【正文】 1）公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。本公寓樓可配備24小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。但針對本項(xiàng)目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個(gè)與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。3．具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式：l 分樓層組合l 豎向組合下面將對此二種方式加以分析說明。不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下：、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。公寓式酒店為短期散租客，對此不會(huì)特別注意，可將此不利影響化解。從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。一旦采用橫向分割的方案，必然會(huì)造成從電梯廳到房間交通距離過長的問題，對于酒店客人而言，由于是短期居住，對此可能不會(huì)特別關(guān)注。因此橫向分割的方案對項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題；但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè)，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè)防火門，作為另一個(gè)逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層6部電梯均分為2組，一組3部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會(huì)降低公寓的檔次。采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。l 東側(cè)12層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。優(yōu)勢：l 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對于投資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。l 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。劣勢：l 西部大堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的G軸G1軸處）。根據(jù)我行多年對于酒店市場的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在300個(gè)客房，才能取得合理的收益。而本項(xiàng)目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢ο笈c原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。從經(jīng)營角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近200套，而且在35層有38套已售戶型承諾5年返租。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒店公司造成了難度。l 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。同時(shí)考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。故公寓樓12層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。同時(shí)兼顧綜合建筑體整體的定位需求。這類人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?，且多為因公商?wù)往來，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對配套的要求不是非常強(qiáng)烈。公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。由于公寓式酒店的一層空間面積約920平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便改動(dòng)，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。l 接待前臺、行李寄存由于大堂北側(cè)的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠(yuǎn)，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、行李寄存。l 商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。位置：13軸、KL軸圍合的空間面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。位置：1214軸、L1J1軸圍合的空間。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。考慮公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實(shí)際使用要求。面積：約200平方米（含操作間）功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。l 美容美發(fā)公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。l 洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。位置：45軸、PQ軸圍合空間。目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。與他們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。購房者對生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點(diǎn)是長期居住，因此對配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧舒適。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門廳約240平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點(diǎn)。l 大堂：投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。位置：原有大堂位置面積：240平方米功能：為接待、問訊、交通空間。l 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫字樓）。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務(wù)。位置：C1A1軸、1214軸圍合的空間。目標(biāo)客戶：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費(fèi)者。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。面積：約320平方米功能：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。l 藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。位置：藥店位于CA軸、12軸圍合的空間；花店位于CA軸、24軸圍合的空間。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動(dòng)和圖書室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場所。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。l 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對開闊的空間。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺方向擴(kuò)展）。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對于其它空間的影響。面積：160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。l 圖書閱覽針對目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。位置：14軸、CD軸圍合空間。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。如果此改動(dòng)對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。面積：約350平方米功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。（五）其他細(xì)化定位建議通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項(xiàng)目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。購房者對24小時(shí)熱水的需求程度l 提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。購房者對中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖本市公司占45％，本省其它地區(qū)公司占26％，外地公司占20％，港澳臺及國外公司各占2％和7％。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖辦公面積在200500平方米的公司比重最高，其次是200平方米以下的公司。高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖2. 目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為：高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。其中45層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。45層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠?