和評標辦法；第四步，施工企業(yè)遞交投標書；第五步，按招標文件中規(guī)定的時間、地點開標；第六步，評標委員會評標，寫出評標報告，并向招標領導小組推薦23名施工企業(yè)作為中標候選人；第七步，招標領導小組決標；第八步，工程指揮部發(fā)出中標通知書；第九步，與中標企業(yè)簽定合同。第十一章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算編制依據(jù)一、投資估算估算編制依據(jù)根據(jù)國家概算指標及**市有關(guān)部門規(guī)定的收費標準，對本項目進行了初步估算。 (1)國家計委、建設部發(fā)改投資(2006)1325號文件《關(guān)于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)通知》；(2)國內(nèi)設備生產(chǎn)廠家的近期報價資料，并考慮運輸費用和—定程度上浮因素；(3)土建：2004年《**省建筑工程單位估算表》2004年《**省建筑工程綜合預算定額》《**省房屋修繕工程預算定額》；(4)安裝：《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額**省單位估價匯總表》、《安裝工程預算工程量計算規(guī)則》《**省安裝工程費用定額》；(5)市場價調(diào)整：**市2010年三季度《工程建設及造價信息》。(6)國家人防辦《人防工程預算定額》、《**省人防工程費用定額》。估算編制說明（1）前期費用：；規(guī)劃、勘察；“三通一平”；（2）建安工程：框架結(jié)構(gòu)住宅955元/ m2；給排水工程按60元/ m電氣工程按100元/ m2。（3）配套工程：室外工程和綠化及其他（消防、煤氣等）分別按30元/m15元/m2計??；（4）基本預備費用按開發(fā)成本的8%計取。投資估算經(jīng)初步測算，幸福之家項目總投資為165140萬元，其中前期費用為38681萬元，建安工程費為110488萬元，配套工程費約為3739萬元，基本預備費12233萬元?？偼顿Y估算詳見附表1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表2。第二節(jié) 資金籌措經(jīng)初步測算，幸福之家項目工程需投入資金約需165140萬元。其資金來源由**酒廠股份有限公司自籌資金。 由此可見，本項目的建設資金基本是落實的。投資計劃與資金籌措詳見附表表9。第十二章 財務評價第一節(jié) 財務預測一、銷售收入估算**：總用地面積482621平方米（），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計入容積率）。由于項目屬于安置自己員工性質(zhì)，項目屬于保本微利工程，銷售對象為企業(yè)員工，項目定價按照略高于成本價出售。住宅樓均價3000元/平方米，車庫按照1143元/平方米。幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、物業(yè)管理用房、安保及調(diào)解中心、文化活動中心、社區(qū)醫(yī)療服務中心等配套及輔助用房不對外銷售。經(jīng)測算，**酒都職工生活小區(qū)工程總銷售收入為254658萬元。詳見附表4。二、營業(yè)稅金及附加計算 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，潤家香花畦項目銷售適用營業(yè)稅率為5%，城市維護建設稅率為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的4%.經(jīng)測算，**酒都職工生活小區(qū)工程銷售營業(yè)稅為12733萬元，城市維護建設稅為891萬元，教育費附加為509萬元。本項目營業(yè)稅金及附加合計為14134萬元。詳見附表4。三、開發(fā)成本與費用估算**酒都職工生活小區(qū)工程分攤基本預備費用后的開發(fā)成本為165140萬元，詳見下表：序號項目名稱金額備注1開發(fā)成本165140 土地費用35509 含分攤基本預備費前期工程費3945含分攤基本預備費政府規(guī)費3945 　規(guī)劃設計可研水文地質(zhì)勘察費1795 　場地準備及臨時設施費526 　房屋建筑安裝工程費119327含分攤基本預備費附屬公共配套設施費4038 含分攤基本預備費室外工程0 　綠化及其他4038 　建設期利息0 　2期間費用1022 　管理費用852 　銷售費用170　財務費用0 　　成本費用合計166163 　　固定成本5060 　　變動成本161103 　四、盈利能力分析 **酒都職工生活小區(qū)工程營業(yè)利潤為74362萬元。按25%所得稅率計算，應交所得稅18591萬元，該項目的稅后利潤為55772萬元。詳見附表6。 經(jīng)測算，**酒都職工生活小區(qū)工程的投資利潤率、投資利稅率如下： 利潤 項目投資利潤率 = ————— 100% =% 投資額 利潤+稅金 項目投資利稅率 = ————— 100% =% 投資額 根據(jù)測算，此開發(fā)項目的投資利潤率為45%，%。**酒都職工生活小區(qū)工程的收益水平符合職工安置房建設的有關(guān)規(guī)定收益水平。五、經(jīng)濟效益分析本項目全部投資現(xiàn)金流量表、凈現(xiàn)金流量圖和自有資金現(xiàn)金流量表詳見表圖8和表9。內(nèi)部收益率（IRR）經(jīng)過計算，本項目按計算全部