【正文】 熱工性能。同時(shí)還要特別注意玻璃的選材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷機(jī)最大負(fù)荷的20%～30%，冬季單層玻璃窗的耗熱量占鍋爐負(fù)荷的10%～20%，因而控制窗墻比在30%～50%范圍內(nèi)時(shí)，窗玻璃盡量選特性玻璃，如吸熱玻璃，反射玻璃，隔熱遮光薄膜。（5）合理控制窗墻比窗墻比是窗洞口與墻的面積比值，增大這兩個(gè)比值不利于空調(diào)建筑節(jié)能，應(yīng)盡量減少空調(diào)房間兩側(cè)溫差大的外墻面積及窗的面積?？刂拼皦Ρ取ν鈮拔蓓?shù)膶?dǎo)熱系數(shù)等提出具體要求。通過外窗的耗熱量占建筑物總耗熱量的35%～45%。故在進(jìn)行前期建筑設(shè)計(jì)時(shí)，在保證室內(nèi)采光通風(fēng)的前提下合理控制窗墻比是很重要的,一般北向不大于25%。南向不大于35%。東西向不大于30%。三、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設(shè)計(jì)通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。二、結(jié)構(gòu)節(jié)能結(jié)構(gòu)節(jié)能一方面從使用循環(huán)、可再生資源入手，從而降低建材耗能和資源消耗；另一方面，應(yīng)著重增強(qiáng)和改善結(jié)構(gòu)的耐久性,從而減輕或延緩結(jié)構(gòu)性能退化。利用建筑本身退役拆解后的建筑垃圾和工業(yè)生產(chǎn)中的廢渣是當(dāng)前循環(huán)、再生利用建材的主要途徑。正常條件下,結(jié)構(gòu)應(yīng)能正常使用到規(guī)定設(shè)計(jì)使用年限。結(jié)構(gòu)維護(hù)方面主要是提高和改善結(jié)構(gòu)的耐久性。三、電氣節(jié)能使用高光效光源根據(jù)GB500342004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，在滿足顯色性、啟動(dòng)時(shí)間等要求條件下，從發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、啟動(dòng)可靠、方便快捷、性能價(jià)格比高等方面選擇高光效光源。采用高效率節(jié)能燈具建筑應(yīng)充分利用天然采光，減少電量消耗。在照明設(shè)計(jì)中,應(yīng)注意選擇控光效果好、效率高的燈具,還應(yīng)注意燈具的配光曲線，不宜采用效率低于70﹪的燈具。合理設(shè)置燈具方案建筑的走廊、樓梯間、門廳等公共場所的照明，宜采用集中控制，并按建筑使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；居住建筑有天然采光的樓梯間、走道的照明,除應(yīng)急照明外,宜采用節(jié)能自熄開關(guān)。每個(gè)照明開關(guān)所控光源數(shù)不宜太多。房間或場所裝設(shè)有兩列或多列燈具時(shí),宜按有關(guān)規(guī)范要求分組控制。降低供電線路電力損耗應(yīng)選用電阻率較小的材質(zhì)做導(dǎo)線,銅芯最佳,但又要貫徹節(jié)約用銅的原則。減少線路的損耗主要從以下兩方面入手:減小導(dǎo)線長度；增大導(dǎo)線截面。四、給排水節(jié)能項(xiàng)目設(shè)置集中供水系統(tǒng)，供水泵站宜相對集中、適中布置，防止因供水干管管線過長，加大管道沿程阻力損失，導(dǎo)致水泵揚(yáng)程偏高，增加能耗，且給用戶帶來超壓（離泵站近處）、噪聲、水壓不穩(wěn)定等問題。使用高質(zhì)量節(jié)水龍頭，公共場所衛(wèi)生間應(yīng)推薦采用非接觸（感應(yīng)式）水嘴、便器沖水閥。同時(shí)，采用質(zhì)量好的水表及計(jì)量裝置。水資源的優(yōu)化、循環(huán)利用。工程中的雨水利用是直接將雨水收集后直接回用,用于小區(qū)環(huán)境景觀用水,冷卻循環(huán)用水的水質(zhì)需求。生活廢水通過系統(tǒng)處理再利用,用在植被澆灌,衛(wèi)生潔具的沖洗等方面,實(shí)現(xiàn)水資源的充分利用。五、暖通空調(diào)動(dòng)力節(jié)能建筑設(shè)計(jì)時(shí)，冬季盡量利用太陽輻射得熱和建筑物內(nèi)部得熱,節(jié)約采暖設(shè)備供熱量,夏季則充分利用自然通風(fēng),減少空調(diào)耗電量。建筑平面體型應(yīng)盡量簡單方整,減少保溫墻強(qiáng)度,空調(diào)房間應(yīng)盡量與一般房間分開而集中布置,為了避免太陽輻射熱的影響,應(yīng)盡量避免東西朝向布置和布置在頂層等,以利于節(jié)能。根據(jù)建筑的特點(diǎn)和功能，設(shè)計(jì)高能效的暖通設(shè)備系統(tǒng)，例如熱泵系統(tǒng)、蓄能系統(tǒng)和區(qū)域供熱等；在使用中加強(qiáng)能源管理和監(jiān)控。在選用家電產(chǎn)品方面，應(yīng)盡量使用節(jié)能認(rèn)證的產(chǎn)品，如空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)等應(yīng)選用能源效率高的能源供應(yīng)。六、節(jié)能效果分析建筑節(jié)能不僅可以節(jié)約能耗,同時(shí)又可以減少大量的二氧化碳、粉塵等的污染排放,其經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境衛(wèi)生效益、社會(huì)效益都十分顯著。通過采取上述各方面的建筑節(jié)能措施，該項(xiàng)目可以達(dá)到國家允許的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，從而把項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)宜人、生態(tài)、綠色的居住小區(qū)。52 第八章 物業(yè)管理隨著人民生活水平的不斷提高，必然對居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高，這就為物業(yè)管理市場帶來發(fā)展的極好機(jī)會(huì)和廣闊前景。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和物業(yè)管理開展得比較好的城市，良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來越成為人們的共識。同時(shí)，良好的物業(yè)管理還將為房屋的銷售起到積極的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目建成后，區(qū)域內(nèi)全部采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化管理措施，從而保障居民正常的生活秩序及人身財(cái)產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)部清潔衛(wèi)生，切實(shí)解決住戶生活上和經(jīng)營者及辦公行管人員的后顧之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營場所。該小區(qū)未來的物業(yè)管理要體現(xiàn)“以人為本”的原則，主要做好以下幾項(xiàng)工作：（1）通過對設(shè)備、設(shè)施的有效管理，給人們創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，要設(shè)身處地為用戶著想，為人們提供一流的服務(wù)和親善的管理。（2）經(jīng)常訪問用戶，收集用戶需要服務(wù)的各類信息和要求，并盡量予以滿足，把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、依賴的伙伴關(guān)系。（3）小區(qū)全體物業(yè)管理員工都應(yīng)推行齊抓共管，形成氛圍。例如保安執(zhí)勤要全方位地搞好服務(wù)等。（4）加大物業(yè)管理的透明度，要充分調(diào)動(dòng)用戶的積極性，讓他們自覺參與物業(yè)管理，使業(yè)主委員會(huì)真正成為業(yè)主自律性組織，使業(yè)主和物業(yè)管理一道積極參加物業(yè)管理文娛活動(dòng)，增強(qiáng)物業(yè)管理的凝聚力。（5）為業(yè)主提供維修、保安、保潔、綠化等有形服務(wù)，是物業(yè)管理的基本職責(zé)。（6）要具有強(qiáng)烈的環(huán)保意識，建立長效的管理機(jī)制，保證小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第九章 進(jìn)度安排為確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施，要求盡快列出基本建設(shè)年度計(jì)劃，組織落實(shí)、資金落實(shí)等工作在計(jì)劃期限內(nèi)完成，同時(shí)做好工程各項(xiàng)前期工作，并確保本工程按國家和地方基本建設(shè)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施。（30個(gè)月），實(shí)施進(jìn)度安排見下表：實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 月 份項(xiàng) 目36912151821242730項(xiàng)目前期審批▲場地清理▲工程設(shè)計(jì)▲土建工程▲▲▲▲▲▲ 安裝工程▲▲▲ 室外工程▲▲竣工并交付使用▲第十章 工程招投標(biāo)第一節(jié) 編制依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號令**省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《蘇計(jì)法規(guī)發(fā)（2001）1408號》文第二節(jié) 招標(biāo)的基本情況招標(biāo)的范圍及依據(jù)本工程建設(shè)內(nèi)容為住宅樓及公建配套設(shè)施，總建筑面積為1017740平方米，項(xiàng)目投資165140萬元，本工程項(xiàng)目屬住宅小區(qū)項(xiàng)目，關(guān)系居民公共利益和生命安全。因此，本項(xiàng)目主體工程的勘察、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、監(jiān)理和主要設(shè)備材料供應(yīng)等都必須通過招標(biāo)投標(biāo)進(jìn)行。招標(biāo)的組織形式根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號令規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)主體為三棵樹鄉(xiāng)人民政府，不具有自行組織招投標(biāo)的能力，故本項(xiàng)目擬采取委托招標(biāo)的組織形式。招標(biāo)的方式本建設(shè)項(xiàng)目投資為企業(yè)自籌，其主體工程的設(shè)計(jì)、勘查的招標(biāo)方式擬采用邀請招標(biāo)的方式，土建工程、安裝工程及監(jiān)理、重要設(shè)備材料供應(yīng)的招標(biāo)采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行。招標(biāo)的基本情況詳見附表第三節(jié) 招標(biāo)初步方案本建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)擬定為甲級資質(zhì)。施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級擬定為乙級及以上監(jiān)理資質(zhì)。土建工程、設(shè)備工程擬定為二級及以上施工資質(zhì)。各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)對評標(biāo)專家專業(yè)特長和水平的要求：土建工程施工及監(jiān)理評標(biāo)主要聘請給排水、結(jié)構(gòu)、市政工程等有關(guān)的專家；設(shè)備工程安裝采購評標(biāo)主要聘請給排水、電氣、暖通、智能化系統(tǒng)等方面的專家。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由**酒廠聘請有關(guān)人員組成。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組必須制定一套完整的有關(guān)綜合樓工程招標(biāo)投標(biāo)辦法，內(nèi)容包括招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的組成、招標(biāo)時(shí)段安排、招標(biāo)程序、招標(biāo)方式、評標(biāo)委員會(huì)組成，評標(biāo)原則、標(biāo)底確定、評標(biāo)方法、定標(biāo)方法等。具體招標(biāo)程序如下：第一步，擬定初步發(fā)包方案及招標(biāo)說明書；第二步，編制招標(biāo)文件和評標(biāo)辦法；第三步，向施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書或發(fā)布招標(biāo)公告，并發(fā)售招標(biāo)文件和評標(biāo)辦法；第四步，施工企業(yè)遞交投標(biāo)書；第五步，按招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)；第六步，評標(biāo)委員會(huì)評標(biāo)，寫出評標(biāo)報(bào)告，并向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組推薦23名施工企業(yè)作為中標(biāo)候選人；第七步，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組決標(biāo)；第八步，工程指揮部發(fā)出中標(biāo)通知書；第九步，與中標(biāo)企業(yè)簽定合同。第十一章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算編制依據(jù)一、投資估算估算編制依據(jù)根據(jù)國家概算指標(biāo)及**市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。 (1)國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)改投資(2006)1325號文件《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)通知》；(2)國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠家的近期報(bào)價(jià)資料，并考慮運(yùn)輸費(fèi)用和—定程度上浮因素；(3)土建：2004年《**省建筑工程單位估算表》2004年《**省建筑工程綜合預(yù)算定額》《**省房屋修繕工程預(yù)算定額》；(4)安裝：《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額**省單位估價(jià)匯總表》、《安裝工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》《**省安裝工程費(fèi)用定額》；(5)市場價(jià)調(diào)整：**市2010年三季度《工程建設(shè)及造價(jià)信息》。(6)國家人防辦《人防工程預(yù)算定額》、《**省人防工程費(fèi)用定額》。估算編制說明（1）前期費(fèi)用：；規(guī)劃、勘察；“三通一平”；（2）建安工程：框架結(jié)構(gòu)住宅955元/ m2；給排水工程按60元/ m電氣工程按100元/ m2。（3）配套工程：室外工程和綠化及其他（消防、煤氣等）分別按30元/m15元/m2計(jì)??；（4）基本預(yù)備費(fèi)用按開發(fā)成本的8%計(jì)取。投資估算經(jīng)初步測算，幸福之家項(xiàng)目總投資為165140萬元，其中前期費(fèi)用為38681萬元，建安工程費(fèi)為110488萬元，配套工程費(fèi)約為3739萬元，基本預(yù)備費(fèi)12233萬元?？偼顿Y估算詳見附表1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表2。第二節(jié) 資金籌措經(jīng)初步測算，幸福之家項(xiàng)目工程需投入資金約需165140萬元。其資金來源由**酒廠股份有限公司自籌資金。 由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)資金基本是落實(shí)的。投資計(jì)劃與資金籌措詳見附表表9。第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)預(yù)測一、銷售收入估算**：總用地面積482621平方米（），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）。由于項(xiàng)目屬于安置自己員工性質(zhì)，項(xiàng)目屬于保本微利工程，銷售對象為企業(yè)員工，項(xiàng)目定價(jià)按照略高于成本價(jià)出售。住宅樓均價(jià)3000元/平方米，車庫按照1143元/平方米。幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、物業(yè)管理用房、安保及調(diào)解中心、文化活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等配套及輔助用房不對外銷售。經(jīng)測算，**酒都職工生活小區(qū)工程總銷售收入為254658萬元。詳見附表4。二、營業(yè)稅金及附加計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，潤家香花畦項(xiàng)目銷售適用營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅率為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的4%.經(jīng)測算，**酒都職工生活小區(qū)工程銷售營業(yè)稅為12733萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅為891萬元，教育費(fèi)附加為509萬元。本項(xiàng)目營業(yè)稅金及附加合計(jì)為14134萬元。詳見附表4。三、開發(fā)成本與費(fèi)用估算**酒都職工生活小區(qū)工程分?jǐn)偦绢A(yù)備費(fèi)用后的開發(fā)成本為165140萬元，詳見下表：序號項(xiàng)目名稱金額備注1開發(fā)成本165140 土地費(fèi)用35509 含分?jǐn)偦绢A(yù)備費(fèi)前期工程費(fèi)3945含分?jǐn)偦绢A(yù)備費(fèi)政府規(guī)費(fèi)3945 　規(guī)劃設(shè)計(jì)可研水文地質(zhì)勘察費(fèi)1795 　場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)526 　房屋建筑安裝工程費(fèi)119327含分?jǐn)偦绢A(yù)備費(fèi)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)4038 含分?jǐn)偦绢A(yù)備費(fèi)室外工程0 　綠化及其他4038 　建設(shè)期利息0 　2期間費(fèi)用1022 　管理費(fèi)用852 　銷售費(fèi)用170　財(cái)務(wù)費(fèi)用0 　　成本費(fèi)用合計(jì)166163 　　固定成本5060 　　變動(dòng)成本161103 　四、盈利能力分析 **酒都職工生活小區(qū)工程營業(yè)利潤為74362萬元。按25%所得稅率計(jì)算，應(yīng)交所得稅18591萬元，該項(xiàng)目的稅后利潤為55772萬元。詳見附表6。 經(jīng)測算，**酒都職工生活小區(qū)工程的投資利潤率、投資利稅率如下： 利潤 項(xiàng)目投資利潤率 = ————— 100% =% 投資額 利潤+稅金 項(xiàng)目投資利稅率 = ————— 100% =% 投資額 根據(jù)測算，此開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為45%，%。**酒都職工生活小區(qū)工程的收益水平符合職工安置房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定收益水平。五、經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表、凈現(xiàn)金流量圖和自有資金現(xiàn)金流量表詳見表圖8和表9。內(nèi)部收益率（IRR）經(jīng)過計(jì)算，本項(xiàng)目按計(jì)算全部