水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案-在線瀏覽
2025-06-27 12:22本頁(yè)面
【正文】 可以發(fā)現(xiàn)：1）產(chǎn)權(quán)式商鋪、商務(wù)辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開(kāi)發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)。3） 產(chǎn)品個(gè)性化較強(qiáng)，很注重開(kāi)發(fā)區(qū)域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店；世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積；宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價(jià)大于月供款”等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出現(xiàn)代化商務(wù)樓。以上諸多優(yōu)點(diǎn)值得我們?cè)陂_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水晶島項(xiàng)目時(shí)加以借鑒 租務(wù)市場(chǎng)分析誰(shuí)是客戶？物業(yè)和投資行為相結(jié)合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了一個(gè)新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局?！咀鈩?wù)市場(chǎng)消費(fèi)群分析】1） 單身白領(lǐng)：這部分客戶大多數(shù)上班時(shí)間不長(zhǎng)，個(gè)人積累的資金不多，家不在本地或在本地但希望有一個(gè)自己的獨(dú)立空間，所以他們租房只是屬于一種臨時(shí)性的過(guò)渡，由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，對(duì)房屋的品質(zhì)要求不是很高，面積在3060平米左右，租價(jià)在1000元以下容易接受，再加上水、電、暖及物業(yè)管理費(fèi)等，月住房支出費(fèi)用不菲，一般將自己月收入的10%20%作為上限。這部分消費(fèi)人群占到整個(gè)租戶的50%，正是本項(xiàng)目鎖定的客戶群體。2） 外籍、外來(lái)人員：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來(lái)的管理人員和工作者， 他們雖然有公司提供的住宅補(bǔ)貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒(méi)有公寓居住自由、經(jīng)濟(jì)，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價(jià)格適中的公寓樓。所以不論是在西安長(zhǎng)期居住的外籍人員還是來(lái)此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。3） 機(jī)構(gòu)、辦公用房：對(duì)于較小的公司和機(jī)構(gòu)，無(wú)論是本地的還是外來(lái)企業(yè)，由于公司起步不久或才到西安開(kāi)拓市場(chǎng)，在各方面都會(huì)盡量壓縮開(kāi)支，降低成本費(fèi)用，在選擇物業(yè)方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公又解決了住宿，既不影響公司形象又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，月租在30006000元左右較容易接受。這部分客戶是本項(xiàng)目可挖掘的消費(fèi)群體，占到總承租客的30%。但這部分客戶群相對(duì)較少占到總承租戶的3%.5） 臨時(shí)居?。簽榱私o孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專(zhuān)門(mén)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學(xué)，星期一至星期五臨時(shí)居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購(gòu)買(mǎi)之前，臨時(shí)在區(qū)內(nèi)租房居住。下為租務(wù)市場(chǎng)租客比例圖：綜上所述： 單身白領(lǐng)類(lèi)占50%，有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)； 租商務(wù)公寓樓占30%，次之。【租務(wù)市場(chǎng)物業(yè)品種分析】根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫(xiě)字樓及西安市場(chǎng)的三、四星級(jí)酒店。月。賓館酒店：表3西安市三、四星級(jí)賓館酒店價(jià)格表酒店名稱(chēng)級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格協(xié)議價(jià)格常包房面積房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級(jí)540元/日250元/日380元/日22平米100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級(jí)460元/日160元/日368元/日25平米 市中心秦都酒店三星級(jí)350元/日180元/日320元/日21平米180玉祥門(mén)驪苑酒店四星級(jí)540元/日250元/日380元/日25平米100多勞動(dòng)南路口東方大酒店四星級(jí)580元/日無(wú)290元/日21平米398子午路好世界酒店四星級(jí)684元/日280元/日480元/日28平米100蓮湖路 從上表3可以看出：1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級(jí)別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店；2） 協(xié)議價(jià)格是專(zhuān)門(mén)為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間；3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200300套之間；4） 地理位置都相對(duì)優(yōu)越。結(jié)論，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢(shì)：1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（49—120平米）； 2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念；3）月租價(jià)在3545平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價(jià)格應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價(jià)位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價(jià)低于普通寫(xiě)字樓市場(chǎng)，拉開(kāi)價(jià)格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量；4） 根據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)，都居于城市的邊緣，風(fēng)景獨(dú)好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國(guó)氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開(kāi)發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國(guó)際酒店等，此類(lèi)物業(yè)以“假日、休閑”為主題。本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考慮。盡管其中不乏投資受益的機(jī)會(huì)，但不是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，就是機(jī)會(huì)難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報(bào)莫測(cè)，真正適合個(gè)人、家庭投資機(jī)會(huì)的不多。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個(gè)新興領(lǐng)域，購(gòu)置物業(yè)已經(jīng)超過(guò)其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費(fèi)，還可在市場(chǎng)行情看漲時(shí)出售而獲得高回報(bào)。今年的房屋交易價(jià)格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，前景十分樂(lè)觀，國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，又將物業(yè)交易費(fèi)稅有意調(diào)低，并出臺(tái)按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級(jí)市場(chǎng)的良性發(fā)展，及時(shí)制定了二手房交易的相關(guān)法規(guī)，這些都為家庭、個(gè)人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。對(duì)待投資型物業(yè)，如果在物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門(mén)檻和風(fēng)險(xiǎn)，提高回報(bào)率，以規(guī)范化經(jīng)營(yíng)克服傳統(tǒng)物業(yè)交易中的弊端，用全新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念打開(kāi)個(gè)人、家庭投資市場(chǎng)，投資型物業(yè)在現(xiàn)階段投資領(lǐng)域市場(chǎng)潛力巨大。 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式房屋產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)兩者可以統(tǒng)一，也可以分離。分期回收產(chǎn)權(quán)投資方式，是專(zhuān)門(mén)為物業(yè)投資者量身定做，讓投資者能以最少的資
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