【正文】 交通便捷，湘黔鐵路、XXX高等級公路與XXX國道從境內(nèi)通過，XX高速公路、XX高速公路、XX一級公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。 XX市城市發(fā)展概況當(dāng)前XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著XX市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。投入大量資金對XX城區(qū)進(jìn)行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供極佳的市場契機(jī)。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。全年民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額157104萬元，%，%。XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。因此，根據(jù)當(dāng)前XX市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來35年之內(nèi)，XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場所?！敖瘃R特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購物中心”的銷售便反映出了XX市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。 XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。XX購物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是XX市整體商業(yè)格局中的重要部分?？v觀XX市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，XX市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到XX商圈的影響，隨著金地帶●時(shí)尚廣場的開發(fā)建設(shè)，XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā)，其影響會(huì)越來越明顯。五 XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 市場發(fā)展概況XX市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自2004年才開始起步。這也是目前XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。出現(xiàn)了以“XX名城”為代表的住宅項(xiàng)目和以“XX購物中心”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。 “漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)。在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應(yīng)了4萬余平米的商品房。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)，XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。因此市場價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點(diǎn)也比較低。 外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場的價(jià)格。反映出XX市房地產(chǎn)市場住宅銷售價(jià)格的發(fā)展趨勢。某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：XX市房地產(chǎn)近23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元/平米將存在一定的市場空間。 XX在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下：項(xiàng)目名稱大華●水榭花都位置XX市酒廠，一中后面項(xiàng)目概況開發(fā)商：XX大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：42998平方米 綠化率：35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：一期項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成開盤時(shí)間：2005年12月底 交房時(shí)間：2006年6月 價(jià)格住宅均價(jià)：950元/平方米 住宅最高價(jià)：1200元/平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積：160平方米左右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位四室兩廳兩衛(wèi)項(xiàng)目劣勢分析大戶型居多，選擇空間小。項(xiàng)目名稱漣水名城位置XX市自來水公司旁項(xiàng)目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積：26萬平方米 綠化率：50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時(shí)間：2006年1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格住宅均價(jià)：1040元/平方米 住宅最高價(jià)：1280元/平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測近年來，隨著XX市城市和商業(yè)發(fā)展，XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。2005年XX購物中心的興建，使XX市民中所蘊(yùn)藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，XX購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了15000元/平米左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。當(dāng)前XX市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場競爭。XX市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。因XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。八 商業(yè)用房的市場價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況XX市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租金價(jià)格（元/平米）立華水果臨街商鋪零售50好運(yùn)來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售24目前XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置妫琗X路“XX廣場”“XX購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶●時(shí)尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá)120元/平米/月。與XX廣場、XX等區(qū)域的租金差距較大。 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況XX市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。僅5%的被訪者考慮在1年內(nèi)購房，35%的被訪者考慮在未來3年內(nèi)購房。目前XX市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。 物業(yè)出租情況目前XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在XX從事小買賣的流動(dòng)居民。 在售樓盤銷售情況XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。 市場在售戶型及特點(diǎn)分析漣水名城的主力戶型為145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。金地帶 ● 時(shí)尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。僅金地帶●時(shí)尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對于整個(gè)XX商品房市場來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。十 市場預(yù)測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。 （2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小，40%的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。對商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 綜述總體而言，XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于XX市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“XX購物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用地地塊位置：XX路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于XX市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。地塊優(yōu)勢：XX路與芙蓉路均屬XX市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。因此，目前該地段人流量較小，但受XX商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會(huì)。5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯?！? 地塊發(fā)展威脅 Weakness1 市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn)△ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength3 位于XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化△ 地塊發(fā)展劣勢 Threat3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待