【正文】 車后，會(huì)給京開路兩邊的社區(qū)帶來很大的便利度，郁花園二里距京開高速500米，既不失外出的便捷，同時(shí)還避免了高速路邊粉塵、噪音的污染。在戶型設(shè)計(jì)上以人為本，體現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)，落地采光窗既可以充分享有陽光又可以對(duì)窗外的景色一覽無遺。開發(fā)商大興城建系國家房地產(chǎn)資質(zhì)一級(jí)、資信一級(jí)企業(yè)，綜合實(shí)力居北京同行前列，從而使項(xiàng)目的品質(zhì)有了保證。因此，郁花園二里在當(dāng)時(shí)周邊環(huán)境落后，配套設(shè)施不齊全，但是由于郁花園二里本身位于京開高速路邊及五環(huán)規(guī)劃帶周邊，因此，從長遠(yuǎn)方向考慮，在一定程度之下是有待于改善的。3） 自然環(huán)境:“住宅郊區(qū)化”最大買點(diǎn)在于環(huán)境的優(yōu)雅和清新、自然的空氣，郁花園二里周邊環(huán)境優(yōu)雅，社區(qū)綠化率高達(dá)40％，而且郁花園二里距京開高速500米，也減少了汽車粉塵的污染和噪音。郁花園二里分四期，一期由某代理公司代理，期間，為了促銷，該公司給予客戶了很多根本無法兌現(xiàn)的承諾，侵害了購房者應(yīng)有權(quán)益，造成嚴(yán)重后果， 郁花園二里二期自開盤后，多數(shù)購房者認(rèn)為二里一期與二期是同一代理商所銷售，根本就不相信郁花園二里的承諾會(huì)兌現(xiàn)，加之在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性差，開發(fā)商良莠不齊，購房者對(duì)開發(fā)商的承諾抱有很大的排斥性，因此，該項(xiàng)目群眾口碑極差，業(yè)界影響也不好，導(dǎo)致項(xiàng)目開盤后，每月銷售不超過10套，經(jīng)常在每月3套或5套之間徘徊。（二）產(chǎn)品策略結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)郁花園二里在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上非常符合人性的基本特點(diǎn)，從客戶角度出發(fā)，與一般住宅不同，郁花園采用了混凝土內(nèi)澆外框式結(jié)構(gòu)，雖增加了成本，但比同類的房屋使用壽命提高了10－20年，而且房屋的使用率也提高了10％，使客戶獲得了最真實(shí)的優(yōu)惠，門、窗、設(shè)備等都采用了優(yōu)質(zhì)建材，更具堅(jiān)固、防火、防震、隔音的效果，即使在客戶根本無法看到的地下部分上下管材上也選用優(yōu)質(zhì)材料，精工打造，把可能出現(xiàn)的不安全、不方便因素控制在最小,為了讓客戶相信開發(fā)商，在營銷過程中，完全滿足客戶的要求，帶客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督建筑材質(zhì)。超前設(shè)計(jì)：“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”。郁花園二里摒棄了小區(qū)集中供暖，根據(jù)人體生物學(xué)的原理采用新技術(shù)單戶地板電采暖系統(tǒng)，所謂“寒從足起”，該設(shè)計(jì)腳下生熱，但頭腦確可以保持清涼，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)問控自主，方便住戶根據(jù)實(shí)際要求調(diào)整溫度，隨意使用，使家人，尤其是老人、兒童更健康、舒適。（三）促銷策略由于項(xiàng)目自身在戶型設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上具有很大優(yōu)勢(shì)，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及客戶群心理上分析，安廈認(rèn)為此時(shí)最關(guān)鍵的問題在于重新建立市場(chǎng)形象，展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，讓更多的客戶相信開發(fā)商的承諾，信任郁花園二里，于是， 安廈公司市場(chǎng)部、策劃部的全體人員對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大量的調(diào)查分析，同時(shí)，又多次走訪了郁花園二里一期的眾多老客戶，聽取他們的意見。開發(fā)商考慮到郁花園二里的項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到產(chǎn)品品質(zhì)，每一步驟都是以客戶為本，為客戶營造一個(gè)真真正正實(shí)實(shí)在在的房子是企業(yè)初衷最終，此案推出可以充分展現(xiàn)公司實(shí)力、樹立企業(yè)形象、堅(jiān)定客戶信心。公司自83年成立以來，先后開發(fā)了其開發(fā)的六個(gè)共計(jì)150萬平米的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目。例如有的購房者在購房后和家人意見不合，也有個(gè)別購房者突然瀕臨下崗……這種“0風(fēng)險(xiǎn)購房”在大興城建已經(jīng)見慣不怪了 ，為了重新樹立郁花園二里的項(xiàng)目形象，大興城建隆重推出“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”購房方案，將“0風(fēng)險(xiǎn)”購房近一步升華，旨在進(jìn)一步取得購房者的信任。另一種說法則認(rèn)為：“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)購房”完全是開發(fā)商的自我炒作，如果項(xiàng)目自身的品質(zhì)一向無可挑剔，根本沒有必要用這種手段來吸引消費(fèi)者，正所謂“好酒不怕巷子深”，好的項(xiàng)目應(yīng)該是以高的品和規(guī)范的運(yùn)作來表現(xiàn)在客戶面前的，再者，“原房價(jià)＋1萬”中的這1萬元的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)套利的風(fēng)險(xiǎn)呢？（二）解釋開發(fā)商對(duì)“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)購房”的注解是：作為房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)企業(yè)，首先要建立起與客戶之間的信任，保證項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)客戶負(fù)責(zé)。如說退房承諾是為了建立買賣雙方的一種誠信協(xié)作，則加1萬是對(duì)購房人有切實(shí)的收益保障。 郁花園二里二期工程自1999年年底開盤以來，廣告做得很少，所謂“羊毛出在羊身上”開發(fā)商認(rèn)為廣告費(fèi)用的投入勢(shì)必增加購房客戶的負(fù)擔(dān)，既然郁花園二里有這么多優(yōu)勢(shì)，不愁賣，不愿也不想購房客戶在房價(jià)中承擔(dān)過多廣告費(fèi)。麥考利說過：“廣告對(duì)于商業(yè)如同蒸氣對(duì)于工業(yè)，是唯一的推動(dòng)力”，既然開發(fā)商選擇了降低消費(fèi)的開支，不讓消費(fèi)者間接的在廣告上投入，那么，項(xiàng)目自身肯定在宣傳廣度和深度上肯定有著很大的限制，過于保守宣傳思路也在一定程度上也影響了郁花園二里的應(yīng)有知名度，與小區(qū)的品質(zhì)和實(shí)力是不相稱的。 對(duì)于“套利”問題的解釋，開發(fā)商認(rèn)為問題不大，首先，在促銷過程中，開發(fā)商只選取了1棟住宅做為促銷，即便是有“套利“的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，也可以將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。也為了企業(yè)的品牌效應(yīng)。 戶型優(yōu)勢(shì)——郁花園二里最吸引人的特色是戶型新而全。 環(huán)保優(yōu)勢(shì)——郁花園二里采用單戶電采暖系統(tǒng)獨(dú)立供暖，室內(nèi)溫控自主，隨心所欲，同時(shí)相對(duì)于燃?xì)獠膳甙踩?、?jié)能、環(huán)保之優(yōu)勢(shì)，特別適合有老人和兒童的家庭，居住變得健康、舒適、隨意，任意拓展主人的個(gè)性空間，這種供暖方式將逐漸取代傳統(tǒng)的集中供暖已漸為人們所接受。 因此，認(rèn)為“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)購房”方案僅僅是炒作的說法就太不符和實(shí)際了，郁花園二里無論從開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)，還是項(xiàng)目的品質(zhì)、特色都是無可挑剔的。銷售業(yè)績?cè)诖黉N期以前郁花園二里的銷售業(yè)績每月總是在3套、5套之間徘徊，在方案推出之后，最多一天銷售達(dá)27套房，銷售額在當(dāng)月高達(dá)5000萬。最關(guān)心的銷售問題1）是不是為了避免“套利”風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商只開了一棟樓做促銷?在此次活動(dòng)的計(jì)劃中為了避免套利風(fēng)險(xiǎn)的存在，安廈僅決定在郁花園二里的其中一棟17＃樓做“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”購房促銷樓盤，時(shí)間僅為1個(gè)月，但是，還沒有到促銷期結(jié)束該棟樓已售完，迫于購房者的要求開發(fā)商不得不又開了一棟樓做“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”購房促銷樓盤。結(jié)論：“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)購房”方案的推出，不僅有力地加快了郁花園二里的銷售進(jìn)度， 同時(shí)，使郁花園二里的市場(chǎng)知名度大大提升，徹底改變了一期的口碑差、信譽(yù)低的市場(chǎng)形象。同時(shí)，“負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”購房計(jì)劃的實(shí)施，使已購房的客戶的自信心大大加強(qiáng)，不僅使活動(dòng)后的廣告費(fèi)用大大降低，同時(shí)由已購房老客戶帶來的新客戶的到訪率及成交率大大提高，距2000年12月的全年統(tǒng)計(jì)，全年廣告共投入74萬元，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金1萬元，合計(jì)75萬元?？诒?yīng)使老客戶帶來的新客戶成交率占全部成交率的61%，銷售收入24000萬元，收得了一個(gè)圓滿的效果。生命來自于河水。而今只在我們的眼間留下空濛與浩淼、留下透明與澄徹、留下轉(zhuǎn)瞬即逝的無形與虛空。河水創(chuàng)造了人類的思想，河水又將這種思想密藏，只給我們留下支鱗半爪的答案。這是三佳人多年來的思考。今天，讓我們面對(duì)河水。透過至深的水底，打撈我們一道回家的鑰匙。道主其暢達(dá)，而暢達(dá)依其阻隔。緣界岸堤之阻，皆為護(hù)其行也。綠水康城尋水之道，以脈式循環(huán)為獨(dú)創(chuàng)，使生活在動(dòng)靜之間輪回，各達(dá)極至。此刻我們發(fā)現(xiàn)人類千萬年來的散步，正是在自己的脈管之上。從一條游魚和一片樹葉之上，我們找到了我們的園區(qū)，一個(gè)與我們生命密碼完全一致的也同樣有著生命的園區(qū)，一個(gè)與動(dòng)植物生命結(jié)構(gòu)完全一致的，有動(dòng)脈和靜脈獨(dú)立交互循環(huán)的、交通體系的、動(dòng)靜區(qū)絕對(duì)分開的、有數(shù)十米園區(qū)生態(tài)隔離帶的、像皮膚一樣具備保護(hù)功能的活體園區(qū)。車行到家又絕對(duì)人車分流，人行暢達(dá)又動(dòng)靜分區(qū)?！稄仄?? 擁抱水的純粹》[徹??之辯證]徹者，澈也。水欲澈必斥其濁，人欲徹必?cái)嗥渲i，此求其一也、求其純也、求其分也。同屬又致類聚，此乃徹之辯證。面對(duì)河水，面對(duì)這創(chuàng)造著人類文明和人類家園的河水，我們常常思考著這樣一個(gè)問題：到底什么是我們最好的家。要有這樣一個(gè)家，完全屬于我們自己的，獨(dú)門、獨(dú)戶，有天、有地，在這個(gè)家里我們能完全按照自己的需要生活，在這個(gè)家里，我們關(guān)愛親人也同樣被親人關(guān)愛。要有這樣一個(gè)家，能打破現(xiàn)在都市的隔膜，有花園也有鄰居，融獨(dú)居與交融于一體。在這里，我們擁有交流與溝通的權(quán)利。希望我們的居住群體在一種既純粹又交融的氛圍中，與都市的相接又相離之中，真正獲得寧靜卻又不乏溫馨的生活。生命輪回，物本無界。性聚則興，性散則寂。靈性如水，傾注萬物。綠水康城得水之悟，以五大共生為主題，將風(fēng)景與心境，居家與悟道緊密相融，以實(shí)現(xiàn)生活與心智全面提升。在這透明如心靈的訪問中，我們與萬物交融。在這個(gè)世界上，軀體并不是我們生命的邊界。在綠水康城，我們力圖將整個(gè)園區(qū)筑成一部巨大的綠水思想。從“如水之門”開始，從“水到渠成”開始，您將越過“臨水見性”，越過“滴水穿石”、 越過“飲水思源” …… 越過水生植物塘、愛心池、鳥語林、水車坊，越過感知天文地理的天象臺(tái)、風(fēng)車陣、沙石灘、健康步行道、百變生態(tài)空間、天然富氧通道…… 而一種博大精深的思想，也就隨著這無邊的綠色鋪展開來。
《納篇 ? 融入水的風(fēng)景》[納??之辯證]納者為收，納者為進(jìn)。吐故納新，納既是接受也是排斥，納是一種思想的揚(yáng)棄過程，此乃納之辯之辯證。河水流淌過來的時(shí)候，所有的風(fēng)景都被納入心魄，生命正掠過它的倒影，用一部和諧而又意境深邃的風(fēng)光片將我們環(huán)繞。綠水康城的置景正是由水由心而生。為了達(dá)到景觀的共生，我們將景觀的功用性與參與性，作為重要的思考內(nèi)容，以求改變?cè)行^(qū)景觀設(shè)施的純展示目的，以使每一個(gè)景觀都能在兼?zhèn)湔故拘缘耐瑫r(shí)，具有巨大的功用性和參與性。而人們的生活，本來就應(yīng)該是這風(fēng)景的一部分。河水在帶給我們繁花似錦的喜悅之后，也帶給我們?nèi)f物枯榮的思考。綠水康城所有水的景觀，都只能是一種呼喚而已。然而，我們?nèi)绱绥娗橛谒慕獯?，其?shí)是為了呼喚一種心性，呼喚一種水思想群體的聚合。水中有道，養(yǎng)護(hù)我心。中國房地產(chǎn)頂級(jí)策劃案例文選之九2004618 從領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)到運(yùn)營城市未來——論中國城市運(yùn)營商的五大機(jī)遇和四種能力郭梓文尤伯羅斯的啟示首先講一段奧林匹克運(yùn)動(dòng)歷史上的故事。由于1976年加拿大蒙特利爾奧運(yùn)會(huì)虧損10億美元，洛杉磯市政府便堅(jiān)決表示他們不可能籌措到足夠的資金，因此拒絕承辦這屆奧運(yùn)會(huì)。這就出現(xiàn)了罕見的一個(gè)城市拿到奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)、但市政府辦不了的現(xiàn)象。1979年，奧運(yùn)會(huì)籌備小組經(jīng)過篩選，選中了商界人士、45歲的尤伯羅斯出任組委會(huì)主席。尤伯羅斯的挑戰(zhàn)是巨大的，然而，他最終成功了。尤伯羅斯運(yùn)用了哪些手段，使洛杉磯奧運(yùn)會(huì)舉辦成功呢？主要是兩條：一、壓縮各項(xiàng)開支，辦“低成本的奧運(yùn)會(huì)”。二、用商業(yè)化手段籌集資金，經(jīng)營奧運(yùn)會(huì)。尤伯羅斯把洛杉磯奧運(yùn)會(huì)的一切顯性和隱性因素都變?yōu)樯虣C(jī)。尤伯羅斯的重大貢獻(xiàn)，獲得了國際奧委會(huì)頒發(fā)的奧林匹克金質(zhì)勛章。尤伯羅斯是一個(gè)創(chuàng)新者，他敢于顛覆過去的游戲規(guī)則，開創(chuàng)新規(guī)則。二、城市的經(jīng)營和運(yùn)營，需要發(fā)揮市場(chǎng)的力量，商業(yè)的力量，企業(yè)的力量。這說明，市場(chǎng)往往能夠解決政府辦不了、辦不好的事情。沒有洛杉磯奧運(yùn)會(huì)，尤伯羅斯不過是一個(gè)旅游公司的老板，他把握了歷史性的機(jī)遇，超越了自己。尤伯羅斯非常善于調(diào)動(dòng)一切外部力量，為我所用，讓更多的企業(yè)和人參與到奧運(yùn)會(huì)中來。那么，什么是城市運(yùn)營商呢？我個(gè)人的看法是：城市運(yùn)營商是自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，以市場(chǎng)化的方式，在滿足消費(fèi)者需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。一、內(nèi)涵上的超越（一）在開發(fā)目標(biāo)上，開發(fā)商的自我本位到社會(huì)本位與自我本位的結(jié)合；（二）在開發(fā)方式上，由“內(nèi)生型開發(fā)”到“內(nèi)生開發(fā)與外源開發(fā)相結(jié)合”；（三）在開發(fā)定位上，由單一項(xiàng)目的市場(chǎng)定位到城市區(qū)域功能的選擇定位；（四）在對(duì)房地產(chǎn)的理解上，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。中國城市運(yùn)營商的五大發(fā)展機(jī)遇一、全面建設(shè)小康社會(huì)的機(jī)遇***在十六大報(bào)告中指出，二十一世紀(jì)頭二十年，我國將全面建設(shè)小康社會(huì)。簡單講，這四個(gè)目標(biāo)中和我們有關(guān)的指標(biāo)是：（一）城鎮(zhèn)人口的比重較大幅度提高，工農(nóng)差別、城鄉(xiāng)差別和地區(qū)差別擴(kuò)大的趨勢(shì)逐步扭轉(zhuǎn)。（二）人民的政治、經(jīng)濟(jì)和文化權(quán)益得到切實(shí)尊重和保障，人民安居樂業(yè)。人民享有接受良好教育的機(jī)會(huì)，形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展。二、中國城市化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的機(jī)遇2001年末，%，基本上達(dá)到了1998年世界發(fā)展中國家38%的平均水平。最近10年間，我國平均每年新增小城鎮(zhèn)800個(gè)左右，每年轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口1000萬人，10年中有超過1億的農(nóng)村人口落戶小城鎮(zhèn)。在全國所有建制市中，100萬以上人口的城市166個(gè)，%；50100萬人口的城市279個(gè)，占42%。今后，從粗放到精細(xì)，有著巨大的新增空間。例如，以上海為中心、包括蘇浙14個(gè)沿江城市的長江三角洲城市群；以廣州、深圳、佛山為中心的珠江三角洲城市群；以北京、天津?yàn)橹行?，青島、大連為次中心的環(huán)渤海城市群也在逐步發(fā)展。四、中國消費(fèi)者“消費(fèi)升級(jí)”的機(jī)遇例如，汽車消費(fèi)的深遠(yuǎn)影響；中產(chǎn)階級(jí)逐步形成的影響；未來，工作和居住分離（例如廣州居住，佛山上班；杭州居住，上海上班）的影響；科技的影響等等。五、政府外包公共服務(wù)、吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)的機(jī)遇加入WTO之后，政府的公共服務(wù)正在逐步開放，引入競(jìng)爭。城市經(jīng)營與城市運(yùn)營可達(dá)到“雙贏”在城市運(yùn)營的過程中，城市政府和城市運(yùn)營商應(yīng)該充分發(fā)揮自己應(yīng)有的責(zé)任。二、城市運(yùn)營商（一）在服從區(qū)域或城市布局的基礎(chǔ)上，選擇一些適合自身發(fā)展的項(xiàng)目開發(fā)；（二）在經(jīng)營城市的背景下，承擔(dān)如：基礎(chǔ)設(shè)施型的城市運(yùn)營商；居住建設(shè)型的城市運(yùn)營商；資源整合型的城市運(yùn)營商；城市營銷型的城市運(yùn)營商等。二、樓盤形象定位符合目標(biāo)消費(fèi)群尊榮、安全、閑適需求的疆內(nèi)頂級(jí)高尚住宅社區(qū)。起價(jià)3800~4000元/ m2，最高限價(jià)4800元/ m2?！窬坝^、采光、通風(fēng)、功能全面照顧的蝶型戶型和自由圍合式布局●四山三塔景觀體系及社區(qū)園藝，立面風(fēng)格構(gòu)成的景觀建筑●周邊的生態(tài)環(huán)境●科學(xué)規(guī)范的建筑施工隊(duì)伍●新天房產(chǎn)的物業(yè)品質(zhì)●賦于物業(yè)的文化內(nèi)涵和特定目標(biāo)消費(fèi)群演繹的高尚生活景致。豪苑，表達(dá)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、建筑風(fēng)格、物管配套以及目標(biāo)消費(fèi)群的群體身份。景觀家園，喻示樓盤地理優(yōu)勢(shì)（四山三塔景觀體系的延伸）和優(yōu)雅高貴的設(shè)計(jì)風(fēng)格。銷售策略是其